1.土地价格特点

（1）土地价格是土地权益价格

土地位置的固定性决定了土地交易的对象实际上是附属在每一宗不动产上的权益，而不是不动产实体。土地权利内涵丰富，是一束权利的集合。土地交易本质是土地权益的买卖。因此针对不同的权益，对应有不同权益价格，具体包括：土地所有权价格、出让转让使用权价格、划拨土地使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、典当权价格、集体土地使用权价格等。

（2）土地价格呈长期上升式周期波动

社会经济发展、人口增长、资本和技术不断投入，土地的需求不断上升，然而，土地的供给缺乏弹性，因此，长期而言土地通常呈现增值特性。1972年至1977年，韩国主要城市土地价格上涨了50%，到1988年上升了79%。然而，由于经济的周期波动以及房地产特有周期波动，土地价格亦呈现周期性波动。如美国2008年金融次贷危机爆发，使上升地价出现下降，在宽松政策刺激下，2016年地价又回升至危机爆发前的价位。

（3）土地价格具有强烈的区位性

土地的不可移动性，决定了土地的供应和需求具有强烈的地区性特征，土地存在着需求的区域性、供应的区域性以及价格的区域性，即土地市场带有明显的区域性特点和个别性特征。在不同国家、不同城市，甚至同一城市的不同区域、同一区域的不同地点之间，土地市场条件、供求关系都有不同，所以，土地价格具有强烈的区位性。如我国某城市土地最高价格达到1 800万元/亩，而很多城市的土地价格只有20万元/亩～30万元/亩。

（4）土地价格具有虚拟性

价格是价值的货币表现。但土地自然物质价格不是价值的体现，本身具有虚拟性；同时，土地价格很多情况下并不以土地开发过程投入成本定价，即所谓成本不等于效用；并且，土地价格常常会因为土地投机而超越其正常价格范围。土地投机的本质是借助于出现的土地短缺和垄断，运用金融资本制造土地的虚假需求或虚拟需求，导致价格虚涨。这种虚拟性会带给经济极大的不稳定性和风险。

2.土地价格影响因素

1）一般因素(www.daowen.com)

影响土地价格的一般因素是指对城市或地区土地价格总体水平具有整体性和普遍性的影响因素，这些因素是决定城市或地区土地价格水平高低的基础。一般因素包括地块所在城市或地区的区位、社会、经济和生态环境四大方面。

（1）城市区位。指地块所在城市的宏观区位，具体包括自然区位、经济区位和交通区位。城市宏观区位直接影响资金流、物质流、人流和信息流的汇集，进而影响城市地价总体发展水平。城市区位是影响地价的基础要素。

（2）社会状况。主要指人口、制度政策、政府治理以及影响国家经济的国际经济政治因素等相关因素，其中人口包括人口总量、结构（年龄结构、本地与外来户籍结构等）、人口素质（教育水平）、人口密度、人口收入及风俗与心理等一系列因素。制度包括土地制度、房地产制度、税收制度、规划制度等一系列稳定和持久性制度。政策因素包括房地产与土地管理行业政策、财政政策、税收政策等国家一系列管理和调控政策。

（3）经济状况。主要指国民经济总量、发展速度、产业结构等经济发展要素；汇率、M1\M2、利率、储蓄和贷款等金融要素；房地产、土地等宏观市场整体供求与发展趋势；基础与公益设施投入、城市规划、行政隶属变更和城市开发更新等城市建设与规划要素。

（4）生态景观状况。主要指气候、地形、山河湖海等自然景观、环境污染、生态安全等要素。

2）区域因素

区域因素是指土地所在区域影响土地价格的中观因素。区域因素包括：区域土地供求状况、商服繁华度、交通通达度、交通便捷度、基础设施完备度、公益设施完备度、生态景观环境质量及城市发展和规划限制等。

3）个别因素

个别因素指具体影响土地价格的微观因素，即土地实物状况与权益状况。土地实物状况包括：位置、临街状况、临街宽度、临街深度、地块大小、地块形状、地质状况、地形地势、日照通风、建筑密度、建筑容积率、地块环境景观、宗地开发程度及土地利用现状等。土地权益状况指土地权益类型、土地权益年期、土地权益限制和土地使用限制等权利规范与契约约束状况。