1.土地税收内涵与功能

土地税收是国家以土地为征收对象，通过政治权力，利用法律手段，从土地所有者或者土地使用者手中强制、固定地取得部分土地收益的一种税收。土地税收属于土地收益的二次分配。

土地税收具有抑制地价上涨，引导土地管理使用、调节土地收益分配和提供财政收入等作用。税收自古以来就是国家财政收入的重要来源，土地税收作为其中的重要组成部分是地方财政收入的重要力量。由于土地位置是固定的，土地税收是一种稳定的地方政府税收来源。

2.土地税及相关税体系

按征税性质划分，土地税收可以分为财产税、收益税、行为税、资源税和所得税五大类；按照征税环节划分，土地税可以分为取得环节土地税收、保有环节土地税收和转移环节土地税收。依据与房地产的关联程度，可以分为与房地产直接相关的税种：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等；与房地产直接相关的税种有印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税和个人所得税等。如表14-1所示。

表14-1　土地与房地产相关税收体系一览表

1）土地取得环节

（1）耕地占用税

2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过《中华人民共和国耕地占用税法》，自2019年9月1日起施行，2007年12月1日国务院公布的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》同时废止。耕地占用税是国家对占用耕地或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。根据最新的规定，纳税人是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人；耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额；对耕地占用税的税额和一些减免税政策有具体的规定。

（2）耕地占用税税额

①人均耕地不超过一亩的地区（以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位，下同），每平方米为10～50元。上海最高，45元，内蒙古、西藏等最低，12.5元。

②人均耕地超过一亩但不超过二亩的地区，每平方米为8～40元。

③人均耕地超过二亩但不超过三亩的地区，每平方米为6～30元。

人均耕地超过三亩的地区，每平方米为5～25元。

2）土地持有环节

（1）城镇土地使用税

1988年9月27日国务院颁布根据《城镇土地使用税暂行条例》的规定，凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，土地使用税的征收对象面向国家所有和集体所有。2007年、2019年国务院对《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》做了修改。纳税人是实际使用土地的单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。计税依据是纳税人实际占有的土地面积，由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。在征收金额方面，城镇土地使用税分为四个层次，采用分类定级的幅度定额税率，大城市0.5～30元，中等城市1.2～24元，小城市0.9～18元，县城、建制镇、工矿区0.6～12元。省、自治区、直辖市人民政府，在上述税额幅度范围内，根据市政建设状况、经济繁华程度等条件，确定所辖地区的使用税额幅度。土地使用税是由土地所在地的税务机关征收，按年计算、分期缴纳。征税的具体期限由省、自治区和人民政府规定。纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由县以上地方税务机关批准。这种做法实际上是为了调节不同地区、不同地段之间的级差收益，保持税负的平衡。土地使用税的征收机关是土地所在地的税务机关，按年计算，分期缴纳。

（2）房产税

1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，以城市、县城、建制镇和工矿区房产为课税对象，按照房屋计税价值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税。房产税采用比例税率：①按房产原值减除10%～20%后的余额计征，税率为1.2%；②按房产出租的租金计征，税率为12%。房产税对一些机关实行免税规定，共分为五类：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。房产税按年征收、分期缴纳。

（3）房地产税

房地产税主要是针对物业持有环节所征收税种，目前国家正在立法及推行过程中。其改革方向是：①合并房产税、城市房产税、城镇土地增值税等，统一税收体系。②将存量住宅房地产纳入征税体系。③以房地产市场价值作为征税依据。④征税税率标准双向控制，即实现房地产价格与面积双控。改革策略和原则是“立法先行，充分授权，分步推进”。

房地产税具有三大功能：财政收入功能、社会公平功能、调节市场功能。财政收入功能体现为获取稳定、足额的财政收入，保障地方政府获取与其提供公共服务能力相匹配。社会公平功能体现为调节收入分配，调节房地产资源公平利用，促使多财产的富人和多占用房地产资源的富人承担较重的税负，促进当地公共福利的整体提升。市场调控职能体现为降低房价波幅，熨平房地产波动周期。(www.daowen.com)

上海和重庆是房地产税征收率先试点的城市。2011年1月27日上海市印发《上海市开展对部分个人住房征收房地产税试点的暂行办法》。同日，重庆市印发《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。两地试点同时启动。上海房地产税调节的主要方向是本市居民二套房及非本市居民新购房，即“增量房”，而不包括大部分居民居住的存量房。重庆市的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房，将限制高端市场作为调整的主要方向之一，对扭转消费者买大房、买贵房的调解作用比较明显。这次试点的适用税率，上海为0.6%，最低降低到0.4%。人均住房面积不到60平方米以下的免征。收入用途用于保障性住房建设等支出。

3）土地交易环节

（1）土地增值税

征收土地增值税的意义是加强政府对土地市场的宏观调控，保护国有土地的收益。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，征税对象是：①有偿转让我国境内国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权并取得收益的单位和个人。②出让集体土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权并取得收益的单位和个人（2019年土地增值税法征求意见稿）。征税范围包括有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权的行为，不包括继承、赠与等没有取得收入的房地产转让行为。计税依据是转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权所取得的增值额。

增值额=转让房地产收入-取得土地使用权所支付的金额-土地开发成本-地上建筑物成本及相关费用-与转让房地产相关的税金-财政部规定的扣除项目

土地增值税的征收税率实行30%、40%、50%和60%四级累进超额税率。

同时，税法还对下列十二种情况作出免征土地增值税的规定：建造出售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，免征；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征；合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收；房屋产权、土地使用权以继承、赠与方式无偿转让的，免征；个人之间互换住房，经当地税务机关核实，可以免征；个人销售住房，免征；房地产开发企业持有产权未发生转移的房产，不征；转让旧房增值额未超过扣除项目金额20%的，免征；对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征；投资主体存续的企业合并，房地产转移，暂不征；投资主体存续的企业分立，房地产转移，暂不征；企业改制重组时，发生房地产投资转移，暂不征。

（2）增值税附加

是对应于增值税的一种附加税，按照增值税税额的一定比例征收的税。其纳税义务人与独立税相同，但是税率另有规定，是以增值税的存在和征收为前提和依据的。通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等。

城建税。2011年1月8日《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》得到修订。它是一种具有受益性质的行为税，随“二税”（消费税、增值税）而附征，税款专用于城市公用事业和公共设施的维护与建设。城市维护建设税的征税范围包括城市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地区。税率按纳税人所在地分别规定为：市区7%，县城和镇5%，乡村1%。大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

教育费附加。以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计费依据。

应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税+消费税）×3%

（3）契税

1997年10月1日，《中华人民共和国契税暂行条例》实行，是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权受让人征收的一种财产税。我国目前的“契税暂行条例”规定税率幅度为1%～3%，由省级人民政府在规定的幅度内确定适用税率。计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定，某些情况下可以依法适当减征或免征。契税的具体征税范围包括：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。

契税的计税依据是：①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格；②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

契税的免征或减征包括以下几种情况：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；②城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；③因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；④财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

（4）印花税

是对于经济活动、经济交往中书立、领受凭证的行为而征税，具体包括书立和零售房屋产权证、土地使用证、房地产租赁合同等行为。印花税实行比例税率或定额税率，在房产交易中，按交易价由0.75%～3.75%不等。2018年11月1日，财政部、国家税务总局《中华人民共和国印花税法（征求意见稿）》除证券交易印花税按1‰的税率保持不变，同时规定了六种免税情形。

（5）企业所得税

企业所得税指纳税人每一纳税年度内房地产租金所得和转让房地产收入减去“准予扣除项目”后所得应该缴纳的税额。准予扣除项目包括成本、税金（含消费税、营业税、城市维护建设税、资源税及土地增值税等）。

（6）个人所得税

个人所得税指个人房地产转让收入扣除“准予扣除项目”后应缴纳的税额。个人所得税是国家调控房地产市场的重要税收制度。税率在0～20%比例之间。