1.产权与物权结构体系

产权包括无形资产产权和有形资产产权。无形资产产权包括知识产权、商誉权、商标权、专利权和版权等；有形资产产权又称为物权，包括不动产物权和动产物权。土地产权属于不动产物权范畴。

物权又分为自物权和他物权。自物权又称所有权，指所有权人所拥有的财产占有、使用、收益和处分的权利。他物权是在所有权之上派生的权利，包括用益物权和担保物权。所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权指对他人所有的财产依法享有占有、使用和收益的权利。根据我国物权法，用益物权包括国有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权。担保物权指为了担保债的履行而设定的物权，包括抵押权（不动产）、典权（不动产）、质押权（动产）、留置权（动产）、扣押权和优先权等。也有观点认为典权为用益物权，但我国物权法未设定。产权基本结构体系如图13-2所示。

图13-2　产权结构体系

2.土地产权结构体系

土地产权是指土地权利人依法对土地享有直接支配和排他的权利，具有物权属性。土地产权只有在法律的认可下才能产生。它具有土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地典当权、土地继承权、地役权及发展权等多项独立权能。如图13-3所示。

图13-3　我国土地产权结构体系

2007年3月第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》指出，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。因此，土地所有权、土地用益物权和土地担保权具有物权属性。土地用益物权包含土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。用益物权是一种物权，可以买卖、继承、抵押、租赁和典当。

（1）土地所有权

指土地所有者对土地拥有的完全权利，包括占有、使用、收益和处分等权利，具有物权属性，可以由此派生出多项权能。狭义的土地所有权是指土地的法律归属。土地所有权具有排他性、行使的绝对性、权利的完全和充分性及权利的可分性和复归性等特点。所有权人有权在自己的土地上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利时不得损害所有权人的权益。

（2）土地使用权(www.daowen.com)

狭义的土地使用权是指依法对土地的实际使用，包含在土地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权构成并列的关系。广义的土地使用权属于用益物权，指独立于土地所有权之外的含土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。用益物权人对他人所有的不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。设立建设用地使用权可以采取出让或者划拨等方式。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

（3）土地抵押权

指土地抵押权人对土地抵押人不转移占有并继续使用、收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可享有土地处置价款优先受偿的权利。土地抵押权属担保物权，其具有优先受偿性、附属性和不可分性。优先受偿性指处分抵押财产所得，抵押权人优先受偿。附属性指土地抵押权具有从属债权的性质，一旦债务得以清偿，抵押权随之消失。不可分性指债务人必须以全部抵押物来行使义务，不因已经偿还部分债务而减少分割抵押物。依据我国法律，地上建筑物或其他附属物随土地同时抵押，不可分开抵押。

（4）土地租赁权

指承租人因占有租赁物而使用、收益的权能。它与广义的土地使用权的根本区别是不拥有对土地的处分权，承租人对土地的使用条件是依土地出租人的意志而决定的。土地租赁权依租赁契约而存在。

（5）地役权

指利用他人土地以便有效地使用或经营自己的土地的权利，是在土地所有权上设定的一种他项权利。地役权包括：建造修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线的建筑支持权、采光权、眺望权、取水权及道路通行权等。地役权可以由于放弃、解除、失效和某些其他原因而消灭。地役权从属物权，不得与需役地分离而让与。如果需役地所有权转移，地役权随之转移。

（6）土地发展权

指在土地现状利用基础上进一步开发利用的权利，具体说就是变更土地使用性质和开发强度之权，是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。我国目前法律未设置发展权，具体阐述参见下节。

（7）继承权

指合法继承人依法取得被继承人土地财产的权利。