第一，合理控制技术指标。

首先，在针对居住小区整体改造的指标管控方面：一是关于建筑退让，建议根据实际情况适当放宽要求，但不得小于原退让距离。例如，用地边界外为同一小区（同一物业管理范围，无围墙），不做离界距离控制，按建筑间距控制退让距离；用地边界外为其他小区（非同一物业管理范围，有围墙），按技术管理规定中离界距离要求控制；用地边界外为非居住建筑等，在征得相关权利人同意后，按消防间距予以退让。二是关于建筑间距，涉及的改造范围内建筑与范围外建筑之间的建筑间距，应当符合《上海市城市规划管理技术规定》的要求；改造范围内建筑之间的建筑间距，建议根据实际情况适当放宽要求，但应以保证消防间距为前提，尤其是高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时，建议可考虑适当缩小间距要求。三是关于日照影响，用于安置原居民的房屋，应当符合《上海市城市规划管理技术规定》的标准；用作保障性住房的增量房屋，建议日照要求可适当放宽。

其次，明确住宅楼建筑改造标准。住宅楼建筑改造主要通过增添和改善煤卫设施、调整布局等方式，完善公房的成套使用功能。其中，租赁公房的成套改造应当按户配置独用的厨房间和卫生间，对居室面积进行严格控制。根据相关文件要求，住宅成套改造与住户有约定外，不宜减少原住户房屋居住面积，且不宜改动卧室的房型尺寸，厨房使用面积应不小于4.5 m2，卫生间使用面积应不小于3.5 m2。在实际项目实施操作中，参考相关规范，根据经验数据，针对每个项目的侧重点不同有所浮动，以打造适宜的住宅空间。而售后公房基本为成套住宅，结合目前实际项目经验，改造标准有两种情况。一是售后公房的改造标准略优于公房，原则上可在居室不变的情况下，增加过厅等（空间）面积，并在有条件的前提下将产权户集中设置在一栋楼，方便后期管理和实施操作；二是售后公房的增量标准略低于公房，一般按照成套增加建筑面积5～10 m2、非成套增加建筑面积10～15 m2的标准进行控制。

第二，探索资金平衡途径。

在资金平衡方面，通过旧住房改造增加的建筑面积，其盈利部分应首先用于填补改造的资金缺口，如增加的住房由政府回购、作为保障房的租金、地下车库的租售等。同时，居民将公房买入成为售后产权房，这部分购房款也可用于改造。不足部分由市、区两级财政予以补贴。

应充分发挥政府统筹协调、组织引导的作用，建议在全区内进行资金平衡。若全部依靠政府出资则不利于改造的持续推进，建议发挥市场机制的作用，拓宽融资渠道，积极吸纳社会资金，旧住房改造才能健康可持续的发展。

第三，优化项目运作机制。

结合我国国情，旧住房改造项目应由政府主导，具体的改造工作由街道旧改办组织实施。政府应编制旧区的改造规划，以统筹资源、平衡利益、有序推进，并具体负责改造对象的标准划定、改造方案的审批、改造资金的提供等工作。街道旧改办负责具体操作，包括事前征询、签订协议、过渡安置、回搬选房等。

在运作机制中，应本着政策制定是关键、居民需求是基础、社会参与是必要的原则，统筹各方力量，共同推进“拆落地”改造的顺利实施。(www.daowen.com)

第四，提升公众参与积极性。

旧住房改造应进一步深化公众参与，就本地区发展目标、发展需求和民生诉求等广泛征集公众意见。公众参与应遵循“全覆盖、全流程、多样化”的原则，让每一位本地居民及利益相关人员、相关专家都加入公众参与的过程中，并使居民全流程参与，包括事前征询、方案设计、过渡安置、选房等各个阶段；通过多样化的方式，如问卷调查、访谈、座谈、意见征询会、网上征询等，展开形式多样的公众参与。

进一步加强街道旧改办的工作能力，并鼓励居民自治组织的成立及参与，如居民委员会、城市规划等专业组织等，不仅有利于更加充分的了解居民需求，更可以发挥民间力量的作用，拓展融资渠道。

总体上，旧区改造事关民生改善、事关城市安全，其紧迫性和重要性不言而喻，上海中心城区的改造思路已从“拆改留”转变为“留改拆”，且各区也已经开展了相关的试点项目进行大胆的尝试、探索和创新，对各区乃至上海市推广旧住房成套改造具有深远意义。但现阶段上海市旧住房改造工作中仍存在改造对象及目标不明确、相关改造标准和政策不完善、针对性的技术标准缺位等问题。未来需要通过旧住房改造的相关政策、操作流程、技术要素等要素的优化，对旧住房改造项目实现精细化管理，促进规范性文件的制定和引导，优化项目运作机制，提升公众参与积极度；改善旧区内群众的居住条件，保持原有社区的邻里关系，不断增强市民群众的获得感、幸福感、安全感，真正实现城市更新。

【注释】

[1]加扩建改造是通过对原非成套旧住房拓宽方式，使其独立成套。主要针对的是前后房屋间距较大，存在拓宽可能的半独用旧住房。

[2]抽户改造是根据具体情况，有的是通过抽走小户型居民安置新房、大户型居民购买隔壁小户型房屋的方式，使住房都独立成套；有的是抽走旧房屋内所有非成套居民安置新房的改造方式（全抽户）。

[3]拆落地改造即拆除原非成套旧住房，并新建符合目前居住标准的新房，居民采取回迁安置的方式。