第一，历史遗产成片保护。在上海旧区改造进程中，城市遗产保护与文化复兴举措在现实的冲突推进中不断强化，从发展建设中的忽略轻视向有针对性地研究强化的发展转变。随着保护对象在广度和深度上不断发展，上海新一轮的城市更新行动举措，包括张家花园项目、“两万户”改造及苏州河一河两岸地区城市设计等实践内容，都对历史遗产给予了更多的尊重，更加注重历史区域的规模价值，以保有街巷格局、肌理特质、尺度感受，避免旧有改造模式中突出的“再格式化”和对城市发展年轮的不可逆转的破坏。

第二，历史建筑转化利用。上海一直以来都十分注重对于历史建筑的保护，而功能重塑可以说是历史建筑及街区保护再利用成功与否的关键所在。从本质上来看，各种历史环境与历史建筑的衰败，往往是源于其功能与城市发展需求的不相适应。通过物质方面的更新——维修、改善、功能置换或再开发，以及保留现有功能但使它的运作更为有效或更有利等，可以促进一个维护良好且富有吸引力的公共领域的形成，从长远来看，更是一种经济活动的振兴和社会功能内涵的建构与利用。

在上生所改造案例中，哥伦比亚总会、孙科别墅等风貌佳、历史悠久，而结合长宁区历史建筑普查信息汇总及对街坊现状建筑的逐栋调研，规划提出对10多处50年以上的历史建筑进行保留，以及保留街坊内工业时期的特色建筑，进行后续改造利用。以历史建筑为载体，项目力求实现文化与特色商业功能的建构与融合，推行文创主题活动、城市艺术展览等，并尽可能与公共空间有机结合——建筑或街区的有形价值和无形价值得到了提升，公共空间的文化内涵得以提升，场所的社会功能也丰富了起来。

表1.6　三个城市更新案例的特征解析

第三，功能业态的复合多元。基于全球城市建设目标的确立，上海城市功能亟须进一步提升，进行优势资源整合与短板提升，提升业态的复合性和多元性，激发区域活力，创造便捷生活。“两万户”改造项目正是紧密结合地区发展的功能需求，充分利用“两万户”的建筑空间，以及周边大学等教育科研资源，强调引入商业、办公、文化等复合功能，并与社区服务紧密结合，形成富有特色的新的生活空间。恰如莱昂·克里尔所提出的城市重建概念，可以在城市生活的组织上，尝试将城市的居住、工作、交通、游憩等功能集合起来，形成多样的城市经验及由日常生活过程中形成的人际关系网，来使街区真正成为城市生活的完整有机单元。

第四，延续风貌与生活方式。街区更新发展离不开生活的传承，应复苏丰富的街区生活、留存重要的城市风貌，以及使新的建设在塑造特色的同时，更好地满足当下人们的生活需求。

“两万户”改造项目亦如此。作为典型的工人新村，这一地区是目前全市唯一完整的“两万户”街坊，承载着非常重要的城市记忆，其目前的更新方案保留了典型的“两万户”的空间格局（图1.47，图1.48），很好地延续了街坊风貌与特色——在新旧更迭演进中，强化识别那些在实践活动中最具特色的、重要的物质环境承载。在中心公共空间的改建中满足功能性、开放性的同时，保留地块内的大树等，以留存原有城市记忆与意象，也为这一地区未来社会网络和生活方式的预留提供了可能。

第五，重点提升公共要素。当大拆大建式的城市开发演变成地理景观的生产和社区高端化的过程，当城市记忆的失落、历史文脉的阻断及城市发展潜能的丧失等连直接的经济利益都难以掩盖，城市建设中的政策法规界定开始更为强势地凸显社会考量与公众利益取向，对公共保障、就业平衡等社会属性日趋关注，针对公共设施与公共功能的建设也不断加强。上海把公共服务完善作为城市更新的重要要求，将公共要素的“补缺”作为适用更新政策的前提，在相关政策中提出需要区域评估，重点完善包含城市功能、公共服务设施、风貌保护、生态环境、慢行系统、开放空间和基础设施城市安全七个公共要素类型。三个案例虽然发展年代、历史风貌保护程度、区位特征等各异，但都明确针对公共要素的多项内容提出具体要求，提出结合慢行活动网络增加公共广场与绿地、合理配置公共服务设施、加强历史风貌保护等。

图1.47　 “两万户”的建筑空间特色与利用模式(www.daowen.com)

图1.48　杨浦长白社区228街坊“两万户”保护更新方案及效果图

第六，全区域评估与统筹。过于偏重空间的物质形态与功能安排、制度依据性不强，就无法对多维冲突问题作出有力回答。当前上海城市更新的前提是增加公共要素，公共利益优先，面向社会实际提供有益的政策支撑，且实践中也需要对可开发的部分进行平衡与协调——事实上，考虑到建筑量转移所带来的人口、配套设施、交通上的承载力变化，上海市区规划部门对于跨社区的建筑量转移都极为谨慎，尤其与风貌区、重要功能区等相关联的时候^[3]。借由区域评估，规划可以更为有效地确定地区更新需求、明确适用更新政策的范围和要求。

本书研究的张家花园和“两万户”改造项目案例，都不同程度地借助全区层面的整体评估、建筑方案比选、规划调整等阶段及手段，在厘清更新控制的核心要素的前提下，在建筑量上进行了全区域的统筹安排。张家花园项目在保持地区整体风貌及确保地铁安全的基础上，街坊内新增商务商业、社区公共服务等建筑面积，使建筑容量在全区范围内平衡。“两万户”项目，明确整体保留12栋“两万户”建筑，整体街坊开发规模减半。市区规划部门提出可通过充分论证同意将住宅建筑量转移至其他社区，并对可能带来的人口、设施、交通的变化进行评估，在规划阶段对相关设施予以补足。

第七，积极调动多方参与。十一届三中全会后，我国政府职能开始转变（万勇，2006），市场经济转轨过程中开始着眼市场主体的引入并进行合理引导，并日益增多地强化为市民和社会服务职能。相应地，城市更新实践更加积极地推进市场及产权主体、社会公众的多元参与，以平衡多方利益、促进城市发展的共建共享。上海在今天通过“上下结合”的操作规程，结合区域评估、过程协商，在项目推进过程中依法征求市、区县相关管理部门、不同的利益方和社会公众的意见，并鼓励开发主体、专业人士和公众参与控规编制和项目实施过程。

三个更新案例均涉及控规局部调整，尽管市场开发的需求不同、利益主体不一，但均在公共导向、严守底线的基础上，体现了“自上而下”与“自下而上”相结合的要素协商与平台搭建，并在过程中贯穿了专家征询及公众参与等。其中，“两万户”改造项目，是市区两级政府联动下的主动介入，着眼历史建筑的保护性开发，落实全生命周期管理，并在这一过程中寻求政策支撑，多方参与来共同推进——无论是前期的区域评估过程中，通过座谈、发放问卷等形式对周边居民的需求进行调研，还是多次听取市区两级政府意见，市、区、街道合作召开论坛，进行规划公示，以及众多媒体进行广泛的宣传等。在张家花园项目中，作为既有产权主体的企业，从项目运作开始就参与了发展目标、功能引导等的研究与讨论。上生所改造则综合规划、土地政策，结合具体项目的操作和过程协调，有效调动了存量资源原产权人的积极性。

第八，预留弹性及附加管控。城市更新发展过程中的一些弹性法令工具的使用，为冲突问题的解决提供了有益的缓冲和调节的作用、预留了发展的弹性空间。美、日、英等国均不同程度具有弹性的法令工具，如开发权转移、计划单元整体开发、特定专用区管制等，以及英国的社区设计指导和日本的建筑规定、地区开发制度等。

上海当前的政策引导和规划编制^[4]，在维护公共利益、坚守开发总量红线的前提下，日趋注重引导政策条款、指标设置及管理程序等为发展预留空间；与市场衔接也更加紧密，包括过程中多方参与协调片区发展框架、土地使用、业态设置等重要内容，紧密结合不同的发展机遇点，开展多方案设计比选与研究，并落实于与附加图则的控制要求，诸如公共通道、广场、绿线退界等空间底线控制。张家花园项目即为政府主导进行保护性征收，新增公共设施、文化功能等的前提下，结合项目实施需要，在新一轮规划调整中保留一定比例居住功能，为地区的动态更新预留发展弹性，并在规划中对保护性开发地块，提出空间形态协调、容量和高度控制，以及增加公共空间等方面的附加要求。