1.土地整体增值归属分析

土地整体增值系指因城市人口增长、社会经济发展、金融变化、政策变化、土地供求变化和城市建设发展等系统性变化引起的土地整体性增值，这部分增值属于系统性增值。根据谁拥有谁收益的原则，这部分增值应该归属原城市土地使用权人或集体土地所有权人。土地收储行为中，该价值集中体现为原土地使用权价值。

2.土地个体增值归属分析

土地个体增值源于土地投资增值和土地发展权增值。土地投资性增值秉承谁投资谁受益归属土地投资者。土地发展权的归属主要问题涉及政府、原土地使用权人、集体土地所有者等各方对土地增值收益的均衡分享。把土地发展权简单地归私或归公的“单一主体论”，是一种绝对产权观念，目前不适合中国国情。“涨价归公”着重公权的作用，看似有管制效率，但缺乏公平，原产权人利益得不到有效保障；“涨价归私”着重私权的利益，太过激进，其可操作性差，如要求国家财政预算充足，也易造成分配不公。“公私分享”即政府与原土地使用权人、集体土地所有权人共同分享土地增值，有利于激发各方积极性，促进土地资源的有效配置，在一定程度上兼顾分配的效率和公平。

3.招拍挂溢价收益归属分析(www.daowen.com)

图5-2　消费者剩余理论

招拍挂溢价是指在土地招拍挂过程中由于开发商博弈互相竞争使得最终土地成交价高于底价而导致的土地增值。近年来，随着土地招拍挂制度的推行，频频出现天价地块和地王。由于当前的土地招拍挂制度遵循的是价高者得的规则，必然会引起开发商的“非理性”竞争氛围，再加上地方政府追求财政收入的短期目标，导致土地招拍挂价格飞速上涨，溢价率节节攀升。这一价值是土地储备制度框架下存在的特有价值，是土地一级垄断市场带来的土地再开发价值增值。

根据消费者剩余理论（图5-2），在自由竞争的土地市场中，市场自发形成均衡点E，此时土地供给D 和需求S相等，阴影部分△P″P0E 就是消费者剩余。若供给量缩减为Q′，价格则上升至P′，此时消费者剩余缩减为△P″P′E′，矩形P′E′P0 A 部分由买方转移至卖方，而△E′AE 则是由于市场垄断所造成的社会福利净损失。在招拍挂制度下，政府利用公权力垄断了土地一级市场，土地价格被人为抬高至P′，消费者剩余由土地购买者部分转移至政府形成溢价。显然，这部分增值是政府公权力干预的结果，因此应归属政府所有。