商业地产是一种拥有明确经营目标，由多业态组合的商业组织模式。商业定位是商业土地开发运营的关键要素，关系着商业地产开发运营方向和内容，是商业物业规划设计、招商运营的前提和依据，也是商业地产运营的最终目标和结果。

商业定位指的是在商业地块分析、建筑物业分析、市场调研分析的基础上，明确商业总体定位、商业客群、功能、业态、规模、商户、档次及租金价格等商业经营要素的行为。

（1）总体定位

总体定位是魂，既要明确客群的主要群体又确定产品定位。如，上海恒隆广场定位为都市型高档精品购物中心、宝山万达广场定位为时尚休闲购物中心、三林印象城定位为家庭生活购物中心、上海新天地定位为风情餐饮商业街等。

（2）客户定位

商业地产的客户主要包括购买商铺的投资者、在商业地产项目内经营的商户和进行购物的消费者三类。其中，消费者的需求会直接影响投资者和商户的行为，因此最为关键。

消费者定位。明确项目为谁服务，研究商圈内的所有消费者或潜在客户群的消费行为和消费模式，包括消费的金额、频次、时间、时长和距离等，通过调研准确了解消费者的习惯偏好与需求，为满足其需求做基础。

商户定位。明确谁为消费者提供服务。根据所在商圈范围和消费群体定位招商对象，如社区型购物中心以日用品商户为主。不同的经营特色采用不同的商品陈列方式，需制订不同的招商计划。项目的建筑设计条件也会限定商家的入驻，如某些建材设备需要8米以上的层高。知名商家的品牌效应能够影响项目形象，如国际一线奢侈品牌营造高端定位。

投资者定位。投资者关心项目的投资回报率和未来的可持续发展，企业对投资者的调研也要把握这种需求，从投资意愿和对区域商业的预期两方面进行。投资者的投资特点、心理和偏好的投资产品、渠道、预期投资回报率等会影响其投资意愿；投资者对于区域商业的现有和未来价值、目前和未来收益的判断决定其对前景的预估。

（3）功能定位

功能定位明确项目的基本服务内容，即项目可以做什么。商业地产通常承载购物、休闲、娱乐和服务四大功能。购物是最基本的功能，经营各种零售品种；休闲功能作为商场的附属功能，一般由令人愉悦的消费环境实现；娱乐功能的业态有游戏房、电影院、抓娃娃机等；服务功能主要由商场的物业管理和商户的服务组成。

主题定位体现核心商业功能和客群取向。购物中心常见主题有如儿童主题、女性主题、艺术主题和水主题等。儿童业态对楼层和位置要求相对不高，且聚客能力、顾客黏性强，连带消费多；女性主题主要针对年轻女孩和都市白领，为其提供时尚的一站式生活服务，如上海大悦城；艺术主题通常引入IP运营，以中小型展览及小型展品为购物中心吸引人流，但对场地要求较高，如K11；水主题布置小型水族馆或室内瀑布、河流，环境优美，如上海的世博源、澳门的威尼斯人。(www.daowen.com)

（4）规模定位

规模定位明确项目的体量大小。商业地产项目若盲目追求大体量，则会增加投资额、增加运营难度、延长资金回报周期，造成资源浪费，提高投资风险。比如，体量过大会增加招商难度，资源不够则会造成空置率上升，对打造旺铺形象造成负面影响，形成恶性循环。

（5）业态定位

习惯上，商业物业的业态定位是指在商业功能明晰的基础上对细分经营业种的选择与组合。合理的业态定位要形成同业差异、异业互补，促使同业间良性竞争，激发消费者即兴消费，最终达到经营收益最大化。

业态定位任务是完成业态选择、业态比例结构、业态空间分布和业态的主要商户等。业态定位需要注意不同属性业种之间的搭配和比例，尽量避免把相互排斥的业种放在一起。业种的整合一般有三种模式：①互补型定位。以互补为原则进行业种的规划，如日用品与食品等不同业种互补；②填充型定位。在某个范围下同属一个业种，另一种仅仅作为补充，比如计算机及其配件；③混合型定位。商品的品种齐全、品牌齐全，形成价格差异，混合业种进行组合。

主力业态的确定及其面积占比是购物中心业态定位的重点。通常每层主力业态占70%左右；次主力业态占20%，其他配套的业态约占10%。比如，上海闵行的龙湖星悦荟是社区商业定位成功的项目，它将自身定位于社区型时尚生活中心，集高校、风景、商圈于一体，向消费者提供休闲、购物、美食和娱乐等多种多样的服务。园林式建筑风情街巷、低调简洁双坡屋顶、空中观景廊桥平台等将中西建筑融合元素。其业态组合为餐饮（88%）、零售（7%）和娱乐（5%），餐饮为核心业态，有肯德基、顾一碗、1点点等知名品牌入驻。该商业定位不仅满足了周围居民的日常生活所需，还吸引了大量追求时尚潮流的消费人群。

（6）价格定位

商业物业租售价格定位除了考虑商业物业楼层价值以及同一楼层不同空间区位的价值不同外，还必须与业态业种密切关联。不同商业业种业态承租能力大不相同，且对空间区位要求和规模要求也不同。因此，商业物业租售价格与物业楼层、空间分割、商业流线规划、业态类型与结构及业态空间分布等要素直接关联。

（7）档次与品牌定位

档次与品牌定位明确项目的经营特色、差异化战略和营销推广方向。通过项目的品牌定位，为项目树立特色鲜明的品牌形象，增加在商圈内与商圈间的竞争优势，提升项目知名度，从而吸引更多消费者前来，增加人气。