根据经济学理论，价格是为获得一种商品和服务必须付出的货币。商品价格形成的基础在于：①商品的效用；②商品的稀缺性；③商品的有效需求。土地价格的形成基础亦同于此。但土地是一种特殊商品，其价格形成还有其特殊性。

1.劳动价值论

马克思认为，价格是价值的货币表现，商品价值由人类的抽象劳动所创造，而“作为价值，一切商品都只是一定量的劳动时间的凝固”。自然状态的土地不是劳动产品，没有凝结劳动，故没有价值。然而，由于土地供给的稀缺性、土地具有使用价值和有效需求，土地的原始物质也是有价格的，称其为虚拟价格。马克思进一步对已利用农业用地和建设用地等的土地投资进行了考察，认为人们在使用土地的过程中，总是不断对土地进行各种物质和劳动投入，并固结在土地之上成为土地资本，形成土地资本价格。所以，土地价格由土地原始物质价格和土地的资本价格两部分构成。同时，土地资本与土地自然物质结合，使土地从自然状态转变为生产资料，从而使土地具有了新的使用价值，增加了土地的产量和生产力，带来更高土地价值。

2.生产费用价值论

在市场完全竞争的均衡情况下，等量资本获取等量利润，此即生产费用价值论。因此，土地价格就是凝聚在土地上的所有资本之和，即取得土地的费用与土地的开发成本、利息、税费、管理费及利润等各项成本之和。该理论是土地成本法和假设开发法估价的理论基础。

3.预期收益价格论

市场经济下，任何货币收入都可以资本化。土地不同于其他生产资料的特点之一就是，土地可以永续使用，产生不断的地租流。马克思指出，土地价格就是地租的资本化，地租以一定的资本化率还原成一个资本量便是土地价格。美国土地经济学家伊利在其《土地经济学原理》一书中提出：“把预期土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，在经济学上为土地的资本价值，在流行词汇中称为土地售价。”假如平均利息率是5%，那么每年200元的地租收入就可以看作4 000元资本的利息，土地资本化价格即为4 000元。购买土地的价格实质是购买地租的价格。因此是土地收益决定土地价格，而不是土地价格决定土地收益。土地收益指：①正常状况下土地的客观收益；②处于最佳利用方向的土地收益；③土地的纯收益。该理论是收益法理论基础。(www.daowen.com)

4.供求价格论

马尔萨斯、萨伊、马歇尔和萨谬尔森等经济学家认为，土地这一生产要素的价格是由土地供求决定的。在土地供给没有弹性的情况下，土地价格完全由需求决定（图3-1）；在土地供给和土地需求均存在弹性的情况下，土地供给和需求共同决定土地价格（图3-2）。该理论是市场比较法理论基础。

图3-1　土地供给无弹性下的价格决定

图3-2　土地供给有弹性下的价格决定