1.土地收储出让利益分配分析

政府进行土地收储过程中，需要对原土地使用权人进行拆迁安置补偿取得土地，然后对土地进行基础设施与公益设施配套建设，形成熟地后进入土地一级市场进行招拍挂形成招拍挂价格，即土地出让价格，又叫土地出让金。根据现有拆迁相关法律，对原土地使用权人的土地按照原土地使用权用途市场价值（含整体增值）给予补偿，同时对土地之外的所有相关损失如房屋、设施设备、安置等进行补偿。这两部分补偿属于原土地使用权人所有。

发展权价值应该由原使用权人与政府通过博弈谈判进行利益分配。当前制度环境下，发展权价值并没有明确分配比例，大部分还是归属政府。一级土地开发投资成本及其利润归属一级土地开发商。通常土地一级开发主体为地方政府或地方政府城投公司。招拍挂溢价属于制度红利，理论上归属政府。详见图5-3。

图5-3　土地收储出让增值归属

2.土地出让收益分配实践

实践中，土地收储后的出让金收益除支付土地收储的全部成本、设施等土地开发全部成本外，还需按照国家法律规定，强制提取一定比例土地出让金作为各类政府基金，理论上可以看作为土地所有权收益。这些政府基金包括：廉租保障房基金、土地复垦和土地整理基金、教育基金、水利建设基金和国有土地收益基金，等等。(www.daowen.com)

廉租保障房基金。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕（24号文）中明确规定，地方土地出让金净收入用于城市廉租房建设的比例不低于10%。

土地复垦与整理基金。2008年3月，国土资源部等部门联合出台了《土地出让金收支管理办法》，其中规定15%的土地出让金总额必须用于土地复垦和土地整理工作。

农田水利建设基金。2011年7月财政部发布的《关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》规定，土地出让金净收入中计提10%用作财政性农田水利建设资金来源之一。

教育基金。2011年8月财政部又颁布了《关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》，规定按地方土地出让净收入的10%计提教育资金，作为各地区计算财政性教育经费的来源之一。

国有土地收益基金。财政部《国有土地使用权出让收支管理办法》财综〔2006〕68号文规定土地出让总成交价款中计提一定比例资金建立国有土地收益基金，具体比例由各地方政府确定。政府当期获得的土地出让收入实际上是让渡未来若干年土地使用权的收益。因此，应当从土地出让收入中预留一部分资金，设立“国有土地收益基金”，以保证城市建设可持续发展和农地征收稳定的资金来源。通过建立国有土地收益基金，遏制地方政府片面追求土地收益的短期行为，建立良性的土地收益管理机制。

基本设想是从每年的土地出让收入中划出一定比例，建立中央、省和县（市）三级国有土地收益基金，实行分账核算。中央的国有土地收益基金主要用于国家大型建设项目的农地征收的补偿以及向中西部财政转移支付；省级的国有土地收益基金主要用于国家、省级大型项目的农地征收的补偿；县（市）国有土地收益基金主要用于土地的收购储备。

上海市国有土地收益基金比例是30%。即土地出让完成后，直接扣除出让总地价额的30%，其中15%归属市财政（含2%支付中央），15%划归区财政。出让总价剩余的70%留给地块所在区县按照出让金收支管理规定使用和分配。