1.商业用地选址与区位变化

1）商业用地选址

商业地产的区位敏感性更加深了商业用地选址的重要性。商业用地的选址包括宏观层面的城市选择、中观层面的城市区域选择和微观层面的地块选择三方面。

（1）城市选择。宏观选址主要指城市选择。选址需要考虑的要素包括城市区位状况、经济状况和消费状况三大层面。城市区位是影响商业发展的首要基底要素，可用城市的交通区位、城市规模与等级、城市规划与发展潜力等指标分析评价；城市经济状况关系到商业发展能力与潜力，可用城市GDP、产业结构、市场规模等指标分析评价；消费状况直接影响商业消费能力，可用人均收入水平、人均消费额、社会零售总额等指标分析评价。

（2）区域选择。中观选址指城市内部的区域选择，区域选择需要考虑的要素有区域区位状况、市场供给和消费客群三大具体要素。区位状况反映区域商业区位价值，可用所在区域的规划与更新发展、区域商圈等级、区域配套状况、区域交通状况和区域景观环境等指标分析；市场供给状况反映区域商业市场竞争情况，可用区域商业总量、竞争对手状况、商业成熟度等指标分析评价；消费客群关系到区域商业消费潜力与结构，可由辐射范围人口规模与结构、家庭结构、就业结构、人均消费支出和人均可支配收入等指标分析。

（3）地块选择。商业地块最后坐落选择即为微观选址，具体需要考虑地块四至状况、临街状况、地块进深与面宽、地块大小、地块形状与完整性及地块容积率等多指标状况。

2）商业区位变化

伴随城镇化发展和城市规模扩大，商业用地空间布局演变呈现几大特点。

（1）城市范围内呈现多商业中心空间分布格局，高等级的、大型商业中心或购物中心等零售业通常仍然定位在市一级中心或次级中心；

（2）交通枢纽型站点周边区域成为商业中心新的布点区域；

（3）社区商业因为住宅小区四周的底层商铺的开发而大量分布；

（4）新开发区域或新城中心因为人口与产业的重新聚集，形成商业中心新布点区域；

（5）零售商业用地呈现郊区化特征。伴随着居住郊区化，具有较小市场辐射区域的零售业将跟随它的消费者前往郊区。迁往郊区的零售业通常也是聚集成群，形成新的购物中心和商业中心，如美国零售业就业岗位在中心城所占份额从1948年的75%减少到1980年的49%，表明零售业用地的郊区化倾向；

（6）大型专业化市场在城区或近郊兴起。随之专业化分工和聚集规模的显现，以及汽车普及和交通条件改善，促使了大规模专业化市场发育。如汽车城、工农业生产设备供应市场（大型机械设备等）、生产物资供应市场（农产品交易市场等）、消费品批发市场（小商品交易市场、副食品批发市场、水果批发市场、服装批发市场等）、进口商品供应市场（保税区、保税商店等）。

2.商圈

1）商圈概念

商圈（Trade Area）是商业的服务半径与辐射范围，体现商业的能级。商圈理论最早起源于德国地理学家克里斯泰勒（W.Christaller）在20世纪30年代提出中心地理论。该理论认为不同等级中心地具有其自身的商品和服务辐射范围，此即商圈。美国韦氏词典（Merriam-Webster）将商圈定义为：受企业、零售中心或批发中心的产品和服务所吸引的顾客分布的地理区域。综上，商圈是指不同等级商业中心、商店或某种商品或服务的顾客分布的地理范围。商圈反映的是商业地产经营互动空间与顾客消费行为空间在地理上的依存关系。商圈范围越大，辐射力越强，商圈的等级越高。

2）商圈类型

商圈有核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）三种类型。

核心商圈（Primary Trading Area）的辐射半径在1 公里左右，占顾客总数的55%～70%。该商圈的商业聚集度和消费人群密度最高，一般涵盖了区域内较大型的购物中心等，档次也相对较高，经营业态、服务功能最为完备，很少与其他商店的商圈发生重叠。

次级商圈（Second Trading Area）的辐射半径在3～4公里左右，占顾客总数的15%～25%。该商圈能够辐射的消费者分布较不均匀，与核心商圈相比，规模、档次、商品种类存在较大差异，辐射范围关键取决于经营业态。(www.daowen.com)

边缘商圈（Fringe Trading Area）的辐射半径在7公里左右，一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。

3）商圈的特点

（1）不规则性。由于商圈对消费者的吸引力受多种因素的影响，所以商圈的形状并非以中心地为圆心的圆形，而是在地理上展现出不规则的空间区域。商圈不规则的原因包括人口在地理上的不均衡分布和其他阻碍顾客到该商圈购物的物理、心理因素，物理因素如交通、道路隔离栏等，心理因素如心理距离、购物娱乐的满足程度等。

（2）叠加性。城市商圈中的“面”，即单个零售店产生的企业商圈，具有相互叠加的效应。在商圈中，某一区域的“面”越多，说明该区域对顾客的吸引力越强。因此商圈具有明显的叠加性，如核心商圈通常是商业企业较为集中的区域。

（3）重叠性。商圈与商圈之间并没有清晰的界线，随着商圈辐射范围的不断扩大，两个相同功能的商圈边缘位置发生重叠，因此产生商圈间的竞争。重叠的区域越大，商圈在该区域的目标顾客越相似，竞争越激烈。

（4）动态性。商圈内部各市场要素为实现交易而进行的各类活动随环境的改变而发生变化，如商圈的辐射范围、主要功能等都会随城市的发展、消费者的需求而变，商圈具有动态性和生命周期演化过程。

4）商圈影响要素

影响商圈辐射范围的因素有外部因素与内部因素。从商业策划的角度，估测商业地产项目商圈范围需综合考量内、外部因素。

（1）外部因素

外部因素主要是指商业物业地段环境中的各种条件，其中地段的居住状况、人口状况、交通状况、经济状况和商业环境是影响商业商圈的主要外部因素。

居住状况。周边居民的居住密度、分布方式对商圈范围的影响十分明显，居住密度越大，人口总量越多，商圈范围越广。

人口状况。周边人口及流动人群的特点、消费水平、消费习惯、消费结构及购物消费的可能性与规模的大小。

交通状况。地段交通条件越发达，交通辐射范围越广，外围区域的居民到达商业物业地段就越便利，吸纳力也越强，商圈范围就越广。

经济状况。包括经济结构、经济状况等。消费需求主要由购物人数和购买力大小决定，购买力的大小主要受居民人均可支配收入、社会零售消费品总额以及网购消费量影响，好的经济环境能增加购买力和旅游顾客的人数。

商业环境。包括政策扶持和周边竞争等。好的商业环境可以增强整个商圈范围；相反，恶劣的商业环境不但不能增强其影响力，还可能使其中的商业物业无法继续生存发展。

（2）内部因素

内部因素则是指商业物业的经营规模、各种构成元素的组合以及促销广告活动等。

经营规模。商业物业提供商品和服务的种类越多，吸纳力越强，会吸引更广泛区域的消费者前来购物。但当规模增大到一定程度，达到极限值时，再继续扩大经营规模，商圈范围并不会随之扩大。

业态种类。业态配比越丰富，商业供给越充足，商圈范围越大。一般经营日常用品的商店吸引顾客能力较弱，商圈范围小；经营高档、品牌商品的商店吸引顾客的能力强，商圈范围大。

营销水平。商业物业的经营者如果重视对项目的宣传，可以提高商业物业在消费者中的知名度，扩大商业物业的辐射范围。