中国实行土地的社会主义公有制，在形式上表现为城市土地国家所有制和农村土地集体所有制的二元体制。从理论上说，作为土地所有者的农村集体可以构成土地开发权的集体性权利主体。然而，在城镇化社会转型的实践过程中，集体所有制却是一项不稳定的制度，尽管国家现行政策在名义上一再坚持主体上以自然村为基础的集体土地所有制，但目前农村集体土地所有制实际上已经呈现瓦解的趋势，至少已经处于虚化状态，这是通过一系列促进农村土地承包经营权物权化的法律实践来得以推动的。随着二次土地承包后“增人不增地、减人不减地”政策的推行，以及近年来开展的农民承包土地经营权的确权颁证，“农村集体所有”在土地这个最主要财产上的集体成员权已经不复存在，即土地权利仅限于土地承包而又长久不变时分到了土地的农民才拥有（华生，2014）。对此，《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）和《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）则在法律上对农民的实际土地权利予以确定。《农村土地承包法》规定耕地的承包期为30年，草地承包30年至50年，林地承包30年至70年。《物权法》在此基础上还规定承包期届满可以继续承包，这就赋予了分地农民长期而有保障的土地使用权。《土地承包法》规定经营权可采取转包、出租、互换、转让等方式流转，《物权法》也规定了基本相同的内容。可见，这两部法律，不仅使得农村的土地经营承包权明确获得了物权的效力，除了法律对农村集体土地非农开发权利的限制以外，法律赋予农民的土地使用权几乎与所有权具有同等的法律效力。从这个意义上说，农村集体土地所有制已经瓦解。在许多地方，将土地折股、组成股份公司或称股份合作社，更是把这种界定到农民及其家庭的可继承私人财产权利完全明晰化和法律化。

对于如今农村土地形式上集体所有、实际上农户占有的状态，现行政策及学术界的主流观点均无大的争论^[9]。如今的焦点问题是，在城镇化进程中，对于不断纳入城市规划区内的农地转为市地，其土地所有权应当如何安排和如何改革？即已经或今后纳入城镇规划区的土地是否能够继续保持集体所有制形式？这是当前一个充满争议的问题，其实质内涵在于农村集体是否能够成为土地开发权的权利主体。目前较为主流的意见认为现行农地转市地必须转为国有土地的征地制度是对农民集体所有制度的歧视和不公^[10]。这种意见不仅在学术界堪称主流，在政府决策中也有很大影响。在中国共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出的“建立城乡统一的建设用地市场”，可以说是上述意见在政府决策中的进一步深化体现。(www.daowen.com)

然而，集体土地所有制是一种把特定的劳动力与特定的土地资源捆绑在一起的制度安排，它与城市化进程以及市场经济体制是无法相容的。目前农村集体是以村庄范围内世代生活居住的人群来界定的，而城市社区的特点则是“铁打的营盘，流水的兵”，没有稳定的集体或成员，它与农村集体所有制即固定生活在一定地域的成员集体拥有平等财产权在本质上就是矛盾的（华生，2014）。城镇化进程所带来的冲击，其中一个重大表现就是让更多的村庄转为城市社区，从而必然带来人员的流动与分化，原农村固定区域内封闭成员的集体土地所有制就自然会瓦解，城区中不可能存在以行政村为载体的集体所有制。此外，现在农村土地承包经营权都已经是一次分解到户，而且是“增人不增地、减人不减地”，后来出生或迁入的人就不再有集体土地权（只能通过家庭继承物权意义上的土地承包经营权），村庄变为城市社区后更不可能也无法根据新生或迁入人口重新平分土地。可见，随着人口的流动与更替，这个原村集体及其所有成员的消失只是时间问题。鉴于集体所有制本身的制度的不稳定性，农村集体在实践中难以构成土地开发权的权利主体。