图3.16　研究路线

上海中心城区汇聚着大量的历史和文化元素，它们营造出特有的场所感和认同感构成城市魅力和活力的重要部分。然而，上海以往旧区改造以拆除重建为主。在经济发展上，这种旧城的改造是成功的，政府支出少，甚至能为公共设施的建设筹措资金，居民的住房面积、住房配备和绿化环境得到了提高。但在城市形态与文化上则日益呈现出大量负面效应：尽管也存在步高里这样的里弄住宅成为居住改善模式的典范（图3.17），但代表着城市文脉和历史记忆的旧城区被大规模拆除，城市历史肌理在不断消失。中心城区的居住性转变，也使得与普通居民生活密切相关的城市文化发生了突变，海派文化呈现消费主义不断扩张的趋势，历史建筑或历史街区在当代也更多地体现为一种功能再构、转化利用，以尽可能地提升功能、延续价值。

《本土策略》一书中所详细解读的上海新天地这一案例，通过置换开发的模式，已成为当今上海旅游休闲的特色品牌，构成了改造旧城传统街区的样板，有效地推动了上海城市中心的更新与建设。但其“拆十还一”的方式也是值得警醒的，现实中旅游休闲的功能和本土城市生活脱节。 作为上海市第二批优秀近代保护建筑的建业里（图3.18），改造后仅仅将原有格局基本保留，建筑改造作为精装修别墅、独栋酒店公寓，中心的水塔被改建成为观光塔，沿街则布局商铺商业，成为高端居住和消费的场所，其推进过程与改造内容引起了社会争议。

图3.17　改造前后的步高里

图3.18　建业里历史图片与改造后的景象(www.daowen.com)

事实上，当我们将上海的历史文化风貌保护区域和中心城区作为奢侈品分布的空间底板来进行样板的叠加分析，可以发现在空间划分上的高度同质性和共识性（杨海，2003），今天这一格局更日趋明显，历史文化要素的消费空间转化则更为多元。比如，强调多元化的文化保护和促进文化与商业有机结合、避免大规模与盲目改造的田子坊、多伦路，以及各区所日益增多地对于文化创意产业园区的培育，如M50、八号桥、红坊、东方慧谷等；一些更新改造项目开始更多地与人们的生活空间发生关系，强调设施共享，促使城市更新的收益社会共享，如徐家汇教堂广场和档案馆地块改造（图3.19），以及徐汇西亚宾馆的更新改造——在酒店转为办公之时，提供了底层供市民使用的公共空间和地区紧缺的立体公共停车位。此外，随着上海的 “撤二建一”，新静安区正发展面临新的前景，无论是紧邻苏州河滨水区域的东斯文里、南京西路板块核心的张家花园，还是市北片区里成片的工业厂房（图3.20），其开发离不开对于保护历史风貌、功能更新提升、协调空间关系的考量，以及兼顾资金与收益、理念与实施，城市更新面临更加多元化的挑战。

图3.19　徐家汇教堂广场和档案馆地块的更新改造方案示意与建设中的区域

图3.20　新业坊改造方案设计：产业升级、环境提升