客观而言，城市一定区位的地价水平是一定的，同时也就决定了该地段的最佳建筑容积率水平，即建筑的经济楼高。最佳建筑容积率的取得可以通过最小成本、最大经济效益和最大综合效益三种方法取得。

1.成本最小原理

假设：L 为一地块总价值，B 为建筑建造总成本，i为建造总层数。Li 为建造总层数为i时单位建筑面积分摊土地价值，又称楼面地价；Bi 为建筑总层数i层时单位建筑面积建造成本。Li 和Bi 都是建造总层数i的函数，可以表达为

房地产单位建筑面积总开发成本Ci 为

要使房地产开发总成本最小，则有

由于单位建造成本随着建筑总层数的增加而增加，即B（i）为增函数；土地单位成本随着建筑层数的增加而减少，即L（i）为减函数。所以，式（3-5）表示，当建筑成本的增加额等于土地成本的减少额时，此层数为最佳楼层。可以用图3-15来表示。

由于B（i）和L（i）其实为非连续函数，在特定价值地块上进行房屋建设时，若比较i层与i+j 层何为最佳开发强度时，仅需比较：

Ci+j-Ci=（Bi+j-Bi）-（Li-Li+j）≤0或≥0

若Ci+j-Ci＞0，意味着建筑成本增加大于土地成本减少，i+j 层较i层不经济。

若Ci+j-Ci＜0，意味着建筑成本增加小于土地成本减少，i+j 层较i层经济。

若Ci+j-Ci=0，意味着建筑成本增加等于土地成本减少，i+j 层与i层同样经济。

图3-15　土地价格与容积率关系

如图3-15所示，随着建筑层数的增加，楼面地价曲线呈下降趋势，而建筑成本曲线则总体呈上升趋势。不过，需要说明的是：①通常由于一层、二层的低层建筑的基础成本和楼屋盖成本没有得到充分的分摊，往往单位造价偏高；②随着建筑楼层的增加，对建筑结构要求、防火要求、设备要求明显增大，导致单位建筑成本增加。但这种成本的增加并不是均匀上升的，而是呈现跳跃性增加的趋势。图3-15表示的建筑成本曲线仅是示意性质的。房地产开发综合成本则为U 字形曲线，曲线下凹的最低点，就是土地最佳经济开发强度。(www.daowen.com)

高层建筑虽然带来了土地空间的高效利用和土地成本的节约，但它同时还会带来高层建筑的外部负效应，如通风、安全、采光、视觉感受和邻里关系等均会受到负面影响。如果将房地产开发总经济成本加上建筑层高的外部成本而形成的房地产开发的综合成本，则是选择最佳容积率的最终依据。

2.利润最大原理

在激烈的市场竞争下，土地开发者最终目的是获取土地开发利润最大化。也就是说，土地开发强度除了与开发总成本相关外还与售价相关。有

即边际收益等于边际成本点时的楼层高度为最佳经济楼高、最佳开发强度、最佳容积率。

在一个价格区段内，通常建筑总层数越高，边际收益越低。表3-3为上海市不同建筑层数的楼层差价，可见，多层住宅楼层差价为150～200元/平方米之间，小高层住宅楼层差价在80～100元/平方米左右，高层住宅楼层差价在30～45元/平方米左右。

表3-3　4 500～6 000元/平方米价段住宅价格边际收益表

图3-16所示，为地块开发边际收益和边际成本曲线，两条曲线的交点F0，即为最佳容积率点。当容积率大于R′，边际成本大于边际收益，开发商客观上要求降低地价，减少开发成本，否则开发行为不再继续。对于某一地块而言，开发商所能承担的最高容积率是经济效益最佳结合点。

3.综合效益最大原理

单就某一地块建筑开发而言，主要是进行企业或项目的财务评价，取得建设投资成本与经营开发收益便可以取得企业微观效益最大。实际上，项目开发存在不可避免的外部成本，如挤占阳光、绿地、通道和设施用地，增加水、电、煤等资源消耗，导致城市拥挤、环境和社会质量恶化等。所以，从整个城市角度，最佳的城市容量，应该考虑边际综合成本和边际社会效益的平衡。土地开发利用最佳利润的容积率只能是地块容积率经济上限。也就是说，容积率不仅是地块自身财务平衡的微观问题，同时还是区域整体环境平衡问题。因此，对容积率的设定一直是建筑师、开发商和政府三方共同博弈协同的结果。如图3-17所示。

图3-16　土地容积率经济效益分析图

图3-17　土地容积率经济社会效益分析图

对于非连续状态，可用计算几个比较方案的利润率直接比较。如表3-4，最佳方案为方案B，其容积率为0.5。

表3-4　不同容积率方案的经济效益比较