1.开发区的概念、类型及土地利用特点

1）开发区概念

开发区，最早是沿海14个对外开放城市的经济技术开发区的简称，指在城市政府管辖下，有明确地域界线、实行经济特区的政策、集中兴办“三资”企业和科研机构的地域。其总目标为：开展对外经济合作和技术交流，兴办新产业，开发新技术，增加出口创汇，培养人才，并发挥四个“窗口”的作用。

开发区发展至今，其内涵和外延有了很大发展。当前背景下，开发区是指划出一定的地理范围和区域，给予优惠政策，吸引资金、技术和人才，兴办企业，加快拓展对外经济贸易关系，带动和促进区域经济发展，经国家或省级政府科学规划论证和严格审批，为吸引外资、发展高新技术、促进地区经济快速发展而设立的经济区域。该区域通常是具有类似功能特征的工业、旅游、科研教育等用地的聚集空间。从区域经济学的角度讲，一个国家的经济是由大大小小的经济中心和经济腹地构成的，实际上开发区就是利用产业、资金在空间上的聚集与扩散，进而促进区域经济增长的新的经济中心。

2）开发区类型

（1）按照开发区等级划分。开发区类型有：国家级开发区、省级开发区、市级开发区、县级开发区和乡镇级开发区。

（2）按照开发区的性质划分。开发区类型有：经济技术开发区、高新技术开发区、产业开发区、出口加工区、保税园区及大学园区等各级各类开发区。

（3）按照产业类型划分。开发区类型有：工业开发区、农业开发区、旅游度假区、商贸开发区、软件园区、环保产业园区、物流产业园区及创业园区等各级各类开发区。

3）开发区土地利用特点

（1）土地用途的集中性

开发区用地集中发展产业用地，尤其工业产业。开发区聚集相同类别的产业可以形成规模效益，同时为母城产业结构转化和提升，实现母城土地退二进三提供足够的土地空间。开发区也是我国引进外资、引进先进技术和先进管理经验的重要窗口。

值得关注的是，目前很多开发区规模大，用地类型单一，缺乏公共服务配套设施，居住地和就业地分离。随着开发区开发渐成规模，这种情况已经严重影响了工业区就业人员生活和企业辅助活动，甚至造成上班高峰交通拥挤，下班时间工业区形同死城的现象。工业区用地类型的高集中性开始显现负面效应。如何根据开发区的规模和产业发展状况，适当混合配置工业区用地，推进职住平衡与产城融合，已经成为开发区建设面临的紧迫问题。(www.daowen.com)

（2）土地开发供应模式统一性

开发区通常都是由政府专门成立开发区管委会负责开发区的统一征地、统一规划、统一开发、统一招商和统一供地。由政府完成土地的三通一平或五通一平或七通一平，统一实施招商引资，统一供地。按照我国现行政策，开发区工业用地供给实行最低价供地政策，且必须实行招牌挂方式供地。

（3）土地利用管理政策优惠性和标准化

开发区往往享受政府的相关政策优惠，如税收政策、土地优惠政策等。为了方便企业经营，开发区往往提供一条龙服务，大大提高了政府的办事效率，提高了企业满意度。同时，为了进行开发区工业用地的统一规范管理，政府制订了相应规范管理标准。如上海市土地管理各相关部门先后制定颁布了《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》《上海产业用地指南》《上海工业产业导向及布局指南》《上海工业供地导则（试行）》《上海工业用地的出让价格标准》以及相关各类实施细则和管理标准，为工业用地规范化管理奠定了良好的基础。

此外，在工业区土地利用转型升级的背景下，工业用地50年期的出让政策已受到质疑。目前，全国已在推进工业用地年租制，土地出让年限缩短至20年，同时推行全寿命周期土地出让管理制度，加强出让前期、中期以及后期的统一管理，以提高土地利用质量。

2.开发区的选址

开发区的选址布局从与母城的相对位置上来看，大致有三种方式：

（1）依托老城区。它的特点是可以充分利用原有的基础设施和生活服务设施，同时利用原有城区便利的区位优势。土地开发重点放在生产性工业项目上，投资少、见效快，容易形成规模。但这种方式开发的开发区一般与母城连成一片，也往往容易造成城市用地规模的连绵扩张。

（2）远离城区独立。开发区距母城30～50公里左右，其道路、水电、煤气、供热、通信和电力等基础设施和相关的生活服务设施均要新建。为了方便开发区与母城的交通联系，通常要修筑高速公路或快速通道，用地选择范围相对要大，可以充分利用便利的对外交通条件而设置，如沿海的许多经济开发区多紧依港口而建，这类开发区投资量很大且需占较多农用地。

（3）充分利用荒地、劣地开发。这类开发区可以减少耕地的占用，对保护耕地起了一定作用，如天津经济技术开发区就是建在沿海的盐碱地上。20世纪80年代建立的国家级经济技术开发区，如大连经济技术开发区、青岛经济技术开发区也属这一类型。