稳定资产价格也叫抑制资产泡沫，是一个问题的两种提法。我们的资产价格主要包括两种，一是股价，二是房价。CPI是消费价格，PPI是工业品价格。股价和房价是资产价格。稳定资产价格就是我们所讲的抑制资产泡沫，资产价格不能涨得太快。2017年稳定资产价格的重点不是股市。股价在2017年不会出现太大的上升，因为2015年发生股灾，投资者被打了一巴掌，还没忘记疼。从目前来看，这次股市要上涨的话，保险资金就必须入市，但保险资金刚进来就被挟制住了，甚至被称为野蛮人。其实，全世界的保险资金都可以进入股市，而且很正常。巴菲特炒股票的关键就是因为他下面有一家保险公司。险资进入股市可以做长期投资，所以稳赚不赔。保险资金实际上是没有成本的，所以保险资金进入股市是对的。但是中国的框架没有制订好，是短进短出，成了炒股票，因此决策层就有点紧张。证监会之所以对这件事情的反应这么强烈，就是因为2015年股灾虽然爆发在证监会管的股市上，但实际上是银监会信贷松动引起的。2015年的这场股灾实际上是银行资金的场外配资进场引起的，但最后是证监会顶包了，股灾成了证监会的罪过。应该说，险资入市一旦被控制住了，2017年的股市泡沫就不会爆发。这样一来，资产泡沫就不在股市，因为股价不可能涨得太多。因此，2017年稳定资产价格的重点实际上是房市。

评价房地产泡沫有一个重要指标，即购房的三大需求比例。大家知道，人们买房子有3种目的。一是为了住，叫刚性需求；二是为了投资，以后收房租，叫投资性需求；三是为了炒房价，叫投机性需求。这3种需求在购房系统的比例就反映房价的泡沫大小。2007年以前，75%的买房是刚性需求。去年10月以后，情况发生了变化，75%的买房是投资型需求和投机性需求。既然买房不是为了住，最后就有可能产生巨大的泡沫。房子的泡沫有多大主要取决于房子的供求关系，即房子的供给不能超过刚性需求，一旦超过刚性需求就说明泡沫产生了。一旦泡沫被刺破，麻烦就比较大。其中的关键就是对供求关系的判断，即房子的供给和刚性需求的关系，因为房子是用来住的不是用来炒的。房子之所以有投资和投机价值，就是因为它能住。如果房子一旦多到因为过剩而没有居住功能的时候，泡沫就破了。现在中国一线城市的投资需求或投机需求所占比例到了75%，这说明泡沫正在形成。因此必须要防止泡沫继续吹大，但是这个泡沫又不能刺破，因为一旦刺破就不得了了。现在的房地产跟我们整个经济紧紧地联系在一起。有人说房地产绑架了中国经济。这句话难听了一点，但是可以用紧紧连在一起来形容。从5个方面可以说明经济和房地产连在一起了。

1.经济增长。

现在每年经济增长的20%都是房地产贡献的。房地产一旦出问题就真不得了了。

2.金融风险。

房地产是杠杆率最高的产业。现在105家房地产上市企业的负债率是4万多亿人民币，恒大的负债率是98%。如果房地产出事就会转变为金融危机。

3.就业。

房地产的背后是建筑业、建材业、建筑装备制造业，而这3个产业恰恰是劳动密集型产业。房地产一旦出问题，就业就会受影响。

4.地方财政。

现在好多地方政府已经不是税收财政，而是土地财政，靠卖地生存。房地产一旦出问题，地方财政就会出事。

5.全体老百姓。

房价跌就等于人民的财富缩水。中国老百姓一生的主要财富表现为房子，房价波动会涉及所有人。(www.daowen.com)

以上5个方面说明房地产和中国经济是连在一起的。一方面是泡沫不能继续吹大，另一方面又不能刺破。在这中间要形成一个平衡点，难度比较大。我们现在一直在关注日本的经验和教训。日本的房地产泡沫形成于1985年，在1990年被刺破。

日本之所以短期内形成房产泡沫，第一是因为信贷宽松。从1985年开始，日本完成工业化和城市化，钱多了不知该往哪里投资。这个时候银行就找有钱人，你们买房子、买地、买不动产，就抵押在我们银行，我们银行按抵押资产的70%放贷，你们还可以继续投资。于是所有人都开始不断放大自己的财富。买房买地之后抵押给银行，拿到70%的贷款就再买房子。这种买房子的行为不是为了住，而是出于投资、投机的需求。可见，拉动房产需求的是信贷宽松。

第二个原因是外资。美国在1985年强迫日本签订《广场协议》，《广场协议》就是美国剪日本的羊毛。《广场协议》里面重要的一条就是，日本保证日元在未来5年内每年升值5%。因此大量外资涌入日本，每年什么事都不做就有5%的收入。这些资金进来之后也没有什么好投资的，也是投向房地产，外资大量地买房买地又把这种投资和投机的需求拉动起来。

上述这两大力量拉动了住房需求。为了满足房地产市场的需求，日本这个时候只好修改建筑法。当时日本的建筑法明确规定：不能把旧房子炸掉盖新房子，尤其是东京、大阪这些城市。建筑法修改以后，大量房子就供给出来了。拉动房子的两大需求不是刚性需求，但是大量房子确实被供给出来了。到1989年时，日本精英们就发现要出事，他们建议日本决策层应该赶快紧缩。日本先收紧了信贷，但没想到却把股市的泡沫刺破了，大量上市公司亏损甚至破产。上市公司为了弥补亏损，防止破产就卖房子。就像中国最近的上市公司一亏损就卖房子一样，卖不动产弥补亏损。紧接着外资要撤走，因为，1990年《广场协议》到期了。外资要走了所以也要卖房子，外资大量抛售不动产。这个时候不知道谁出了个馊主意，日本实行房产税，即房子多的人得交税。于是个人也开始卖房子了。上市公司、个人、外资全部都卖房子，房子的供给远远超过刚性需求的状况就暴露出来了，所以泡沫被刺破了。

决策层对房产税一直很谨慎，因为这是柄双刃剑，有可能把泡沫刺破。但是有人不知道轻重缓急不断地喊，所以政府一直在摇摆。日本就是因为房产税把泡沫刺破的。我们会不会呢？北京现在的房子供求关系发生重大变化，还有多少刚性需求？我们对北京户籍人口做过抽样调查，每家平均有4套房。虽然这个抽样调查可能并不反映全部情况，甚至有很大的偏差，但如果大家一起卖房子会是什么局面？房产税为什么迟迟不出台？因为有日本的前车之鉴，而且我们现在不知道房子供给超出刚需多少。一旦出台房产税，大家就要卖房子。企业、个人都卖房子，很可能会远远超过刚性需求，泡沫就会被刺破，后果不堪设想。

我们现在资产泡沫的重点是房地产。房地产泡沫不能刺破，也不能继续吹大。我最近和清华的一个学习似乎不太认真的学生聊天。我说：你小子不好好学习，天天晃荡，出去以后怎么办？若能力不行，你的收入还不够买房子，怎么行？他说：老师您错了，我有房子。我可以从爷爷奶奶爸爸妈妈那里继承。可见，他们跟我们这代人不一样，他们可以继承财产，不用去买房子，因此他们不想这个问题。中国若到了这个阶段，房子的供给应该做到多大？所以我们很担心。如果供给继续增大，到那时候供给超过刚性需求太多，麻烦就挺大的。现在挺矛盾的，一方面不能继续吹大泡沫，另一方面刺破泡沫又不行，是一个挺艰难的选择。

没办法只好限购限贷，这是唯一的办法。限购限贷限的对象都是买三四套房子的人。按规定北京户籍可以买两套房子，再买就说明不是为了住，而是为了投资或投机。如果把这种投资及投机性需求拉起来就麻烦了。开发商讲：既然大家买房子，那政府就大批量地盖房子吧。但如果每家都是5套房子，泡沫破了谁负责？开发商把钱赚跑了，老百姓怎么办？所以还得想办法限制投资和投机性需求，只好限购限贷。但是很难限制，因为有些中国人已经没有底线了，比如假离婚买房子。婚姻多么神圣，怎么可以为了买房子而随便假离婚。现在有人为了买房子可以什么都不顾。我在杭州就见过很多因为买房子而离婚的。那些人已经有两套，还想再买，就只有选择离婚。人若处于这种思维的支配下，欲望实际上是控制不住的，这种私利导向是必然的。就像明明股市已经不能进了，股指太高了，还是照进不误，只有一巴掌打过来，即股市暴跌才能清醒。但是房子不能像这样打一巴掌，一打就出事。股市打一巴掌可以，但是房市不行。泡沫不敢刺破，一旦刺破谁都受不了，没办法只好磨，也就是让别的产业渐渐代替房地产行业，淡化房地产在整个经济中的地位和作用，慢慢实现软着陆。

今年因为担心房地产会出事，所以调控举措会更加严厉一点。现在搞了一个领导责任制。哪个城市的房价涨得太高，先把一把手免了。这招比较厉害，现在所有城市的一把手整天关注的就是房价，而且都有一点不尊重市场规律了，例如房子要卖多少钱，报上来一看价格太高了就不批，结果房子就卖不了。卖可以，但是必须降价。为什么这么严厉？因为剑悬在头上。一旦房价统计结果出来，先拿一把手问责。所以2017年的行政手段会更重些。

我估计，2017年的重中之重是稳定资产价格，重点将是稳定房价，而不是股价。房价要稳定，既不能把泡沫刺破，也不能把泡沫继续吹大。因此唯一的办法就是限购限贷，追究地方责任。因为谁都清楚这个问题不好处理，因而准备用5年的时间完成房地产的软着陆，即2016—2020年，泡沫没刺破而且又平稳下来。这实际上就是给房地产5年的调整期。我跟许多房地产商讲：别拿地了，能撤就撤，价格一旦好就卖。现在不是买地的时候，而是卖房的时候。谁都知道房子供给超过刚需这个数字总有一天会显现出来，住房供给超过了刚性需求，麻烦就大一点。

例如，北京现在在严格控制户籍人口，再加上搞京津冀一体化，房地产的压力就很大。什么是京津冀一体化？就是疏解非首都功能。首都功能就是4个中心，政治中心、国际交往中心、文化中心、科学创新中心。除这4条之外都不是首都功能。第一，首都不是经济中心。北京现在不适合创办企业，有四五千家企业要搬走，现代汽车、奔驰汽车都得搬走。奔驰打官司说，当时吸引我来时没说要让我搬走，我刚建好就让我搬走。对不起，就得搬走，因为北京不是经济中心。下一步将会对央企总部动手。三峡公司把总部放在北京干什么？搬回三峡去。凡是进行重组的央企，只要有一个机构在外地，就都得以外地为中心。我估计许多央企可能都要迁出北京，政府很快就会动手。第二，首都不是教育中心。北京的许多大学都得搬走，只留搞科学研究类的大学。北京2017年的招生数量和去年相比压缩10%，外地生源压缩10%。北京大学已经正式宣布取消了所谓继续教育的本科学历。北大、清华不会搬走，但是想扩大是不行的，一寸土地都不给，要扩大在外地办分校可以。北大在深圳办分校。清华大学的机械系想扩大就在天津滨海新区办机械学院。在北京就不行，因为这里不是教育中心。第三，首都不是医疗中心。现在在北京看病的80%是外地人。北京所有的好医院在北京一律不准扩大规模，但可以在外地办分院，在北京不行，这里不是医疗中心。北京市政府和市委都搬出城中心了，搬到通州去了。那里不叫首都服务中心，而叫北京城市服务中心，不是首都。北京和首都不是一个概念。中国是首都在北京，但不能说北京就是首都。

各地房地产投资的情况都要取决于对这个城市的房地产供求关系的判断。供求关系是房子供给和刚性需求的关系。凡是产业及人口聚集度很快的城市，房价还会有继续上涨的空间，但是人口和经济停滞的城市就不可能。我估计，黑天鹅事件会在今年的房地产市场出现。建议大家对这个问题还是要警惕一点。因为这次的调控和前几年的控制房价不是一个概念。前几年从来不谈资产泡沫，主要是讲房价太高，人们的承受能力不够。现在是按照资产泡沫来控制，而且强调房子是住的而不是炒的，不能将房地产作为刺激经济的手段。这说明思维模式已经调整，建议大家关注这一点。估计会有不少中小型房企开始倒闭。