1.土地有偿使用制度理论基础

地租理论是社会主义制度下实行土地有偿使用的基础。中华人民共和国成立，建立了社会主义公有制。由于长期以来理论上的误解，认为土地公有制一旦建立，地租便不存在了。因此，我国一直实行土地的无偿使用制度。事实上，社会主义国家仍然存在着土地所有权和土地使用权的分离，仍然存在土地所有权和经营权的垄断，地租形成条件和来源仍然存在，即社会主义土地公有制下的地租范畴仍然存在。自1987年深圳第一块土地出让至今，我国已打破了土地无偿、无限期、无流动使用的“三无”制度，建立了土地的有偿、有限期、有流动使用的“三有”制度。实现了“三无”到“三有”制度的转变。

2.土地使用税、租、费区别

我国长期以来土地税、费、租概念不清。有的认为城镇土地使用税就是地租，有的将地租称作土地使用费，等等。以上海为例，土地使用费为向外资或合资企业所使用土地而每年征收的一种费用。其本质就是地租，却以费的形式收缴。还有人认为，国家收取了土地出让金，就不应该再收取房地产税。将属于租金范畴的出让金与税混淆。

土地税是以土地或土地改良物的财产价值或财产收益或自然增值为征收对象，国家依据政治权力向土地使用权人强制性收取的费用，属于国民经济的二次分配。地租是政府以国有土地所有者代表的身份，依据财产权利向土地使用者以土地出让金或年租金等形式收取的土地成本，属于国民收入的首次分配。土地费是土地服务提供者即政府向服务收受者即土地使用者收取的各项收费，主要为政府的准公共产品服务提供成本补偿，如土地测量、土地勘察等费用、土地权证费等。

可见，土地税和地租的区别是明显的。①凭借的基础不同。土地税凭借的是国家政治权力，税收是强制和无偿的。地租凭借的是土地所有权，地租由市场决定，是变动和有偿的。地费凭借其劳动服务供给，具有有偿性。②分配层次不同。土地税属于国民收入的再分配，地租和地费属于国民收入的初次分配。③作用不同。土地税重在调节土地的所得和使用，实现公平。地租重在实现对土地资源利用的市场配置。详见表2-7所示。

表2-7　土地税和地租、地费的区别

3.企业改制与土地资产显化

现代企业制度标志是产权清晰，权责明确、政企分开和管理科学。公司这种形式是国际通用的组织形式，是长期经验沉淀下的科学的组织形式。出资者以其出资额对公司承担责任或分享红利，公司以全部资产对公司债务承担责任，其本质特征是出资者所有权与企业法人财产权分离，通过这种方式建立的企业制度易于实现产权明晰、权责分明、政企分开和科学管理，公司具有独立的法人资格，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束。

作为国有企业生产或经营的必须要素之一的土地，在传统土地使用制度下是政府通过行政划拨，由企业无偿、无限期、无流动使用。从产权清晰角度来看，“三无”制度至少存在三方面问题：第一，土地是一种生产要素，不同位置的土地，其价值不同，带来的效用也不同，土地的无偿使用，使企业无法合理进行核算，也不利于企业的公平竞争；第二，城市土地归国家所有，土地资产应是国有资产，然而国家利益从未实现，造成土地所有权名义上的国有，实际上的缺失，产权不清；第三，由于企业获得的是有限制的土地使用权，企业对土地不能像对其他资产一样随意处置，不具备对土地的法人财产权，限制了企业的独立自主经营。(www.daowen.com)

根据地租理论，承认地租的存在，则可以通过地租或地租的资本化（地价）形式将土地真实价值注入企业经营成本构成中，成为企业经营的硬预算。完成从土地资源的实物形态向土地资产的价值形态转化，此所谓土地资产显化。

4.城市存量土地盘活

通常我们将征收农用地进行城市开发的用地称作增量土地，与增量土地对应的原城市建设用地称为存量土地。所谓存量土地盘活是指通过多种模式与机制，实现存量土地级差地租（土地资产）的最大化和土地资源的优化配置。盘活存量土地具体途径有：旧城改造、工业用地退二进三、区域成片改造和楼宇功能更新，等等。土地盘活优化的重要经济基础就是存量土地级差地租挖潜。

5.成本逼近法本质

使用成本法进行土地价格评估时，根据等量投资获得等量收益原则，成本法公式如下：

土地价格=土地取得费+土地开发成本+管理费+利息+销售费+利润+营业税及其附加

根据地租理论，我们知道，对土地投入的增加会带来土地级差地租Ⅱ，因此，土地成本法的公式应改为：

土地价格=土地取得费+土地开发成本+利息+管理费+销售费+

利润+营业税及其附加+土地级差地租Ⅱ的资本化

土地级差地租Ⅱ的资本化就是开发带来的巨大土地增值部分，如农地开发为城市用地、原居住用地开发为商业用地等，这样的增值通常无法量化，所以，成本法评估结果难以真正测度土地市场价格，只能是逼近市场价格。