1.城市地价增值原因
（1）供求型增值。在土地供应受限和稀缺背景下，城镇化水平提升带来人口的增长和房产需求的增长，经济发展带来房产需求增加，城市旧区存量改造带来房产需求的增长，产业发展带来产业用地需求的增长等，对于土地的需求的增加导致土地供不应求，土地价格上升。
（2）用途和强度转变型增值。随着城市产业结构的调整，土地最高最佳使用的实现，特定区位的土地发生用途和强度转换，显化最大级差收益，土地价格增值，如农业用地转换为城市用地，工业用地转为商业用地等。
（3）城市投资建设型增值。大量资金投入城市基础设施建设和公益设施建设中，使得土地区位条件改善，土地资本价格提升，土地增值。
（4）货币型增值。宽松货币政策的背景下，利率水平下调、货币量的超发，具有虚拟特性的土地成为资金载体，土地价格不断上涨。利率与土地价格的关系如图3-8所示。
（5）投机型土地增值。土地市场的投机行为导致的土地增值。
图3-8 房地产价格与利率关系图
数据来源：国家统计局网上公布的数据
（6）制度型增值。土地招拍挂制度使得土地垄断供应，且压制消费者剩余，导致成交地价通常总是高于公开市场价格。此外，土地财政也会诱使政府趋向高地价出让。
2.地价增长的时间规律(www.daowen.com)
（1）城市土地价格总体呈上升趋势。大部分学者认为，由于土地数量的有限性和不可替代性，土地需求因经济增长和人口增长呈上升趋势，导致土地供不应求，土地价格长期呈上升趋势。
（2）城市地价变动呈周期性特征。经济发展的波动性，特别是土地供给的滞后性，加剧了土地市场的周期波动性，土地价格也不是一直上升，而是随着经济波动呈现周期性上升、下降的变动特征。
（3）城市地价变动具有明显的区域性。城市地价变动幅度因为所在城市区位不同、该区域发展状况和潜力不同而往往呈现明显的区域性。
3.地价增长的空间规律
（1）快速城镇化，地价增长。随着城市化进程的推进，城镇化类型的演替会导致城市土地价格增长潜力重点发生转移。如集中化阶段城市中心土地增值潜力大，郊区化阶段郊区土地增值潜力大，逆城市化阶段新城土地增值潜力大。
（2）城市开发与更新，地价增长。城市区域开发与更新规划会导致规划区域地价全面提升。如城市新区规划、新城开发规划、CBD 开发规划、城市副中心规划、郊区中心规划、展会区域开发、工业区转型规划及旧城区改造规划等，都会引发整个区域地价的大幅上扬。
（3）产业发展，地价增长。城市中心城区的“退二进三”是城市产业结构调整与用地结构调整的结合，并因为土地最高最佳使用导致地价的增值。产业发展是城市发展和土地需求增长的支撑，产业布局的变化同时引导人口分布的变化，引发土地需求的增加，使土地价格的增长有了坚实的基础。
（4）人口增长，地价增长。城市化的发展，人口的自然增长和迁移，造成城市人口总量上升，土地需求增加，城市规模扩大，城市地价上升。而城市内部的人口布局调整、人口扩散政策，直接引发人口导入区土地价格的上升。如上海闵行、宝山、浦东作为最初的城市人口导入区，地价直接得到提升。
（5）板块崛起，地价增长。城市某个相对小范围的城市改造开发、楼盘建设及由此带来的房地产板块崛起和移动，也将在中微观层面引发地价上扬和波动。房地产板块的崛起除了交通、区域发展等相关因素外，常常得益于某个大型知名成功项目的开发以及众多楼盘的溢出效应。如上海浦江两岸开发、静安区开发、浦东金桥板块开发等。
（6）基础设施开发，地价增长。基础设施开发包括快速公路、轨道交通、绿地、桥梁和隧道等。基础设施开发导致基础设施沿线及其伸展区域的地价上升已有太多案例。特别是交通设施的改变，往往会影响整个城市的地价分布格局，会对地价变化带来深远的影响，如杭州湾跨海大桥建设、崇海大桥建设、市域轨道交通建设等。轨道快速交通和高速公路等基础设施的建设与完善，还将缩小城市中心与郊区的地价梯度。
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