1.城市级差地租产生的条件、来源及原因

城市土地不是利用土地自然生产能力，而是将其作为生产和生活的场所或空间。土地肥力对城市地租没有丝毫影响，但空间区位却是影响城市土地级差地租的主要因素。房地产的黄金条律就是“区位、区位、再区位”。因此，区位效益是城市级差地租产生的条件。区位效益由城市土地价值各种影响要素综合形成，具体包括聚集效益因素、规模效益因素、交通条件因素、基础设施和公共设施完备度因素以及环境因素等。

城市土地级差地租产生的来源，需要根据不同的土地用途来分析。

（1）工业用地的级差地租来源

工业用地在生产中只起场地和承载作用。位置的好坏主要通过交通运输成本的节省影响工业企业获利水平。位于工业区内或距离市场较近或交通通达度好而降低工业生产成本，超额利润因为土地而形成，应归于土地所有者，此为工业级差地租。因此，工业用地级差地租的来源同样可以认为是个别生产价格和社会生产价格的差额，是工业生产商利润的扣除。

（2）住宅用地的级差地租来源

住宅用地与工业用地一样，也是提供场地和承载作用，但它们所承载的产品的性质不相同。工业用地上建造厂房作为工业产品的生产空间，地租通过产品价格收回。而住宅用地上开发商建造房屋直接用来消费，地租由住宅消费者直接支付。因此，住宅用地地租源于住宅消费者的收入转移。该收入可以是消费者工资收入、财富收入或其他各种收入来源。住宅地租（地价）高低主要受交通便捷度、公共设施完备度、环境景观优美度等因素影响，这些因素即是住宅地租产生条件。(www.daowen.com)

（3）商业用地的级差地租来源

商业用地与工业用地具有同样的特点，即都是利用地上建筑物进行盈利活动。但前者是商品经营活动，后者是生产活动。商业地段的盈利水平主要受区位聚集效益和土地可达性的影响。假如同类商品的毛利相同（毛利=售价-进价），对于一特定地段，每天每平方米土地上毛利等于所有售出商品的毛利之和。因此，售出商品越多，土地上凝结利润越大。在商业活动繁华地段，人流多，售出商品多，每天每平方米土地上毛利高，形成超额利润高。该超额利润因土地而产生，应作为地租缴纳给土地所有者。因此，商业地租来源于商业人员创造的超出最低销售量之上的销售而形成的超额利润。其大小取决于商品在该地段的销售量，所以商业级差地租产生的具体条件是土地区位的繁华度与聚集规模效益。

2.城市绝对地租产生的条件、来源及原因

城市的绝对地租指租用城市最差土地所必须交纳的租金。马克思指出：“人们对土地、矿山、水域的私有权，使他们能够攫取、拦截和扣留在这个特殊生产领域即这个特殊投资领域的商品中包含的剩余价值超过平均利润的余额，并且阻止这个余额进入形成一般利润率的总过程。这个剩余价值甚至在一切工业企业中被拦截，因为不论什么地方，都要为使用土地付地租。”因此，城市绝对地租产生的原因同样是所有权的垄断。土地所有者不会白白出租其土地，只有支付给其租金，他才肯将土地租出去。

城市土地为非农用途，非农产业通常具有较高的生产率和剩余价值率。由此而形成的土地增值效益就是城市绝对地租的形成条件。城市用地的绝对地租对土地所有者来说，是土地带来的纯收益。但就全社会而言，只不过是对非农产业利润总量的部分扣除，是非农产业超额利润的转化形态。此部分扣除未包括级差地租扣除。非农产业的利润平均化是在扣除级差地租和绝对地租以后实现的。如表2-6所示。

表2-6　城市土地级差地租与绝对地租产生条件、来源和原因