1.住宅用地选址

住宅用地的选址核心是考虑人口的流动、分布及需求与支付能力。住宅用地选址，可从宏观层面的城市选择、中观层面的城市区域选择和微观层面的地块选择三方面考虑。

（1）宏观选址

宏观选址主要指城市选择，需要考虑的要素包括城市区位、经济状况和住宅供求状况三大层面。城市区位是影响人口导入的关键要素，可用城市的交通区位、城市规模与等级、城镇化水平和城市规划发展潜力等指标分析评价；城市经济状况关系到产业发展能力与潜力，直接影响人口流入或流出，可用城市GDP、产业结构、人均收入水平等指标分析评价；住宅市场供求状况，包括人口导入状况、住宅用地的供应情况、住宅用地的需求状况等指标。

（2）中观选址

中观选址指城市内部的区域选择，需要考虑的要素有区位状况、区域性市场供给和需求状况三大具体要素。区位状况指区域生活便利性、交通便捷度与通达度、区域环境与景观、人文环境及区域发展与规划等。区域市场供给状况包括区域住宅用地的竞品供给量、户型、房型等供给结构、供给档次、交易价格和去化水平等。住宅需求要素包括客群居住条件、收入水平、教育状况、就业状况和来源地等。

生活的便利性。指住宅周边的超市、菜场、美容美发等商业设施的完备性；邮局、银行、学校和医院等公益设施的完备性；上下水、电、煤气和电信等基础设施的完备性。有学者研究，假设迁移成本为零，人们将尽量选择适合自身公共支出偏好的社区。

交通的便利性。指住宅周边公交线路及站点、轻轨、地铁线路及站点等交通设施的便捷程度；交通道路的通畅与拥挤状况、与主干道路连接的方便状况、道路的等级类型等交通通达度状况。快速交通延伸区域及快速交通站点周边区域往往形成新的居住集中区。

景观生态环境。指住宅周边的绿化、水景、山景等景观环境资源优美程度、噪声污染程度、空气污染程度等。随着人们生活水平的提高，住宅环境要素越来越成为住宅选址的重要因素。

人文环境。人文环境指与人的发展有关的社会因子集合，包括历史要素、文化要素、风俗习惯、种族状况、消费偏好、社会地位、犯罪状况及阶层分异等。这些要素最终将资本化到住宅的价值，并从深层次影响到人们的居住区位选择。

规划发展。规划因素不仅关系到居住区位的现状和周边利用的规制，更重要的是规划建设方案的实施将直接影响未来居住区位的变化，成为改变居住区位和提升居住价值的重要因素。

（3）微观选址

住宅地块最后坐落选择即为微观选址。具体需要考虑地块四至状况，临街、临水（河湖海）、临绿地状况，邻避状况（殡仪馆、污染工业、垃圾场等），临轨道交通站点状况，采光通风状况，地块面积大小、地块形状与完整性、地块容积率等指标状况。

2.住宅区位变化

居民选择住宅区位总是在家庭收入允许范围内追求满足最大区位效用，且多选择在与自身社会阶层相适应的住宅区内。人们对区位的选择在城市交通设施改善、旧区改造、新区开发、基础设施的延伸和级差地租等因素的影响下，会逐渐发生变化。换言之，城市经济规模不断扩大到一定的“度”后，必然会激发人们新的居住观念和住宅需求的产生，进而推动住宅区位的重新调整。

城市居住区位变化同时会表现在城市居住用地的减少、增加和转化上，这又称之为城市居住空间再造。城市居住区位变化有多种模式。(www.daowen.com)

（1）中心区大量兴建高层住宅

通过城市更新，城市中心区实施旧城改造和用地功能转换。在城市中心新建大量高密度住宅，住房小区规模不断扩大，住宅类型向高层发展，住宅档次不断提高，住宅小区环境和住宅配套得到提升。

（2）边缘区住宅成片开发

一方面边缘区特定区位出现高收入住宅区，开发豪华别墅等低密度住宅；另一方面，出现低收入住宅区，包括经济适用房和动拆迁安置房等。

（3）住宅呈现显著郊区化

伴随着城市发展以及经济水平提高，居住用地呈现不断开发建设和不断外迁的格局。如美国人口在中心城所占份额从1948年的64%减少到1980年的43%。2003年，上海郊区土地住宅供应量大幅上升。全年出让地块184幅，总面积1 550.33公顷，其中，中心城区6.66公顷，次中心城区214.04公顷，城市边缘地区250.71公顷，郊区1 078.92公顷。分别占到出让面积的0.5%，13.8%，16.2%及69.5%。同时，郊区住宅价格迅速上涨，可见住宅郊区化现象明显。2007—2010年间，上海居住用地更加速呈现郊区化现象，如图7-1所示。

图7-1　上海居住用地郊区化

住宅郊区化原因主要有以下几方面。

（1）居民收入提高。居民收入提高会促使其改善居住条件，增加住房消费面积和土地消费面积，同时支付上下班成本的能力提高，故倾向到具有空间优势的郊区居住。

（2）交通工具和设施的改善。交通工具和设施的改善导致上下班成本降低，居住竞标租金函数的斜率减小，郊区用地需求增加，人口密度增加。如上海的轨道交通将包括四条市域快速铁路，八条市区地铁，五条轻轨，总数达到17条，同时进行的还有高速公路的“15，30，60”工程。这些交通设施建设将大大缩小空间和时间距离，促成上海人口的郊区化。

（3）城市病的避让。中心城房屋老化、交通拥挤、环境污染和居住紧张，国外还存在犯罪、种族冲突等社会问题。美国学者1981年利用美国121个标准城市统计资料研究发现，如果一个城市的中心城区有比较旧的存量房屋，比较高的税收和比较多的黑人人口，则该市区居住郊区化的进程就越快。

（4）郊区环境和空间的向往。住宅郊区化既有经济因素，也有社会人文因素。城市居民对居住品质的要求不断提高，只有郊区能够提供优美的居住环境和宽敞的居住空间。居民把目光从拥挤的市区转向了环境优美的郊区，更有诸多富裕阶层人士纷纷在郊区二次置业，实现“1+1”和“5+2”的生活模式。另外，随着私家汽车的普及和道路网络的完善，居民可接受的空间距离将大大延长。在住宅郊区化的过程中，还存在被动郊区化，即部分的工薪阶层，由于收入有限，只好舍弃市中心的种种便利，选择郊区更为便宜的住宅。

（5）就业郊区化的影响。产业的迁移造成就业岗位的迁移。美国1980年大约40%的工人在郊区上班，是从市郊到中心城上班人数的两倍。因此，就业岗位的郊区化进一步推进了居住郊区化。21世纪初，上海航运枢纽、航空枢纽、临海综合经济区及现代钢铁、石化、汽车和高新技术产业“四大产业基地”已全部布局在市郊，同时在郊区分布着国家级、市级和区县级所属各类各级工业园区。上海郊区已经形成了上海二次产业的基本空间框架，也成为人口郊区化的重要促进因素。

（6）公共政策的作用。如政府的城市规划、人口导入政策、税收政策等。据统计，2006年上海内环线以内的常住人口密度为3.39万人/平方公里，内中环之间为1.75万人/平方公里，中外环之间为0.70万人/平方公里，外环线以外为0.14万人/平方公里。内环线以内的人口密度是外环线以外的24倍。为了保持上海这座特大城市在人口、经济、社会、资源和环境等方面协调发展，引导上海向适宜人居的现代化城市迈进，上海新一轮规划提出人口疏解战略。到2020年，中心城总人口规模控制在800万，人口密度降至2.6万人/平方公里，人口疏解到新城和郊区，由此将带来郊区住宅的开发热潮。