1.办公区位选址要素

办公用地的选址同样包括宏观层面的城市选择、中观层面的城市区域选择和微观层面的地块选择三方面。办公活动不直接涉及生产劳动，也不直接涉及销售活动，主要负责处理货物的权属，收集、整理和传递各种信息。在投入上，它以信息密集、较多的劳动投入和较少资本投入为特征；在空间上，它以占用土地空间小、产品运输指向低为特征。因此，影响办公用地在城市、区域和地块三个层面进行选址时，特别需要更加关注以下因素对办公选址影响的特殊性。

（1）区位中心性因素

办公服务业需要完成各种信息处理工作，需要客户的面对面沟通交流，需要占有市场。办公空间将大量分散的人员集中在一个相对聚集的特定区域，并形成办公的聚集效应。所以，办公用地尤其是商业性办公用地对区位的要求非常高。办公用地往往选址在城市中心区位或区域次中心区位或者郊区次中心，同时形成办公用地的规模聚集。

（2）产业转型升级因素

随着工业产业升级转型，大量旧有工业或工业区开始发展文化传媒产业、研发科创产业、设计创意产业及金融保险服务产业等各种现代服务业。也就是说，伴随产业升级，现代服务业办公用地可以在郊区相关产业聚集区选址。

（3）交通设施与配套设施因素

虽然办公用活动产品运输指向低，但由于办公用地的人口密度非常大，因此对区域的可达性和配套设施要求非常高。一般办公用地处于道路网络发达和公共交通便捷的地方。区域内除基础设施完善，还需要具有充足和完善的配套设施满足办公人员办公、商务、生活需求。

（4）联系成本与聚集因素

联系成本是指办公信息的传递交流和人员相互联系而发生的成本支出。联系成本的大小是办公区位选择必须考虑的因素。因为，面对面交流和联系在办公活动的各种联系方式中一直占有非常重要的地位，但这又是一种高成本的联系行为。国外研究表明，大量机构的集中使业务会谈十分便利，可以减少不确定性，加快信息传递的速度，及时了解市场需求的变化，并且获得会计、法律等专业性服务。因此，办公用地在总体上有相对集中和聚集的分布趋势。

（5）地租地价因素

办公用途对地租和地价的承受能力较工业、住宅和一般商业等都要高，办公租金是办公的主要经营成本之一。行业内不同职能、规模的办公企业对租金和地价的承受能力是不一样的，如大的跨国公司总部选址主要不是考虑租金因素，而是商业信誉的增加、联系成本的减少、交通的便捷等。我国北京、上海等大城市为了提升城市竞争力纷纷提出总部经济概念，并制订政策充分吸引跨国公司总部进驻，以形成城市高档办公区域。而一些小公司或大公司的研发、后勤职能部门为节约成本，向城市次级中心或郊区适应于其产业、研发发展的工业区和高科技园区转移。

一般而言，政府机关和民间机构对集聚效益要求较低，支付能力也较低，不需要布局在黄金地段。历史上，城市政府机关曾占据着城市中心区位，以显示政府的重要性和权威性。19世纪后，西方国家中央和地方政府机构则趋向于布局在城市地域内地价低廉的地点。

（6）劳动力资源

办公本来就是劳动集约度高的活动，不仅需要高素质、高技能的专业人才，还需要大量的普通雇员。伦敦调查结果表明，如果办公活动总费用为100元的话，劳动力费用为73元，区位租金为18元，电话和邮件等费用为8元。因此，能够获得或以较低成本获得所需类型的劳动力是办公区位选择的重要因素。办公企业在市中心的劳动力选择范围较城市其他区域大。(www.daowen.com)

（7）景观环境

城市内部的各种地域景观、楼盘品质、绿化系统等往往被认为代表了这一地域公司的实力、成就、信誉或更直接地代表了公司的形象。这种地域景观不仅影响公司形象和凝聚员工的能力，而且对公司的客户，特别是投资者产生心理暗示作用。

（8）城市规划及政策

城市规划是城市未来的发展的蓝图，代表了城市基础设施配置和产业布置的方向。为了完成城市规划和城市发展的目标，政府会通过制定各种鼓励政策或限制政策来引导投资开发和产业发展。因此城市规划及政策是影响办公用地选址的重要因素。

2.办公区位空间变化

1）呈现多极化倾向

办公用地选择性的外迁，使城市的商务中心产生更富等级性、层次性的布局体系，使城市的办公用地的空间布局趋于多极化。中央商务区将逐渐成为高档甲级办公楼的集聚地，而较低层次的办公服务功能则逐渐向非中心区转移。

2）呈现郊区化倾向

20世纪70年代以前，大部分办公机构仍在市中心城，但之后，市郊办公机构开始以很高的比例增长。70年代，全美郊区办公就业岗位增长速度为116%，比中心城办公就业15%的增长速度高出7倍。美国办公就业岗位在中心城所占份额也从1948年的85%减少到1980年的56%。芝加哥市郊办公面积从1980年到1987年几乎翻一番，而占全市办公面积的比也由28%增加到38%。

办公郊区化的原因主要有以下几方面。

（1）通信技术的进步。网络技术、电子邮件、电话会议和电视会议等通信方式大大降低了传送数据、声音、图像等各种数据信息的成本和速度，增强了办公信息的快捷沟通能力，使得某些办公业务不再依靠或较少依靠与客户的面对面接触。

（2）交通设施和交通工具改善。快速道路和轨道交通等交通设施的建设，汽车的普及使得距离不再是办公选址的重要因素。

（3）土地成本较低。城市中心土地价格不断提高，造成企业经营成本大幅上升，企业开始寻求迁往郊区以降低办公租赁的成本负担。

（4）办公业务专业化。办公业务可分为CBD 业务和市郊业务两部分。CBD 业务侧重与客户面对面接触，如谈判、设计、咨询、销售及研究等。郊区业务侧重能室内办公，运用现代通信技术替代的业务活动。如一些会计师不需要跟客户直接接触，主要任务是完成报表等信息处理，然后向机构经理汇报，由机构经理与客户进行业务交往。