住宅用地开发定位首先需要对住宅市场供求进行总体分析，然后深入分析客群细分市场和竞争性项目，在此基础上进行住宅客群定位、住宅产品定位和住宅价格定位。

住宅客群分析包括以下内容。

（1）家庭可支配收入。收入水平决定住房购买能力，也是划分居住社会层次的基本因素，是影响居民住宅选择的关键。

（2）家庭状况及生命周期。家庭状况直接关系到住宅需求。居民家庭一般经历单身、新婚、有子女、子女长大、子女独立、退休和鳏寡等阶段，在家庭生命周期的不同阶段会选择不同的居住区位。单身家庭没有小孩，精力充沛，事业心强，希望住房周围基础设施好，且离工作场所近，这样就必然会选择城区。随着成家立业，有了孩子，收入增长，为了给孩子提供一个较好的成长环境，希望更大的居住空间，就会向居住环境较好的住所迁移。到了老年，孩子长大离开，生活的孤独和生活基础设施的相对不足，使得老人重返城区。

（3）职业结构。不同的职业不仅影响家庭收入，更直接影响所处的社会圈层，且具有不同的消费观念，成为影响住宅需求的重要因素。(www.daowen.com)

（4）教育结构。居民所接受的教育程度和文化环境会影响到居民基本价值取向、偏好和行为方式，从而对需求产生作用。

（5）购房动机。包括刚性自住、改善需求、持有租赁和投资买卖等各种购房目的。

（6）购房偏好。包括对房型、户型、面积、价格、环境及设施等各种需求偏好。

住宅产品定位包括住宅总体概念定位、小区平面方案、物业类型与层数、住宅档次、建筑风格、房型、户型、设施和设备、装修标准和品牌、景观环境和物业服务等各种相关要求的策划。