1.地价水平影响容积率设定

通常地价越高，设定容积率越大。在高地价的压力下，用地者总是设法降低其成本，集约利用土地，在其所用地块上最大限度地提高建筑面积，亦即提高地块容积率，以减少建筑面积的地价成本分摊额。如图3-18所示。当地价增高时，开发总平均成本曲线上升，最低成本点由低容积率R1 处移至高容积率R2 处。因此，高地价，高容积率，高开发成本，进而高楼价。

图3-18　高地价高容积率

2.地价与容积率非线性关系(www.daowen.com)

在楼面地价一定的情况下，容积率越高，地价越高，对土地出让者越有利。开发商因为高容积率提高了建造成本，使得开发利润降低，其谈判目标是保证较高的容积率，而且降低地价，决不希望地价直接是固定的楼面地价与容积率的乘积，其会进行降低楼面地价的谈判而保证总土地价格在一定的水平上。

在土地总价一定的情况下，容积率越高，楼面地价越低，开发商越有利。政府则会以高容积率、高使用率为由，提高土地总价，从而进一步提高了楼面地价。也就是说，在出让土地谈判的过程中，土地总价、楼面地价、容积率三者关系是动态变动的，并不是简单的正比或反比关系，也不是简单的线性关系，而是呈现复杂的非线性关系。这也是土地价格评估中容积率修正系数难以确定的根本原因。

3.规划容积率决定土地价值

规划师进行地块容积率设定时，理论上应该考虑区域总体地价水平和环境条件综合确定。在楼面地价一定的前提下，土地价值随容积率的提高而提高。土地价值与楼面地价、容积率有如下关系，即土地价格等于楼面地价与容积率的乘积。

评估师在地块评估进行容积率修正时，应该考虑规划设定容积率与区域平均容积率水平差异，修正楼面地价水平，以合理确定土地总价值。