1.商业及商业用地类型

（1）商业业种与业态

城市诞生之初源于军事防御职能“城”和商业职能“市”。因此，商业始终是城市最重要和基本的职能。商业用地亦成为城市用地的主要组成部分和重要空间节点。

商业经营有不同的业态和业种。商业业种指各细分的商业行业，反映的是“卖什么”问题。商业行业可为商业服务业、旅游业、金融保险业、餐饮业和娱乐业及其细分行业。商业业态指为了满足目标顾客消费需求所进行的商业要素空间组合，形成不同的营业形态或营业形式，解决“怎么卖”问题。如零售商业业态有大型购物中心、百货店、超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店和专卖店等九种业态类型。

商业地产策划与运营时，通常将商业业种与商业业态统称为商业业态。

（2）商业用地细分

城市商业用地广义上指进行各类商业行业经营的用地。商业用地属于经营性用地，国有土地使用权出让最高年限设定为40年。基于商业行业视角，商业用地及细分如表7-1所示。狭义商业用地主要指零售业用地和批发业用地。

表7-1　广义商业用地类型一览表

2.商业用地的特点

商业用地主要用于商业地产的开发建设和运营。相较于其他类型用地与物业类型，商业用地及其上物业（即商业地产）具有以下显著特点：

（1）区位敏感性强

商业运营利润与顾客数量、消费水平、消费结构、消费心理和消费习惯等要素紧密关联，而对区位敏感的顾客数量和人流则是商业成败的首要因素。因此，商业地产对区位具有极强敏感性。在水平空间尺度，商业经营效益与商业地价表现出随着与商业中心距离增加而急剧下降的现象，还经常会出现仅一路之隔的商业运营效益出现巨大差异的状况；在垂直空间尺度，商业经营效益与商业地价表现出随着楼层增高而下降的现象，底层商业地价最高。因此，进行商业选址与商业业态配置，区位是首要考虑因素。

（2）等级规模聚集效益强

商业用地与相邻商业地产的相关性显著，除了相互竞争外，还会产生共生和互补效应，吸引更多人流，从而带来规模聚集效益。比如，大城市高等级商业中心具有强的聚集效应和大的商圈范围，需要若干购物中心或其他商业业态规模聚集而成。同样，大型购物中心需要多业种配置，除去服装等零售业态外，还会配置各类餐厅、电影院等餐饮、休闲业态以满足消费者的各类需求，形成需求互补，创造出规模效益；专业性市场如建材市场，则需要聚集建筑材料、装潢材料、卫生洁具、家具、五金和工具等齐全的专业类商品品种而形成巨大的专业市场规模聚集效应。

另外，如果商业聚集规模过大，则会因为同质竞争产生负效益。根据中心地理论，适度规模与商业等级及其辐射范围密切关联。准确地说，即商业具有等级规模效应。等级规模效应本质上具有三层含义：一是一定等级商业中心有其适宜的商业聚集规模；二是一定的商圈范围内，与其等级匹配的通常只能有一个相应的商业规模，否则必定你死我亡；三是商业规模存在等级序列分布。等级规模聚集效应是商业地产开发利用必须遵循的基本准则。

（3）可达性要求高

可达性指人流接近商业物业的方便程度。可达性是测度商业地产选址合理性和区位价值的重要指标。通常交通干道型道路、超宽道路、建筑物隔断、绿地隔断、非底层物业等都会降低商业可达性，并降低物业价值。如二层商业租金远低于底层商业租金，宽阔的交通干道型道路两旁很难形成商业街。充分提高商业地产的可达性是商业策划的关键环节，只有提高可达性，才能带来商业利润，提高商业地租支付能力，从而提升商业用地和商业物业价值。

（4）业态定位与运营复杂

商业地产的灵魂是业态定位与招商经营。住宅项目开发售出即完成了地产开发过程，但商业地产项目竣工后需经过业态定位与招商运营，才算真正完成整个开发过程。因此，商业地产利用更侧重于运营。商业运营复杂性高，合理配置商业业态、完成招商是运营的关键。业态配置受到商业物业的自身建筑形态与规模、周边商业物业经营类型与规模、周边客群及其消费能力等多种因素影响。不同商业业态具有不同的租金支付能力，导致商业物业租金水平不同，从而直接影响整个商业地产价值。(www.daowen.com)

（5）投资回收期长风险高

相比住宅、办公、工业等其他类型地产，商业地产需要持有运营，投入资金无法一次性收回。因此，商业地产占有资金量大，资金周转慢，运营能力要求高，投资回收期长，投资运营风险大。

（6）目标客户的双重性

商业地产的客户涉及终端消费者和商业经营者，即顾客和承租或购买商业地产的商家或投资客。所以，商业地产选址、物业设计建造、动线设计、店面或店铺分割、业态定位、招商运营和物业管理不仅需要考虑最终消费者需求，还需考虑商家需求和特点。

（7）建筑设计要求复杂

商业建筑不同于住宅，对建筑层高柱距、荷载、电梯等都有更高的要求，任何差池都可能影响项目定位与招商运营。不同的业态对建筑设计的要求不同，如对于层高的要求，一般超市为5米，电影院至少9米以上。因此，商业物业的规划设计必须与商业业态定位策划与招商运营要求密切协同。

（8）商业地产租售模式多样

住宅的销售模式较为简单，一般为直接销售，双方一次性交易即可。商业地产的销售模式较为复杂，一般分为整幢直接销售、分割销售、售后返租、带租约销售、持有自营及出租经营等模式，灵活多样。

3.商业用地空间形式

1）按建筑形式分类

（1）沿街商铺。指沿街的建筑底层用于商业运营。底层商铺价值受物业进深和面宽影响较大。

（2）大型商场。指利用多层建筑（一般地下1～2层到地上6层）进行商业整体统一运营。购物中心、百货商场属此类型。

（3）地下商业。指利用地下空间运营商业，如地下商场。

（4）地铁商业。指利用地铁站点周边地下或地上空间进行的商业运营。

（5）商业综合体。指商场、商铺、酒店和办公等多种商业建筑集合体，可以是建筑单体亦可多个建筑群。

2）按空间分布分类

（1）沿街类商业。商业物业呈沿街型线状分布，商业街是城市商业的主要空间存在形式。

（2）组团型商业。商业物业呈组团状成片分布，此形式是新开发区片集中商业的典型模式。

（3）点状商业。零星商业物业或独幢商业物业分散分布模式。