基于以上旧住房改造中遇到的相关问题，本文通过深入剖析研究上海市已完成及正在开展的彭三小区、天山五村、普铁新村、虬江路1258弄、广延路49弄等5个案例的项目进展情况、规划技术手段、居民安置方案、资金筹备途径、公众参与情况等内容（表5.1），提炼在旧区改造中涉及政策法规、操作流程、技术标准等方面的影响要素，这些影响要素将会对下一步提出改造策略建议提供基础与路径。

首先，通过梳理案例实践过程遵循的现有政策法规，为下一步政策完善提供基础；其次，由于旧住房改造，尤其是“拆落地”改造的操作流程的复杂性，这一影响要素也将对旧住房改造实施流程的优化起到重要作用；再次，上海市现有案例实践中，主要涉及开放强度、空间管制、公共服务设施、房型建筑设计等方面的优化，也是未来旧住房改造中需要重点关注的几大技术要素。

表5.1　国内旧住房改造实践案例特点

首先，政策法规影响要素。

2018年，《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》出台，主要针对“拆落地”项目的管理办法，明确了拆除重建项目实施的目的依据、适用范围、改造原则、管理机构、认定条件、计划立项、方案编制、规划土地审批、居民意见征询、协议签订、规划技术规定、建筑设计规范、扶持政策、资金来源、租金调整及建设管理各项审批环节等内容。2015年出台的《上海市旧住房综合改造管理办法》，同时适用于改扩建和拆除重建，主要是解决成套改造、房屋安全等问题。

两者在规划技术规定方面对“拆落地”项目有着不同的要求。相比而言，《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》更加严格。例如，《上海市旧住房综合改造管理办法》还对改造范围内建筑间距要求有所放宽，可按《上海市城市规划管理技术规定》中有关浦西内环线以内地区的规定标准的10%进行折减，使改造更容易推进。而《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》出台后，要求“拆除重建项目相关建筑间距、建筑退让等技术规定，应当符合《上海市城市规划管理技术规定》的相关技术规定标准”。根据实践经验，许多项目要满足该标准都有很大难度，造成了一定的方案设计瓶颈（表5.2）。

其次，操作流程影响要素。

根据《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》，“拆落地”的操作流程包括计划立项、建设单位确定、编制设计方案和改造实施方案、规划土地审批、意见征询和签订协议、其他建设程序、房地产登记等步骤，涉及的部门有房管局、规土局、房地产登记处等，还有建设单位及专业设计单位。在实际操作中，街道旧改办负责与居民沟通的工作，包括对每家每户的情况进行摸排、向居民详细讲解相关政策、给居民做思想工作、开展签约、组织居民做好选房、搬场和外出过渡工作等（表5.3）。

表5.2　“拆落地”改造相关政策(www.daowen.com)

表5.3　“拆落地”操作流程表

再次，技术标准影响要素。

其一，提升旧住房改造地块开发强度及建筑高度。旧住房改造为了使厨卫成套，会增加建筑面积，必然会伴随着住宅容积率的提高，在大部分情况下建筑高度也会相应提高，普遍会对以多层为主的现状及原规划产生突破。

提高建筑高度更有利于满足成套改造及居民全部回搬的需求，而且可以空出更多的地面空间用于安排社区公共服务设施、绿化、室外活动场地等，可以营造出更加优美舒适的居住环境。目前项目虽然在有限的用地面积下提高了建筑量和容积率（一般地区容积率不大于2.5），轨道交通站点300 m范围内地区，根据评估情况可适当提高容积率。例如，静安区彭三小区四期就由多层住宅改造为高层住宅，打造出了品质不输商品房的旧改小区。

其二，根据地区特征加强旧住房改造区域空间管制。一方面，由于旧住房改造普遍较为尊重现状产权，在现状建筑与规划地块边界线产生冲突时，会按照地籍线情况对已有控规的地块边界进行调整，尽量减少产权的变动。若原有住宅用地面积过小，不能满足改造需求，可考虑与周边零星地块进行整合，在用地面积较为紧张的情况下，社区服务设施不再划分独立用地。另一方面，为了提高土地的利用效率、提升小区的生活品质，旧住房改造的新建住宅下会重点考虑地下空间的开发，主要用于地下停车库，在建筑面积较为紧张的情况下，还会把社区活动中心、变电站等功能安排在地下。加入地下空间开发后，要注意地下车库的出入口与小区道路的协调，保证小区内部道路的流畅。

其三，优化公共服务设施服务水平及公共活动空间环境品质。目前的旧住房改造不仅仅满足于达到厨卫成套的基本要求，在公共服务设施及公共活动空间上也有一定的提升。公共服务设施方面，增加的以社区级为主，基于社区公共服务设施评估情况，结合社区人口特点，目的是满足居民的日常生活需求，增加如老年食堂、活动中心、社区医疗等功能；公共活动空间包括绿化、公共通道等线型空间、儿童活动场地等节点空间（图5.2）。

图5.2　改造前后的彭三小区

其四，基于增加户均面积的基本要求，开展多房型建筑设计。旧住房改造的主要目的是使住宅厨卫成套，因此改造后成套率达到100%是硬性要求。改造增加的面积主要是公共部位的公摊及独立的厨房、卫生间的面积。此外，在具体设计时，一般需要有一定的建筑余量，满足每户人家都能有对应户型的设计要求，而非用于某种特定功能的增加。而旧住房改造的原住宅内部格局往往十分复杂，由于一些历史原因，经过居民的多次改建、加建，形成多种户型，如静安区普铁新村的原户型就多达二百多种。出于各家居民的需求及公平性的考虑，需要做出多房型设计才能满足居民全部回搬的要求。另外在多房型设计中，也体现了一定程度的公众参与，如静安区彭三小区五期的多房型设计是在家庭情况的充分排摸、与居民的一对一沟通基础上的成果，经过多轮修改，对设计师的设计水平和相关工作人员的沟通能力都有很高要求。