1.CBD与SBD概念

1923年伯吉斯在他的同心圆理论中提出中央商务区CBD（Center Business District）概念。中央商务区顾名思义就是位于城市的中心，通达性最好、吸引力和服务范围最大的中心区域。CBD 是城市的功能核心，在这个地域内，以商务办公为主要职能，辅助以相应的服务设施。零售业、服务业、批发业、仓储业、娱乐业以及办公事务、文教事业等公共设施高度集中；高层建筑密集；交通极为便利，人流车流量大；昼夜间人口数量变化大；城市地价处于峰值状态；土地利用率和利用强度极高；并保持向外围地带迅速扩展的趋势。如美国纽约的曼哈顿，纽约60%的活动集中于此，容纳了全市58%的职工。

世界级城市的CBD 往往与全球经济的发展密切相关，无论是在功能构成、空间形象、交通组织和设施配备等方面都已经演化为一个相当独立区域。它的影响超越了城市本身的意义，变成了全球或区域经济一体化系统中的一个单元。世界级公司、商务机构、跨国公司总部、世界级金融保险业以及由两者发展衍生出来的专业化的生产服务机构进驻其中，全球经济相关的商务机构的聚集和潜在增长导致世界级、区域级中心城市商务区的大规模扩展。

应该指明，不是每个城市都适合建设CBD。一个城市建设CBD 需要具有以下条件：①在经济上有较强和不可替代的辐射能力，具有成为一个地区、一个国家，甚至全世界的经济中心潜力；②在地理位置上具有突出的区位优势，能形成一定经济区域范围内各类资源相互转移和配置的最优结点；③已形成与特定经济区域内各次级经济城市的便利、通畅的交通和信息网络，具有一定的综合城市功能和充足的资源配置；④在城市内部的核心位置具有足够的地域空间，既能满足用地规模，又便于城市内外交通枢纽的连接、布置和建设，且现有城市结构与功能配置能为未来CBD 的建设提供良好的衔接条件，形成低成本的功能升级和规模扩张。

随着城市中心办公区域的供应量开始日益减少、租金日益上涨，加上现代通信手段、交通手段的发展缩短了时间距离，改变了空间概念，使得许多大公司为了利于公司的运营、节约成本和安置预期的人员扩张，开始将自己的研发部门、后勤部门（Back Office），甚至部分管理职能部门向城市次级中心或郊区适应于工业、研发发展的工业和高科技园转移，形成了一种新的商务中心SBD。可以是次级商务中心（Secondary Business District），也可以是郊区商务中心（Suburban Business District）。SBD 功能强调的不是综合性，而是主导性。根据主导功能，SBD 可以分为：金融主导型、商务办公主导型、文化旅游型、会展型、科技型、零售商业型和国际贸易型等。

2.CBD及SBD选址

CBD 区位选择一般遵循以下特点：

（1）位于经济发达，具有很强聚集效应的城市中心。

（2）基础设施完善，道路网络四通八达，公共交通便捷，可达性非常高。

（3）区域内现代服务业聚集水平高，具有支撑企业活动的各种辅助性功能。

（4）区域内信息化程度高，信息获取的渠道畅通。

（5）脑力劳动力资源充沛。

SBD 区位选择一般遵循以下特点：(www.daowen.com)

（1）与CBD 保持一定距离，位于城市某区域空间范围内相对中心区位。

（2）交通区位好，甚至为城市交通枢纽。

（3）大型公共设施相对完善，如有会展中心、大型剧院等。

（4）依托科研机构、科技园区，或已形成的开发园区。

（5）脑力劳动力资源充沛的地区。

3.CBD范围与结构配置

1954年美国学者墨菲和万斯提出确定CBD 范围的方法。他们认为地价峰值是CBD 最显著的特征，以此划定的CBD 应包括零售和服务业、娱乐业、商业活动及报纸出版业，而批发业、工业、居住区和政府机关等不在这一范围。并提出界定CBD 的两个量化指标：

中心商务高度指标（CBHI）=中心商务建筑面积总和/总建筑基底面积

中心商务强度指标（CBII）=中心商务建筑面积总和/总建筑面积

将CBHI＞1，CBII＞50%的地区界定为CBD。CBHI＞1说明该街区至少有一层的建筑面积被中心商务所用；CBII＞50%说明该街区中心商务用途的比例较高。但随后的研究表明，这一界定指标不同国家具有不一致性。戴维斯对开普敦的研究认为，CBHI＞4，CBII＞80%的地区为“硬核”（相当于CBD 的核心区）；我国高文杰研究认为CBHI＞2.5，CBII＞70%的地区为CBD 地区。

核心区CBD 主要配置商办，规模比较大的CBD 会增加住宅用地配置。各CBD 的用地结构配置比例差异较大，如表7-4所示。

表7-4　我国城市CBD用地规模及结构配比