对于土地增值分类，存在多种观点。杜新波、孙习稳基于级差地租理论，将土地增值分为地租增值和土地资本增加。地租增值部分归国家所有，土地资本投资收益遵循谁投资谁受益的原则分配。张俊基于权利的界定与分配视角，认为土地增值收益分为自然增值和人工增值。自然增值指外部投资、供求变化、结构优化等带来的增值，土地人工增值指用途转变、强度提高等带来的增值。王巍巍从土地增值形成动力机制出发，将土地增值分为直接投资性增值、用途转变增值、供求性增值、政策法规性引导增值和技术进步性增值等。

从整体性与个别性视角，系统性和非系统性因素影响视角，可将城市存量土地增值分为土地整体增值、土地个体增值二大类别。考虑我国招拍挂制度造成的溢价，对出让地块而言土地增值还来源于招拍挂溢价。

如图5-1所示，土地整体增值系指因城市人口增长、社会经济发展、产业发展变化、土地供求变化、城市基础设施与公益设施及各类投资建设和规划发展、货币宽松等系统性变化引起的土地整体性增值。土地的整体增值不取决于土地投资人、使用权人和所有权人等个体的主观努力。土地个体增值系指因调整该地块用途、强度或对地块直接投入而导致的个别地块的非系统性增值，分为投资性增值与发展权价值。因变更用途或土地强度提高而获得的增值体现为土地的发展权价值。招拍挂溢价性增值单指招拍挂出让地块价格通过招拍挂方式超出市场平均价格的溢出部分，仅存在于一级土地收储出让环节，是政府垄断供应制度带来的。(www.daowen.com)

图5-1　土地增值构成及成因