其一，保护理念的巨大进步。

东斯文里位于静安区东北部，地处上海中心城区的核心地带，距人民广场和南京路市级商业街仅一千米之遥，区位条件优越。东斯文里所在的街区在近代史上属公共租界区，初名“忻康里”，为民国初期英籍犹太人所建，后房产几经转手，最后归斯文洋行所有，改名为东斯文里和西斯文里，是上海规模最大的旧式里弄之一。 “八一三”事变后，杨浦、虹口及闸北等地市民纷纷向苏州河以南迁居，斯文里一带人口骤增，成为全市闻名的人口高密度地区之一（图3.27，图3.28）。

东斯文里除曾是上海最早的成片中式石库门建筑群，里弄规模较大且保存相对完整，除有较高的历史及文化价值外，在上海市历史风貌区扩区深化中还被列为“里弄住宅风貌街坊”。东斯文里南侧的街坊拥有“澎湃烈士在沪革命活动地点” “中国劳动组合书记部旧址陈列馆”和“小德肋撒天主教堂”共3处市级文物保护单位。除此之外，围绕小德肋撒天主教堂的安顺里、培德里等里弄也是具有显著风貌特色的成片石库门里弄建筑。

图3.27　东斯文里行号图（20世纪30年代）

图3.28　地块历史变迁

从历史上来看，石库门里弄的街道往往构成极具生活气氛的共享和日常交流的空间，主弄、支弄有序分布，线性空间特征明显，吸引今天人们来此深入探索，感受独特的里弄建筑特色及其所载入的历史感。这些也构成了新的规划编制与方案设计中所要把握的核心所在（图3.29，图3.30）。

在2007年编制的控制性详细规划中，对东斯文里的功能定位为现代服务业产业园，用地性质为商办用地，即如按原规划执行，东斯文里将被全部拆除。因此，东斯文里从需要拆除更新的街区，转变为保护和保留的历史街区，首先是一个城市历史保护观念进步的体现，正如笔者在本书“保护更新”部分中反复强调的，是将原来的“拆改留”的发展策略转变为关注历史与城市肌理的“留改拆”，把里弄等普通建筑跟城市文化的关系放在一起通盘考虑，可以说是保护理念的一大进步（图3.31）。

在2017年7月12日的绿色建筑国际论坛上，上海市住建委透露在目前上海已经完成历史保护建筑的普查。普查结果显示，中心城区有730万m2里弄房屋需要保留保护，而剩余仅80万m2里弄房屋没有保留价值而将拆除以本次普查为显著标志的上海加强对50年以上历史建筑保留保护的工作，宣示着此后这种对一般历史建筑的保护思路会成为上海城市发展的新常态。

图3.29　街坊现状平面及鸟瞰

图3.30　现状主要保护建筑与保留建筑

图3.31　原控规与调整后图则对比

其二，灵活弹性的规划手段。

东斯文里虽然被保留了下来，但由于上海中心城区寸土寸金，对于保留后的转型和发展需要大量的资金支持，尤其像静安别墅、步高里等仍然以居住为主要功能的里弄街区，基本都由政府出资修缮与改造。然而，政府的资金很大一部分来源于土地财政，街坊内里弄建筑的保留一方面使得土地出让费用存在极大减少的可能，往往还需要付出数目不小的修缮与改造费用，使得里弄建筑的保留在经济层面操作困难，难以为继。

在东斯文里的规划调整过程中，考虑到需要抢救性保留石库门里弄等历史建筑的因素，又要能在经济上可操作，保留的历史建筑总量作为奖励，并不计入原地块容积率这一点得以明确。在规划核定的地块开发容积率不变的前提下，同意综合平衡周边街坊容积率，通过深入研究平面布局和专家论证等方式，最终确定建筑容量和高度的分布。其实这种区域内部平衡的开发权转移在美国等西方国家作为一种比较成熟的规划手段，在城市风貌保护、公共环境品质改善、生态环境保护等方面发挥着重要作用。但上海针对历史建筑保护的开发权奖励实施方面的规定则是根据《上海市城市更新实施办法》（2015）第十七条（四）“按照城市更新区域评估的要求……增加风貌保护对象的，可予建筑面积奖励”来具体落实与执行的。(www.daowen.com)

可以说，建立风貌保护开发权转移机制是对历史街区和一般历史建筑进行保护非常关键的一步，大大增加了规划实施的可操作性和可实施性，同时通过这种弹性机制，化解了新老建筑的保留与开发的矛盾，有利于将历史保护转化为规划亮点。

其三，多元化的参与机制。

田子坊能够得以保留的很大一部分原因是其更新过程中能调动社会各类资源，不断扩大利益团体，争取到居民、艺术家、商户和消费者，以及城市学者、建筑师、历史保护者、各类媒体和不同层级的政府部门的支持。历史街坊的更新需要考虑未来更新与发展的各个阶段的集思广益与多元参与。

东斯文里地区的规划设计发展进程中，一直进行着广泛的意见征集与多方参与（图3.32～图3.36）。在方案阶段邀请了Ben Wood事务所、David Chipperfield建筑事务所、瑞士Lemanarc建筑及城市规划设计事务所、上海高目建筑设计事务所、上海华东规划院等五家设计公司进行了方案设计，经过郑时龄、周俭等多位专家评定，最终选定David Chipperfield建筑事务所的方案为基础进行深化。其方案提出对里弄整体在人步行尺度范围的肌理延续及对里弄沿街界面的延续，通过在东侧、南侧扩大范围的里弄地块内插建高层建筑，进行周边地块总容量平衡研究，从而延续城市空间记忆。在未来的规划实施阶段，可以想见会有更多的以市场为主的公司企业参与到东斯文里地区的建设过程中。经历了建业里争议、巨鹿路违拆事件后，更多的媒体（包括自媒体）也会对历史风貌保护进行监督。

当然，东斯文里在规划实践中还有不少值得探讨与反思的地方。一方面，由于东斯文里之前是明确拆除的地块，居民基本都已经迁出，但更多的里弄还是以居住为主，并且居住在里面的人有部分也不愿意迁出，因此也让我们不禁可以思考，有没有可能从新的规划理念、实施机制及保护基金等方面保留原住民，同过适当改善，能让一部分居民继续居住在原地，同时不排除部分改变适当的功能；若住户愿意完全搬迁的也可将这部分里弄改作青年公寓、保障性住房或艺术家工作坊等以居住与文化为主的功能，保留其原真性。另一方面，容积率转移的方式仍需专研与探讨，城市的历史地段一般位于城市中心区，普遍存在建筑密度较高、建设强度高、新增用地有限的情况，如果开发权就近转移，很容易造成传统的风貌街区附近高楼林立，可能会对风貌产生较大负面影响。因此，开发权的转移更为综合考虑地价、风貌影响等因素，寻求在城市的更大范围内实现，减少对风貌区的空间压迫，不失为更好的一种选择。当然，这样的方式也将需要更大范围的资源调配、运作协调。

里弄建筑是上海历史的叠加与文化的共生，目前无论是以改善型修缮模式为主的步高里、静安别墅，以商业模式为代表的新天地、建业里，还是以商住混居模式为代表的田子坊都各有优缺点，没有一个能达成社会共识。希望通过类似于东斯文里的上海里弄保护与更新，不断地摸索，积累经验，探索里弄保护与更新的新途径。

图3.32　Daivid Chipperfield事务所方案

图3.33　Daivid Chipperfield建筑事务所方案

图3.34　上海高目建筑设计事务所方案

图3.35　瑞士Lemanarc建筑及城市规划设计事务所方案

图3.36　上海华东规划院方案

【注释】

[1]数据来源: 吕晓钧，卢济威. 上海里弄保护更新的一种模式探索——西王家库地块里弄的保护与更新[J].新建筑， 2003(2): 10-12.