在《超常增长：1979—2049年的中国经济》一书中，史正富接纳了张五常的上述观点，指其对“重新认识社会主义市场经济中政府的属性，具有革命性的意义”。⁽³⁶⁾史正富试图进一步发展张五常的观点，他提出，第一，土地财政的功用，在于将商住房地产市场取得的租金以及税收等收入，转而补贴工业用地的低价出让以及在招商引资中引致的各种成本，据此刺激了投资率，使之达到其他国家在历史上难以企及的水平，造就了中国经济的超常增长。⁽³⁷⁾第二，地方政府为吸引投资而支付的成本，可以视为一种投资。他写道：“中国地方政府的投资激励性支出，花费之后所产生的是一个不断放大的价值创造与分享流程，最终以税收增长、股权增值、土地升值等多种方式回流政府财政。正是在这个意义上，地方政府的投资激励性财政支出是为了未来预期收益的投资行为。”⁽³⁸⁾此处将土地财政界定为地方政府特有的投资战略和投资活动，是极为深刻的洞见。

然而，在将地方政府的经济行为概括地理解为投资时，需要辨别两种不同的投资行为。中国城市土地在用途上大体可以划分为工业用地和商住用地两个部分，两类土地的经济性质是不同的，前者属于生产的条件（或生产要素），后者则可视为金融资产。作为金融资产的土地，与股票、债券等一样，是虚拟资本的表现形式。史正富所指的投资激励性支出，仅仅是指工业用地的投资（如几通一平、建造厂房等）。而在作为金融资产的土地市场上，地方政府同样从事着投资和协调投资的活动。因此，对地方政府的投资行为，应该从上述两个维度来理解。我们可以借用哈维的术语，对地方政府的投资行为作一个概述——这是对其行政辖区内的“营建环境”（built environment）的投资。⁽³⁹⁾哈维的营建环境概念囊括了一切嵌入土地，并用于支持生产、流通、交换、消费的物质结构。

地方政府通过投资于营建环境而取得的收入，具有租金的性质，其主要成分是地租。改革以来，一种常见的理论倾向，是沿用李嘉图和马克思的地租理论，将级差地租看作城市地租的主要形式。⁽⁴⁰⁾这种观点虽可用于解释许多现象，但它忽略了：第一，级差地租理论是以土地作为生产要素或生产的条件为前提的，如果我们将土地看作金融资产，就需要寻求另一种理论解释城市地租的形成。第二，依照级差地租理论，土地的利用解释了地租的形成和土地的价值，而在存在各种垄断因素的情况下，地租和土地的价值也决定了土地的利用方式。单纯依靠级差地租理论，其实难以解释改革以来城市化的发展。20世纪70年代，西方马克思主义者也面临类似的问题，当时土地和住宅价格迅速攀升，房地产市场的金融属性表现得格外明显。为了便于分析这类现象，典型的做法是将地租看作垄断地租，哈维便是这一潮流的代表。哈维关于都市化和阶级-垄断地租的理论，在相当程度上可用于解释中国地方政府通过投资于营建环境所取得的租金的性质。⁽⁴¹⁾

哈维的阶级-垄断地租（class-monopoly rent）是在特定制度环境下形成的垄断地租。在理解这一概念时，需要特别指出以下几点：第一，这一概念里的阶级，并不具有政治经济学通常理解的含义，用哈维的话来说，它指的是在支付地租时发现彼此之间享有共同的利益，并与其他集体的利益相冲突的那些集体。哈维认为，他所界定的阶级可以看作传统阶级概念之下的“次生阶级”（sub-class）。

第二，阶级-垄断地租是以“阶级垄断”或“阶级垄断权力”为前提的，哈维采用过的一个最简单的阶级垄断定义如下：“我们所谓阶级垄断是指在结构性稀缺的形势下一个生产者阶级（或消费者阶级）对一个消费者阶级（或生产者阶级）所拥有的权力。”⁽⁴²⁾在哈维看来，阶级垄断的概念在马克思那里也出现过。在《资本论》第三卷中，马克思曾这样说：无论哪种商品，若其“需求超过了供给，那么，在一定限度内，一个买者就会比另一个买者出更高的价钱，这就使这种商品对全体买者来说都昂贵起来，提高到市场价值以上；另一方面，卖者却会共同努力，力图按照高昂的市场价格来出售”，对占优势的一方而言，“每一个属于这一方的人就都会得到好处，好像他们实现了一种共同的垄断一样”。⁽⁴³⁾在哈维看来，类似的，当某一个土地或房产所有者以高价出租或出售城市土地或住宅时，其他土地或房产所有者也能获益，这便在土地或房产所有者之间形成共同的阶级垄断。依此界定的阶级-垄断地租，不同于建立在纯粹自然垄断之上的垄断地租，后者可称为个别垄断地租，因其形成条件是某种特殊的难以复制的自然条件。而在阶级-垄断地租的场合，只要具有类似的制度环境，就会派生这种地租。在笔者看来，我们其实也可将这种垄断地租称为制度-垄断地租。

第三，阶级-垄断地租的实现取决于一个具有等级制特征的制度结构，在这个等级制结构的顶端，是国家和金融资本。依照哈维的概括，国家和金融资本推行的制度和政策旨在实现三项基本目标：首先，确保在建筑业、经济增长和新的家庭之间形成稳定关系；其次，通过将建筑业和住宅部门作为凯恩斯主义的调节工具，确保经济增长的稳定性，并大致熨平经济的周期性波动；第三，通过住宅供应，调节社会福利的分配，以确保国内的和平和稳定。政府在房地产市场起着重要的作用，以美国为例，这种作用既包括直接干预（即政府从事住宅生产），也包括间接干预，后者在美国是更为常见的形式，它是指政府通过减免税收、担保利润、消弭风险等方式来帮助金融机构、开发商和建筑商的发展。此外，政府还通过各种制度手段对房地产市场的运作进行限制或约束，其中最主要的，是对都市的区域划分和土地利用进行有计划的控制。最后，政府还可凭借公共服务、公共设施、道路交通来改变住宅的外部环境，影响住宅的价值。

阶级-垄断地租（或制度-垄断地租）概念被哈维用于解释现代资本主义经济发展过程中的都市化现象。哈维提出，都市化必然会促进城市地租的发展。在其早期的著作中，哈维比较了级差地租和垄断地租在资本主义不同发展阶段的意义，他认为，在19世纪，以芝加哥为代表的新兴工商业城市所拥有的交通系统，以及城市本身的生产性，意味着级差地租可能是这一阶段地租的主要形态。这同时也意味着，土地的利用决定着地租的规模。在垄断资本主义阶段，垄断地租则在大都市中心（以及19世纪以伦敦为代表的商业和行政中心）占据着更为重要的意义。这一现象意味着，地租此时将进入企业的成本，并决定土地的利用。⁽⁴⁴⁾

哈维在一个马克思主义框架里分析了都市化和阶级-垄断地租的意义，首先，他采纳了美国垄断资本学派的观点，认为现代资本主义的核心矛盾是剩余的增长和剩余吸收的困难之间的矛盾，在此背景下，对都市化和房地产部门的依赖，被视为垄断资本主义阶段资本积累的根本特征，他写道：“通过借贷的方式修建高速公路、完善基础设施，通过郊区化、利用第二次世界大战期间涌现出来的新型建筑技术重建整个大都市区而不仅仅是狭义的城市，摩西（纽约都市化改造的设计师——作者）找到了利用过剩资本和剩余劳动力赚取利润的方法。随着资本主义逐步向美国西部和南部地区扩张，这股郊区化的浪潮也蔓延到了美国各地，这不仅对战后美国经济的平稳发展非常有利，而且对以美国为核心的整个资本主义世界的稳定发展都起到了关键的作用。”⁽⁴⁵⁾(www.daowen.com)

第二，在哈维眼中，资本积累对都市化和房地产部门的依赖，不仅表现在将这些部门作为资本积累正常开展的部门，而且表现在将都市化作为转嫁资本积累内在矛盾的新空间，使之成为与资本的初级循环截然不同的次级循环。对初级循环和次级循环的划分，来自法国马克思主义理论家列斐伏尔。前者大体对应于在产业部门的资本循环或积累，后者则是在营建环境的生产中经历的资本循环。列斐伏尔最先提出了资本由初级循环转入次级循环是现代资本主义的结构性特征的观点。在他看来，现代资本主义发生了如下转变，即“全球剩余价值在工业中形成和实现的比例下降，在投机、建筑和房地产开发中形成和实现的比例却在同时上升”。换言之，资本的次级循环已经取代资本的初级循环。⁽⁴⁶⁾哈维的贡献则体现在，他进一步指出，资本积累从初级循环转入次级循环的结构性条件，是阶级—垄断地租在次级循环中的普遍形成。这样一来，资本积累转入次级循环的动因就来自两方面，一是初级循环领域的过度积累，二是次级循环领域内租金的形成。事实上，如果我们将哈维和列斐伏尔关于次级循环的定义加以一般化，即不仅将其看作围绕营建环境的生产所经历的循环，而且将一切虚拟资本的循环都纳入其中，便会发现，哈维在这里事实上提出了一个解释当代资本主义金融化的分析框架。

在将哈维的理论运用于中国经济时，需要留意如下一点：阶级-垄断租金（后文将改称为制度-垄断租金）的功能，是助推资本积累向次级循环转移，其结果是造成了金融化。在此意义上，制度-垄断租金在哈维那里具有双重意义的非生产性：一方面，从其来源来看，制度-垄断租金具有非生产性，因为这一租金是在金融资产市场上通过价值转移而实现的；另一方面，从使用来看，这种制度-垄断租金也具有非生产性，因为它重新进入次级循环，使金融化得到进一步发展。如果我们将中国地方政府取得的地租视为制度-垄断租金，则它与哈维所研究的发达资本主义经济中的制度-垄断租金既有一致性，也存在重要区别。两者的一致性在于，它们都是在金融资产市场上以非生产性方式形成的；差异则在于，在发达资本主义经济中，制度-垄断租金得到了非生产性使用，而在过去数十年间，中国地方政府在大多数情况下是这种租金的生产性使用者和分配者。只是在最近一段时期，对制度-垄断租金的追求助长了中国经济的金融化，使得地方政府行为在某种程度上变得具有非生产性。因此，如果我们将对地方政府行为的考察像这样划分为前后两个不同时期，则哈维原先的分析框架更为适用于第二个时期，并不适用于第一个时期。

中国地方政府通过投资于营建环境而取得的收入在相当程度上具有制度-垄断租金的性质。商住用地的土地出让金是这类收入的典型形式，其主要成分是制度-垄断地租，尽管其中也包括一些城市级差地租（对商业服务业用地而言）。所谓土地金融，即在土地出让金未来增加的基础上形成的地方政府债务，本质上也是以制度-垄断租金的增长为基础的。

与哈维的观点相似，中国房地产市场的制度-垄断租金也是依靠政府和金融机构的特定制度和政策安排而形成的。陶然等人对土地出让金的形成作了如下描绘：“地方政府在工业用地和商住用地出让上的作法存在显著差异。在商住用地方面，地方政府成立土地储备中心，垄断城市一级市场，通过限制商住用地供应并以‘招拍挂’的竞争性方式出让土地来最大化出让金收入，而工业用地出让绝大部分通过协议方式完成。……为了弥补协议出让工业用地带来的亏空，一些地方不得不通过商住用地出让收入进行横向补贴。”其结果是：“工业用地因投资竞争而形成‘全国性买方市场’，但在商住用地方面形成了众多‘局域性卖方市场’。地方政府完全可以通过‘招拍挂’方式高价出让土地，并将这种高地价转嫁给本地服务业消费者。结果可以观察到，地方政府通过设立‘土地储备中心’来调节和控制商住用地的供地规模，提高商住用地出让金收入。”⁽⁴⁷⁾在现实中，除了这些做法外，地方政府还设计了各种配套制度（如学区房制度等），强化了商住用地的“绝对空间”性质⁽⁴⁸⁾，即使空间固有的排他性这一物理属性和制度属性进一步相结合，以制造稀缺，提高制度-垄断租金。图4-3给出了我国各类土地成交价格的变化，其中商服用地、住宅用地和工业用地价格的剪刀差的扩大代表了地方政府可支配租金，尤其是制度-垄断租金的增长。

资料来源：wind数据库。

图4-3　2008—2018年中国城市四类土地成交价

值得指出的是，由于中央和地方政府兼有土地所有者和收税者的身份，某些形式的税收与地租也往往难于区别，如土地使用税，就可看作城市绝对地租的表现形式。⁽⁴⁹⁾如前所述，张五常主张企业的增值税属于租金，但他没有明确这种租金的性质。依照张五常的理解，增值税只与企业利用土地进行生产和销售有关，而与其能否取得利润无关。从马克思经济学的角度看，增值税在此意义上似乎也可理解为城市绝对地租。在社会主义市场经济中，国家是土地的唯一所有者，绝对地租是由国家的土地所有权直接派生而来的。在工业用地出让时，地方政府只收取很少甚至是负数的出让金，通过增值税，中央和地方政府又以税收的形式取得了一部分绝对地租。⁽⁵⁰⁾此外，在2016年营改增改革全面推行之前，服务业部门上交的是营业税，并不缴纳增值税。根据陶然等人的观察，营业税在房地产建设和销售的短期内，会有很高的增长⁽⁵¹⁾，这意味着，该税种也与营建环境的投资相关，一定意义上是对制度-垄断租金的扣除。