里弄建筑曾经被上海人认为是理想的居住空间形式，一种既适应当时城市房地产开发规律又同时满足传统生活方式和现代生活需求的城市居住类型， 现在却沦为与棚户区相提并论的改造对象，成为了城市旧城改造的重点之一，以下四个方面的原因是存在的。

首先，基本生活需求难以满足。上海的里弄建筑兴起于19世纪60年代，由于租界人口急剧增加，住房问题日益突出。租界为接纳难民，动员商人投资建设这种密度高、小中西结合形式的住宅。中华人民共和国成立以后，由于里弄的所有权发生了重大变化，原先独门独户的里弄住宅住进了多户，里弄住宅超负荷使用，使得里弄住房不仅人均居住面积水平低， 配套设施的数量和质量也远低于上海市的平均水平。1999年，上海市人均居住面积已经达到10.3 m2， 其中市区人均居住面积9.3 m2， 而旧式里弄区的人均居住面积仅为5.8 m2， 远远低于上海市的平均水平^[1]。里弄住宅就算通过改造后，其仍然偏高的居住人口密度，无法满足居民们的日常生活要求。因此，研究里弄住宅疏解改善的政策，构成确保里弄居住能保留居住功能而不被商业化的前提。

其次，在于商业化的驱动力。除了居民本身对于居住生活改善的内部诉求外，商业开发是导致大量里弄住宅消逝的外部驱动力，如笔者在《本土策略》一书所阐析的新天地的保留与开发。新天地的开发其实是太平桥改造规划的一部分，随着这一区域周边新建高价高层住宅不断建造，大量里弄建筑被成街区地拆除，街区整体的肌理发生了巨大的改变，地区的历史和文脉的原真性受到了破坏。

再次，缺乏法律法规保障。很长一段时间以来，上海历史建筑的保护更重视对如宗教、金融、文化、办公、医院、学校等公共建筑的保护，较少将保护的目光放到里弄这样一般的历史建筑群上来。如始建于民国三年的西斯文里，建成之初主要居住者为社会中产阶级，但是抗战时难民的涌入，逐渐改变了斯文里居住阶层结构，环境的衰败使得西斯文理纳入了旧区改造对象，最终在20世纪末被拆除。一路之隔的东斯文里命运就与西斯文里的命运大相径庭，原本规划需要拆除的建筑得以及时通过评估，被进一步纳入作为历史街坊而得到了保留。(www.daowen.com)

最后，缺乏里弄住宅更新的相关制度。对一般里弄建筑除了缺乏相应的法律保障之外，还缺少相应的制度支撑。如极负盛名的历史街区“自下而上”更新的样本上海田子坊，最初是一个面临拆迁改造的石库门里弄，由于房地产市场的变化，动拆迁成本的进一步高涨，居民对动拆迁利益诉求、市政府对创意产业园的支持、学者对于城市历史文脉保护的呼吁、社区组织在更新中的积极参与等各种合力，共同营造了田子坊能生存下来的环境，才逐步成为了一个居住、商业、旅游和时尚交融的新地标。由于缺乏里弄住宅更新的相关制度，现行的房地产开发制度又限制了居民自主的更新行为，由此构成了田子坊地区更新进程中的诸多矛盾，面临了老城区更新、文化创意产业区发展、社区再生、产权“居改非”等问题。因此说田子坊是个幸运的特例，但更多的里弄住宅由于种种限制无法找到生存下去的路径而消失在历史的长河中。

总体而言，内部的居住需求无法满足，外部市场力量的驱动，同时缺少相应的法律保护和更新制度支撑，使得代表上海城市发展脉络和肌理的里弄住宅地区，面临着巨大的生存危机。