7世纪有学者就已开始对地租问题的研究，至今已经形成多个学派。它们从不同角度探索和阐述了地租形成原因和来源，从中也能看出地租理论的发展过程。其中，马克思、恩格斯创立劳动价值地租理论，是阐述地租形成机理的集大成者；阿隆索竞标地租理论则是从地块竞争角度阐述不同用途租金水平及空间分布形成机理，该理论具有广泛应用价值。

1.自然力地租论

认为地租源泉是土地自然力。法国重农学派代表杜尔阁（1727—1781年）在1776年出版的《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出，农业中存在着一种特殊的自然生产力，使得劳动者所生产出来的产品数量扣除为自己再生产劳动力所必须的数量还有剩余，这是自然恩赐的“纯产品”。他认为剩余是土地对劳动者的赐予，却为土地所有者占有，这就是地租，是土地所有者凭借其所有权获得的。亚当·斯密也认为地租和利润是由土地和资本创造的。英国资产阶级庸俗政治经济学的创始人托马斯·罗伯特·马尔萨斯（T.R.Mrlthus）代表土地贵族的利益，否认地租是土地所有权垄断的结果，认为“地租是自然对人类的赠予”。

2.生产费用价值地租论

法国资产阶级庸俗政治经济学的创始人萨伊（J.B.Say）认为，价值是由劳动、资本、土地三个因素协调创造的，即企业利润Y 为劳动V、资本C 和土地L 的函数：

Y=f(V,C,L)

每个要素应得到相应的收入。劳动者得到工资，资本家得到利润，土地所有者得到地租。由于地租与土地等级n、土地面积S 有关，故上式各变量可分别用单位面积利润y、单位面积活劳动投入c 和单位面积土地级差收益f（n）（n 是土地等级），代入有：

y=f(v,c,f(n))

通过对一定数量企业的调查，各级土地上取得足够数量的单位面积利润值、单位面积资金占用量、单位面积的工资额，选择合理的模型，可以剥离各级土地的级差地租。这也是早期我国在土地等级评定运用的方法。模型的选用有以下几种：

（1）运用道格拉斯函数，并假设f（n）=（1+r）n（r 为利润级差系数），则具体模型为

y=Acαvβ(1+r)n

（2）分级线性回归模型：y=b1c+b2v+f（n）

3.劳动价值地租论

该理论认为，地租是剩余劳动的产物，是工人创造的超过平均利润的剩余价值（超额利润）。

威廉·配第（1623—1687）是英国古典政治经济学创始人，他在其名著《税赋论》中首次提出级差地租，指出地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入。土地肥沃程度不同、耕作技术不同以及土地距市场的远近不同，地租也不同。威廉·配第对地租理论作出了开拓性贡献。

亚当·斯密（1723—1790）是英国古典政治经济学创始人之一，其代表作为1776年出版的《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）。他提出一些矛盾观点：一方面认为地租是劳动创造，一方面又说地租和利润不是依赖工人的劳动，而是当作独立源泉由土地和资本创造的。

詹姆斯·安德森（1739—1808）是英国资产阶级经济学家，其代表作是《谷物法本质研究》。他最早研究了级差地租理论的基本特征，马克思称他为现代地租理论的真正创始人。他认为：①同一市场价格是地租形成的前提，指出是土地产品价格决定地租而不是地租决定土地产品价格；②分析了级差地租Ⅰ；③分析了级差地租Ⅱ。但他否认土地私有权垄断的存在，从而否认存在绝对地租。

屠能（1783—1850）是德国农业经济学家，其代表作是《孤立国》。他首次系统论证了土地位置与地租的关系，指出某种产品产地价格通常等于中心市场价格与产地至中心市场间运费的差额。这个运费实际上就是位置地租。(www.daowen.com)

大卫·李嘉图（1772—1823）是英国古典政治经济学杰出代表及理论完成者，其代表作为1817年出版的《政治经济学及赋税原理》。他运用劳动价值论研究地租，完善了级差地租理论，并将地租分为丰度地租、位置地租与资本地租。提出：①地租产生的两个条件是：土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异；②土地产品的价格是由劣等地生产条件，即最大的劳动消耗决定的；③考察了级差地租Ⅱ。认为在土地报酬递减规律作用下，新投入耕种的劣等地产品价格决定市场价格，原耕种的土地就必然出现级差地租。但由于他未弄清产品价值和生产价格的差别以及土地所有权的垄断，因而错误地否认绝对地租存在。

卡尔·马克思（1818—1883）是劳动价值地租理论的集大成者，他全面分析了级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ、绝对地租产生的条件、原因和来源，认为地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上的实现形式，是社会关系的反映。任何社会，只要存在着土地所有者和不占有土地的直接生产者，就有产生地租的基础。因此，地租既存在于奴隶社会、封建社会、资本主义社会，也存在于社会主义社会。但地租是个历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地制度的不同，地租体现的社会生产关系也不同。

4.剩余原则地租论

该理论属于现代西方经济学地租理论。它认为，地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的部分。代表人物是美国现代土地经济学家雷利·巴洛维。他在其《土地资源经济学——不动产学》中详细阐述了此理论。

如图2-2所示，当某农产品市场价格上升至P，超过最低平均成本时，生产者为了取得最大利润，其产量应维持在Q。这时，总收益为OPAQ，总成本（指经济成本即生产成本与平均利润之和）为OCBQ，剩余为图中斜线部分S。此部分余额应归土地所有者，即地租。据此，西方经济学认为，地租产生的直接原因是农产品价格的上涨，间接原因是土地具有相对稀缺性，无法满足人类对土地的需求。

如果我们将P 看成社会生产价格，平均成本AC看成个别生产价格，剩余S 就是马克思所说社会生产价格与个别生产价格的差额，即超额利润，为地租。可见，劳动价值论和剩余原则论是从不同角度阐述地租的产生和来源。

图2-2　剩余原则

5.供求平衡地租论

该理论认为土地供求决定地租水平。代表人物保罗·萨缪尔森是美国现代资产阶级经济学权威之一。他认为，地租是使用土地所付的代价。从整个社会来看，土地供给是固定的、无弹性的，土地供给曲线垂至于横轴，地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。从某种用途考虑，土地供应具有弹性。如当种棉花收益超过一般水平时，原用作其他用途的土地就会转种棉花，造成棉花土地的供应曲线是向上倾斜的。地租水平取决于种植棉花土地的需求曲线和供应曲线的交点。当需求曲线为D0 上移至D1 时，地租R 亦上升，如图2-3所示。

图2-3　地租水平的供求决定

6.产权地租论

地租是土地所有权在经济上的实现。杜尔阁在《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出，农业中存在着一种特殊的自然生产力，使得劳动者所生产出来的产品数量扣除为自己再生产劳动力所必须的数量还有剩余，这是自然恩赐的“纯产品”，也是土地对劳动者的赐予，却为土地所有者占有，这就是地租，是土地所有者凭借其所有权获得的。马克思则明确指出，地租是土地所有权在经济上的实现。

7.垄断地租论

除了级差地租和绝对地租外，还存在着垄断地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转换而形成的地租。垄断价格决定地租水平。某些土地具有独特的自然条件或经济条件，其资源具有显著的稀缺性，造成土地上产品具有显著的优质性和稀缺性，实现产品垄断价格，并形成垄断地租。就农业用地而言，比如某些地区能够生产出优质的干鲜果品，而其他地区的自然条件则无法比拟，这些农产品的出售价格不仅可以大大超过社会生产价格，甚至可以超过其价值。就城市用地而言，某些地段的房地产拥有特别的资源，如临山、临江、临湖和临绿地等，就可以凭其独有的优质资源，提升销售价格，榨取消费者剩余，实现其价格的垄断。马克思说：“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格和产品价值所决定的价格无关。”

8.阿朗索竞标地租论

20世纪60年代美国土地经济学家阿朗索（William Alonso）以区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论为基础提出竞标地租理论。该理论认为，不同用途在不同区位具有不同的地租支付能力，并随距离城市中心的远近形成不同斜率（距离敏感度）的地租支付能力曲线。通常特定地块的地租或地价水平是由具有最高支付地租能力的用途决定。因为，对于同一区位的用途竞争，最终必然是价高者得，收益差的用途退出竞争，到那些它有足够能力与其他利用方式竞争的位置。该理论具有重要的应用价值，解释了不同用途地租（地价）不同、不同地段地租不同，以及城市土地的空间分布形态等诸多土地经济现象产生的原因。