中国土地市场发展经历了以下发展历程：

（1）20世纪初的民国时期。追溯到20世纪初的民国时期，当时国民党政府机构中设有地政部负责全国土地管理。北京、上海、南京等城市均开展了为土地交易服务的区片地价的评估工作，土地交易也达到相当规模。如1949年的上海市，已有房地产企业270多家，兼营房地产的工商企业2 300家。

（2）1949—1978年，土地市场缺乏。1949年后，城市土地收归国有，农村土地逐渐实行集体所有，土地无偿无限期无流动使用，土地市场基本不存在。国家实行行政划拔方式配置土地资源方式，完全否认土地价值的存在，否认市场对土地资源配置的有效性。

（3）1978—1986年，土地市场萌芽状态。1978年全国农村推行家庭联产承包责任制，农村土地所有权和使用权开始分离。1980中国开始向外资企业收取场地使用费。1982年深圳特区开始征收城市土地使用费，1984年广州、抚顺也开始推行。1986年国家土地管理局成立。这一阶段，土地价值开始显现，但尚未建立土地市场机制。

（4）1987—1993年，城市土地市场开始建立。我国的土地有偿使用制度改革自1987年启动大幕，形成土地市场雏形。1988年4月12日第七届人代会通过《中华人民共和国宪法修正案》，取消了原宪法第十条“土地不得出租的”，增加了“土地使用权可以依法转让”的规定；《中华人民共和国土地管理法》也进行了相应的修改，规定“国家依法实行国有土地的有偿使用制度”。1990年5月，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让规定暂行条例》和《外商投资成片开发经营土地暂行管理办法》。从此，土地市场建立和发展有了法律依据。1992年邓小平南方谈话和十四大确立建立社会主义市场经济体制以后，出现了全国“房地产热”。土地投机盛行，炒卖土地现象严重。1992—1994年，北海市区面积由不到20平方公里扩大到100平方公里，土地价格由30元/平方米涨到1 500元/平方米。1993年7月国务院开始整顿房地产市场，实行宏观调控，紧缩银根，开征土地增值税。同年7月，原国家土地管理局颁发出了《关于加强宏观调控管好地产市场的通知》，由此，全国土地市场进入调整期。

（5）1993—1999年，土地市场进入调整期。国民经济宏观调控时期，国家出台了不少关于整顿土地市场、抑止土地投机、规范土地市场的法规和文件，使土地市场发展逐步走向正轨，土地使用权出让、转让、出租、抵押和入股有序进行。与此同时，土地市场中介服务人员如土地估价师、房地产估价师、经纪人等执业资格的队伍也逐步发展壮大。土地作价入股、土地分等定级和基准地价评估工作在各地有序展开。

（6）1999—2007年，该阶段完成了土地一级市场制度的全面构建以及土地有形市场的建立和推广。1999年土地收购储备制度建立和推广。1996年上海设立了土地发展中心。1997年以后，杭州、南通等一些城市启动并试行土地收购储备制度。1999年在全国城市土地集约利用市长研讨班上，杭州市介绍了其土地储备制度成果和经验，引起了国土部门和各地政府的共鸣。武汉、青岛等地相继成立土地储备机构并挂牌运行。

2001年，国务院下发了15号文《关于加强国有土地资产管理的通知》，它是全面加强土地资产管理和土地市场建设的纲领性文件。进一步为我们保护和合理利用国有土地，推进土地市场建设进而推进社会主义市场经济指明了工作方向和原则，并要求有条件的地方推行土地收购储备制度，为建立和完善土地一级市场，实现土地一级市场垄断和统一管理提供了政策基础。到2002年，全国有1 258个市县建立了土地收购储备制度。土地收购储备制度的推出成为我国土地市场的一个重要环节。(www.daowen.com)

2000土地有形市场的建立和推广。2000年1月6日，国土资源部下发了《关于建设土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，要求各地结合本地区实际，加快建设有形土地市场，完善土地市场功能。土地有形市场的功能是：提供土地交易场所，办理土地交易事务，提供土地交易信息，代理土地交易。土地有形市场的建立，标志着我国土地市场的形态和市场管理体系得到改善。

2002年，土地招拍挂市场正式建立。国土资源部颁布的11号令《实行招标拍卖挂牌出让土地使用权的规定》（2002年7月1日实施），取消了协议出让经营性用地的方式，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。全面推行招拍挂方式出让土地，使土地一级市场公平化和透明化，形成阳光交易。杜绝用暗箱协议操作土地，避免了土地资产的流失。2003年6月11日发布了《协议出让国有土地使用权的规定》，进一步规范了协议出让市场的运作。

2007年，土地招拍挂市场全面建立。《中华人民共和国物权法》进一步明确了招标拍卖挂牌土地的范围：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”从法律的高度确立了以国有建设用地使用权招标拍卖等公开竞价方式出让的市场配置制度，工业用途出让也纳入招拍挂制度。土地市场化全面推进。

（7）2008年至今。1999年试点停滞后，于2008年又开始新一轮，全面推动集体建设用地入市改革。1999年底集体土地使用权流转试点。1999年底经国土资源部批准，安徽省芜湖市成为全国第一家农民集体建设用地流转试点的城市，并陆续在抚顺等四个城市试行，标志着我国农民集体土地无法直接进入土地市场制度改革开始被关注。

2008年十七届三中全会做出了“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”的决定，明确了同地同权的概念，为集体建设用地流转指明了改革方向。2012年十八届三中全会进一步明确城乡统一建设用地市场的改革方向。

2015年1月，中共中央办公厅和国务院联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》再次强调，“要建立同权同价，流转顺畅，收益共享的入市制度”，并决定在全国选取33个试点县地区。自此，探索集体经营性建设用地入市正式拉开了帷幕。