1.土地市场内涵

狭义的市场仅指商品交易的场所。广义市场指商品交换中发生的经济关系总和。土地市场则指土地这种特殊商品在交易过程中发生的经济关系的总和。

土地市场主体是土地交易中的各种当事人，包括土地供给者（售出方）、需求者（购买方）和其他相关参与者，如管理者、中介服务机构等。

土地市场客体是土地交易的对象或标的物，具体为土地及其权益。由于土地的不可移动及其权利束特性，土地作为交易标的不仅是土地实体本身，更是各种内涵不同的土地的权利束，包括土地所有权、土地使用权、抵押权、租赁权、地役权、空中权和发展权等。

2.土地市场特点

（1）地域性。由于土地位置的固定性，使土地市场具有强烈的地域性特点。各地域性市场特征具有差异性。

（2）不完全垄断性。根据交易双方左右市场力量差异，可将市场分为完全竞争、完全垄断、垄断竞争以及寡头垄断四个基本类型。完全竞争的土地市场必须同时具备以下几个条件：①土地市场上具有足够多的市场交易者；②完全信息，即市场中的土地交易者完全了解交易对象的所有信息；③土地交易对象具有均质性，这样才能保证土地交易价格不至于被少数的土地交易者控制；④土地交易者有充分的自主决策权。(www.daowen.com)

显然，我国土地市场性质具有典型的不完全垄断市场的特征：①土地一级市场只有国家一个土地供应者，是卖方垄断，甚至土地竞买方也会被设置不同的门槛；②土地供给、土地需求、土地质量和土地区位等影响土地市场的信息，由于位置固定性而极易产生不对称；③土地产品受到政府各种规制且具有异质性；④土地市场交易机制和交易规则受到政府各种约束。

（3）供给滞后且弹性小。土地价值大，用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的，当市场需求发生变化时，土地供给难以及时调整。

（4）产品异质性。由于土地的自然异质性和区位的差异性，土地无法同质化，每一宗地都是个性化交易。

（5）政府管制严。土地是一个国家的重要资源，又是一项高价值资产。土地市场的效率与公平对经济发展和社会稳定具有十分重大的作用，因而各国政府都对土地的产权、利用、交易等有严格限制，如土地利用指标的控制、土地转让条件的控制、土地用途的控制等。

（6）有形市场与无形市场相结合。有形市场是指商品交易的场所。在这种市场上，商品明码标价，买卖双方在固定的场所进行交易。无形市场是指没有固定的交易场所，通过广告、中间商（房地产经纪人）及其他交易形式，实现商品的交换。早期的土地市场完全是无形市场。随着市场经济、网络信息和大数据的发展，各类土地交易信息平台或房地产交易信息平台也相继出现；同时，各级政府相应成立了土地交易中心，土地有形市场逐渐建立。