决策是否投资一个酒店，尤其是投资一个高星级酒店，决不是一件轻而易举的事。

首先，酒店作为一种高端物业，需要大量资金投入。在一二线城市建一个高星级酒店，就目前的行情，不包括地价，仅建造费用每平方米大致需要1万元，超豪华酒店则远不止此数，这还不包括贷款利息及其他费用。其次，投入运营后的酒店仍面临各种资金风险，如开业初期（一般为1-2年）可能达不到预期保本点、数年后内部设施逐渐落后需要改造、新酒店不断出现导致竞争加剧、不可抗拒的自然和社会风险，等等。

任何投资都需要回报，都有一个投入和产出的问题，投资酒店绝对是一种长线投资。

上世纪80年代初还有一些因市场需求大、建设成本低、定位正确、经营得法而在10年左右就收回投资的例子，著名的广州花园酒店就是其中之一。该酒店是中国第一批五星级酒店，拥有1100个房间，1980年开始筹建，1985年正式营业，总投资9.8亿元，加上利息为14.16亿元，至1997年全部还清，13年间平均每年还贷近1.1亿元，是一个非常成功的酒店（陈熙炎：《成功与管理——花园酒店十年历程》）。但这种情况目前几乎不可能出现了，现在要指望以酒店的利润收回投资一般在20年以上，甚至遥遥无期。

既然投资酒店将面临如此大的风险，为什么还有很多投资者青睐酒店呢？原因在于长线有长线的好处，与其他投资方向相比，投资酒店也有其相对稳定的一面。一是因为酒店市场尽管竞争激烈，波动很大，但只要选址准确、定位适当，还贷压力不大甚至完全使用自有资金而不需要还贷，酒店还是能长期带来相当稳定的利润，尤其会带来大量的现金流，真正因长期亏损经营不下去的酒店毕竟不多。另外，激烈的市场竞争对标准更高的新酒店有利，新酒店会夺走老酒店的市场，既为市场带来了更新换代的机会，也提高了不断投资酒店的吸引力。最重要的一点是：从长期看，酒店本身易于保值且增值希望很大。现在投资酒店的主要目的已是为了物业增值，包括酒店本身的增值以及带动城市综合体和周边大片公寓、办公楼和商场的增值。

目前国家已不再是投资酒店的主体，酒店投资基本上来自民企和大型国企，其中房地产业和矿业占有相当大比例，因为这两种行业可在较短时间内积聚起足以投资酒店的巨额资金。

由于已有相当长一段时间商业地产开发过度，导致在建酒店数量不断增加。统计资料表明，从2012年初开始，中国主要城市里的酒店已经饱和。保守估计，中国目前高端酒店的存量资产约为2510亿元，3～5年内的增量资产规模为2420亿元，总资产规模将达到4930亿元。(www.daowen.com)

酒店的市场增长明显放缓。据STR Global发布的报告，2013年1～8月中国的客房需求量为2.4亿间，客房供给量为3.8亿间。3～5年内，亚太地区会增加1642家酒店，其中691家在中国，而且60%是高端和奢华酒店，必须有一段时间来调整和消化这些庞大的供应量。该报告还指出：2013年1～8月，全国酒店平均入住率为63.2%，比2012年下降1.9%，有15个一线城市超过50%的酒店入住率已不足60%。统计数据显示，2012年全国五星级酒店的年平均房价（ADR）已降至700元以内，平均每房收益比2011年下降10%。2013年进一步下降至620元，2014年上半年更下降至603元。

中国饭店协会《2013中国饭店业发展报告》指出：在全球经济增长明显放缓、中国经济下行压力、入境旅游者减少及公务接待量下降的多重压力下，酒店业前20年高速增长的增幅已经放缓。目前中国的酒店业已处于深度转折期，市场结构的调整是长期趋势，不可逆转。仲量联行酒店集团和中国旅游酒店业协会共同发布的最新研究报告《中国酒店市场城市景气分析》认为，中国酒店市场正从不断开发或扩张阶段转入酒店资产的持有和维护阶段，并更加关注可持续发展战略。

很明显，未来的投资者必须以更谨慎的态度投资酒店，除了要关心酒店市场最新的宏观动向外，在投资前应对当地市场情况进行更为深入和可靠的调研，要把最适合当地市场的酒店作为投资方向。

与挑战并存的是机遇，国家积极推进新型城镇化和《国民旅游休闲纲要》，为酒店业注入了新的发展动力，指明了未来的发展方向。目前，度假型酒店和中档酒店越来越受到业内的关注，国内企业商务市场、企业会议市场、休闲度假市场、婚庆市场等立足于国内商务活动和大众消费的市场将成为酒店开发的重点。由高端酒店和经济型酒店主导的“哑铃形”结构正在向以中档酒店为主的“橄榄形”方向转变。

由于酒店项目具有资产型产业的特征，目前已出现了酒店资产管理咨询服务这一新的服务模式，从前期工作开始到未来酒店的经营绩效、资产增值提供全方位的服务，从而提升业主的投资回报，值得酒店投资方关注。