产业演替发展对地区土地利用结构变化起着决定性作用。具体表现在：一是产业结构变化影响不同行业用地需求量及供给量，进而影响用地结构；二是产业变化带来区位选择变化，进而影响城市土地利用空间结构调整。

1.一产比重下降，农业用地减少

随着农业对经济增长的贡献份额显著减少，第一产业产值比重下降，其结果是耕地被占用，耕地面积呈减少趋势。由于2009年进行了第二次土地调查，数据缺失连续性，因此，分别用2001年至2008年、2009年至2016年的数据分段反映我国第一产业比重与耕地用地面积关系，如图11-5所示。可见，伴随一次产业占比的下降，我国耕地面积不断下降，虽然2004年以后下降速度渐缓，但仍然处于下降状态。

2.二三产业发展，建设用地快速增加

工业化进程中，二三产业的快速发展使得对建设用地的需求快速增长，其结果是我国建设用地规模呈快速增加态势。我国二三产业比重与建设用地面积关系，如图11-6所示。伴随二三次产业比重上升，我国建设用地面积同趋势呈上涨态势。

图11-5　2001—2008年、2009—2016年我国一次产业比重与耕地面积关系

数据来源：耕地面积源于《中国国土资源公报》，建设用地源于wind数据库，产业产值源于《中国统计年鉴》

图11-6　2001—2008、2009—2016年我国二、三次产业比重与建设用地面积关系(www.daowen.com)

数据来源：耕地面积源于《中国国土资源公报》，建设用地源于wind数据库，产业产值源于《中国统计年鉴》

应该注意到，经济增长与城市规模的同步扩张并不是永久的，它只是工业化初期及迅速发展时期所特有的。随着工业化进入成熟时期，建设用地的外延扩张将转向以内涵挖潜为主，集中型的城镇化过程将转向分散型城镇化过程，城市规模甚至呈缩小态势。如伦敦、纽约进入后工业化时期后，其城市用地规模分别从1960年的1 869平方公里和826.5平方公里，降至1983年的1 579平方公里和786.6平方公里。

3.产业升级，工业外迁

中心城分布的大量工业，占据了高地租土地，不利于发展第三产业，同时高能耗、高水耗、高污染和高资源耗对城市环境影响恶劣，客观上要求中心城工业用地减少，实施退二进三，以优化产业布局和城市用地布局。由于产业用地空间调整成本远远高于产业结构的调整，所以进行土地利用安排时，更要高瞻远瞩，有预期地根据产业结构调整方向配置用地。中心城内工业用地拆除重建发展商办或住宅，亦可更新转型发展创意产业，促进产业升级和提高级差地租。外迁工业一定要在扩散中集聚，升级企业入驻近郊工业园区和科技园区，重化工业向远郊转移，传统工业可向更远腹地扩散。工业用地的外迁不仅是城市用地布局的调整，也是实现产业梯度转移的方式。

4.现代服务业迅速发展，商办用地增加

随着经济发展，第三产业对经济增长的贡献越来越大，特别是现代服务业发展致使商务办公用地需求大幅增加，呈现出向中心城市及城市中心区域高度聚集的特性，使得特大城市或大城市出现众多商务中心，包括中央商务区、城市副中心、郊区商区中心等商办聚集中心。在城市中心建设商贸、办公、金融及服务等功能区已成为我国城市更新的重要标志之一。除此之外，城市中心及近郊传统工业用地升级更新，大量建设总部型办公楼，发展现代服务业。

总之，现代服务业发展，致使商办用地快速增加。产业调整和产业置换的结果，可产生楼宇经济，带来经济增长，又能优化城市用地结构，提高土地效益。如上海将在外滩和陆家嘴建成4平方公里左右的CBD 区域。通过外滩置换，金融一条街土地释放了巨大的级差效益，由置换前租金每天每平方米几分钱，增至置换后日租金每平方米1.5美元，房屋转让价格平均高达每平方米4 000美元左右。

5.产业专业化，相应用地需求不断增加

初始阶段，生产与各种服务性、辅助性活动融为一体，并存于生产机构的内部。伴随专业化和社会化程度的提高，各种服务性、辅助性劳动逐渐从生产中分离出来，并成为独立的第三产业，同时带来了人口、资金、信息和物资在城市中心的集中，又进一步促使为流通服务的运输、通讯、商业等部门，为生产和生活服务的金融、保险、房地产及旅游等部门，以及为提高文化素质与公共服务需要的教育、文化、卫生、体育及机关等部门迅速发展，各部门用地需求不断增多，城市土地结构同时升级优化。比如：各类星级酒店、宾馆、饭店大量涌现；小汽车和轨道交通发展，导致交通用地需求大幅增长；商业中心、购物中心、零售网点、各类批发市场及专业市场等大量涌现；文化创意产业的发展导致剧院、影院、传媒产业和文化广场等用地需求大幅增加；产业增长还将带来生活水准的提升，增加住宅用地、绿地以及休闲游憩用地等用地需求；如此等等，不一而足。总之，产业发展变化过程就是土地利用结构与布局的优化过程。