2000年以来，全国土地市场与房地产市场供求两旺。是地价影响房价，还是房价影响地价，学者、业界一直有不同的观点。一种意见认为，房地产的高价主要因为高土地价格导致高开发成本，即土地价格决定房地产价格；另一种意见认为，房地产的高价格源于房地产市场供不应求，即房地产价格决定土地价格。我们认为应从平稳市场和波动市场两个角度分析。

1.平稳市场情况

土地的需求来自产品的需求，该产品包括农产品、建筑产品等。亦即土地需求实为引致需求。因此，一定是房地产价格（产品价格）决定土地价格。

（1）英国谷物法令的讨论

英国政府于1815年颁布一条新法令——谷物法令，限制和禁止国外谷物进口，从而直接增加了对国内谷物的需求，并使得谷物的需求曲线由d1 上移至d2，谷物价格从p1 增加至p2，谷物生产量从c1 增加至c2（图3-19）。随着谷物生产量的增加，对土地的需求也增加，土地需求曲线由D1上移至D2，考虑土地供应是无弹性的，所以，需求的增加使土地租金价格由P1 升至P2。

图3-19　谷物法令对谷物市场和土地市场的影响

因此，从以上分析可知，土地租金价格高是因为谷物价格高，谷物法令抬高了谷物价格，刺激了对土地的需求。土地市场的反映则是通过提高土地租金对土地进行重新分配。所以，高价土地是高价谷物的结果，而不是高价谷物的原因。即是产品价格决定土地价格，而不是土地价格决定产品价格。

（2）房地产价格和土地价格

关于英国谷物法令的结论同样适用于城市房地产市场。开发商取得土地的价格，等于预期房地产价格扣除开发成本与利息、税费、合理利润的差值。当房屋需求提高，房屋的预期价格就上涨，引导开发商去购买更多土地，结果土地需求提高，进而土地价格提高。如果，房屋价格不断降低，则高土地价格就失去了基础。因此，平衡市场环境下，土地价格贵是房地产价格贵的结果，而不是原因。(www.daowen.com)

2.波动市场情况

波动市场环境下，地价与房价的影响关系是动态的，不同阶段具有不同特征。

在国家货币宽松，机构持有大量资金时，土地价格对货币的敏感度和响应快速程度更大，土地出让市场常常呈现高溢价率状况，甚至出现“面粉价格高于面包价格”的现象。高溢价通常直接带来房价上涨预期，房地产价格会跟随土地价格上涨而快速上升。同样，如果房地产市场供不应求，房价不断增长，则会导致竞标地价提高，反向进一步影响房价上升。市场衰退期，如果房地产市场供过于求，房价不断下降，则会导致竞标地价下降甚至流标，反向进一步影响房价下降。可见，在市场上涨或下降的波动期间，土地价格与房地产价格呈现相互正向影响。

上海房地产市场从1995年最高点下落至2000年复苏，房地产价格和土地价格同时由降至升。但地价的波动远不如房价波动敏感性强，具有一定的滞后性（图3-20）。

图3-20　上海房价指数和地价指数比较图

2008年美国次贷危机爆发后，我国启动了4万亿元资金刺激政策，之后又多次实施货币宽松，致使我国土地市场和房地产市场高速发展。此阶段，住宅出让价格波动显著高于房地产价格波动，且2011年以后土地价格大部分领先于房价波动（图3-21）。

图3-21　上海市2005—2016年新房售价与住宅出让价波动比较图