1.土地资产属性

财产即任何有价值和被拥有的事物，具有产权特性。土地具有稀缺性和使用效用，且能形成有效需求，因此，土地具有价格，可成为一种财产，并具有资产属性。土地的资产属性是强调土地的产权和价值特性。需要指出的是，土地资产是专有名词，与企业财务中资产概念^[1]是不同的。

2.土地经济特性

基于土地资产属性视角，土地经济特性表现在以下几个方面。

（1）土地的区位性。土地固定性决定了土地区位特征。区位不是一种简单的距离关系，而是多因素影响的空间关系的总和。从空间尺度来看，土地区位分为三个层次，即：宏观区位、中观区位和微观区位。宏观区位是反映土地所在城市或地域的区位特征，中观区位反映土地所在城市内部区域的区位特征，微观区位反映地块的位置特征。特定的区位条件决定着土地的价值、开发利用结构布局、利用强度等土地开发利用参照与定位。

（2）土地供应稀缺性。土地数量的有限性决定了土地供应的稀缺性。稀缺性表现在：土地总量稀缺、某区域或区位土地稀缺、某种用途土地稀缺。城市土地供应在总量上虽然具有扩张的可能，但由于区域土地的农业和非农用地的争地矛盾，以及各类用地在土地自然供给短缺下的平衡，导致城市土地总量供给亦短缺。另外，城市土地由于面积的固定性和区位的唯一性，在特定地段会出现土地经济供给的相对稀缺，该固定位置的地块只能为一家高出价者垄断。伊利·莫尔豪斯说：“在这里面有个原理，即土地的高价利用有排挤土地低价利用的趋势。”正因如此，城市土地出现了相应的地价分布形态，城市各种用途的土地通过竞争达到合理的配置。土地供给的稀缺性突显了土地合理整体配置的重要性。(www.daowen.com)

（3）土地保值增值特性。土地保值特性是指地产价值具有抵消通货膨胀的特性。土地增值特性是指扣除通胀因素后，土地价格呈现上涨趋势的特征。对土地增值特性，学术上有不同观点：一种观点认为土地稀缺和土地需求的增加，必然导致土地价格长期呈现着上升趋势；另一种观点认为，随着经济周期性发展，土地价格也呈现出周期性波动特征，有升有降，总体螺旋式上升；还有一种观点认为，剔除通胀因素，土地价格呈现短期周期性波动长期平稳或只有微小升幅的特征。

（4）土地权属可转移性。土地的位置固定性决定了土地交易的实质不是土地实体的交易，而是土地权属的流转交易。土地交易对象是土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权和发展权等各项权利。因此，土地产权明晰和土地产权流转制度的完善是确保土地产权交易效率的基础。

（5）土地规模聚集效应。随着资本、物质、人口在一定面积土地上聚集，会产生超出各单位效益总和的规模聚集效益，从而需要提高土地效率。地块具有利用的规模经济，地区具有地区化规模聚焦效应，城市具有都市化规模聚集效应。

（6）土地报酬递减性与集约利用。在一定生产水平和技术条件下，随着对土地投入的增加，土地收益会呈现从递增到递减的现象，即土地报酬递减规律。农业土地生产的过程中，对土地的要素投入只能在一定的限度内，土地的受容量相对稳定且较小，土地报酬递减规律更具显著性。相对而言，城市土地受容量具有极大的空间。大量的人口、物质和资金可以聚集到有限的城市土地上，形成高强度高聚集开发利用。然而，过度聚集会带来不可忽视的负外部效应以及一系列生态、社会甚至经济的负产出。因此，我们需要遵循土地报酬递减规律，确定合理的集约利用程度，提高土地利用质量。

（7）土地利用效果的综合性。土地利用特别是城市土地利用是人类利用和改造自然的过程。土地作为生态经济系统的基础因子，彼此相互连接在一起，不能分割，不可移动。每块土地或每一区域的土地利用后果，不仅关系到本区域的经济、生态和社会效益，还影响到临近区域甚至整个城市、国家的经济、生态和社会效益，产生巨大的社会后果。因此，研究土地利用的影响效果并给予科学评价，是确保土地合理利用的重要环节，也是实施土地利用规制、监督和调控的重要依据。