上海近年来的城市发展正面临重要转折点，传统增长方式下的空间、环境、设施配套等长期积累的矛盾和问题突出，城市旧区更新中的新与旧、公与私、本土与全球等多元冲突由此更为凸显了出来，借由新型产业的楔入、资源价值的发掘及资本与权力的作用等，不断激发和重塑上海现实的旧区更新发展。新时期上海建设“全球城市”的目标得以明确，中心城区则是构成了未来上海迈向全球城市的核心功能承载区。在上述多元冲突的激发下，上海中心城区的更新建设正与城市文脉与发展印记、公共空间及慢行网络、重大事件与社会活动举办等更为紧密联系在一起，不断彰显自身的价值导向和发展资本，更趋重视历史风貌的保护与利用，强化一个地区的文化体验与整体氛围，并将政策法规及规划设计手段作为重要的“调控器”，来作用于旧城的更新发展、满足社会发展的多元需求——这些持续推进的更新行动及导向，也为长宁区这样的建成区带来了新的发展契机。

长宁区是上海核心城市功能的重要空间载体，是高品质、多样化的现代化城区，体现上海一流城市建设风貌和生活居住水平的国际精品城区。一方面，“十三五”规划中长宁区着重推进虹桥国际贸易中心、中山公园商业中心、虹桥临空经济园区三大功能区协调发展，推动三大功能区的功能提升和相互融合；另一方面，长宁区正处于深度转型的关键时期，其具备良好的发展基础和优势，存量土地也已经到了天花板，面临诸多困难和挑战，如何通过产业转型推动城市空间功能更新，从而激发区域整体更新发展成为当前发展的迫切需求（表1.1）。

上海生物制药研究所（以下简称“上生所”）项目位于长宁区东部，处于新华路、衡山—复兴和新华路三个历史文化风貌区的中间区域，临近中山公园商业中心，北临延安路—世纪大道城市发展轴，南近徐家汇市级副中心，区位条件良好。项目所在街坊为大宁区新华社区D1街坊，街坊规划范围为北至延安西路、东至番禺路、西临规划安西路、南至牛桥浜路，总用地面积约11.3 hm2（图1.27）。街坊南北长约400 m，东西宽约280 m，整体路网密度偏低，距离临近的轨道交通站点直线距离均约1 000 m，有一定距离，但北部延安西路上布局BRT 中运量公交番禺路站点、公交较为便利。基地内部和周边聚集了大量的历史保护建筑、历史文化底蕴深厚（图1.28，图1.29）。该区域也属于原上海历史城区的核心地块，构成城市高密度开发区域。

表1.1　上生所区域整体更新的多元因素驱动

图1.27　上生所项目总体区位解析

图1.28　上生所地区的历史发展演进

图1.29　上生所地区内的优秀历史建筑保护要求

上生所所在街坊内，共分布有3幢民国时期的历史建筑。其中，位于街坊中心区域的原哥伦比亚总会为上海市第三批优秀历史建筑，保护类别为三类保护，可以说是20世纪20、30年代上海西区侨民居住区——哥伦比亚住宅圈的起始点和重要构成，是近代上海外侨居住生活的重要例证，也是抗战期间日军野蛮侵略行径在上海的重要实证地，诸多外侨回忆录也记载了这段历史和该建筑。同时，它也是20年代初西班牙传教风格建筑在上海的实例，建筑外立面和空间格局基本保存完整，具有较高的建筑艺术价值。哥伦比亚总会附属健身房与游泳池也是西班牙传教风格，北立面略具巴洛克风格，山花、线脚、花窗精美，在材料、工艺技术方面均具有一定价值（图1.30，表1.2）。

图1.30　19世纪30年代哥伦比亚总会照片

表1.2　哥伦比亚总会现状建筑评估表(www.daowen.com)

处于街坊东部区域的孙科别墅，则是20世纪30年代初期上海西班牙式花园住宅的代表，被列为上海市第一批优秀历史建筑、上海市文物保护单位。孙科别墅约建于1930年，原为著名建筑师邬达克设计建造自用，后低价转给孙科（孙中山先生之子），并被命名为孙科别墅，是邬达克花园住宅类的代表作，且外立面和空间格局保存完整，富有较高的艺术价值。孙科别墅构成民国孙、宋、蒋等家族在上海的物质见证，具有不可替代的历史价值；也是近代名人故居中重要一例，具有极高的社会情感价值（图1.31）。

1945年抗战胜利后，这一地区作为国民政府中央防疫处上海分处、善后救济总署保管委员会生物学试验所等机构用地。1953年，陈毅市长下令将原来位于上海天通庵路的华东人民制药公司上海生物学厂迁至此处，改名为上海生物制品研究所。此后，街坊内又陆续建设了十来栋工业建筑，其中麻腮风生产大楼是典型代表，为郭沫若之子郭博设计，属于典型的现代主义风格建筑，造型简洁明快。2014年，上海生物制品研究所搬迁到奉贤，2016年6月将原来的地块整体租赁给万科进行更新开发。

图1.31　孙科别墅现状照片（2017）

2017年初，由上海市委办公厅牵头，市规划和国土资源管理局（简称“规土局”）、市住房和城乡建设管理委员会（简称“住建委”）等部门共同开展了上海中心城区50年以上历史建筑的全面普查工作，以对整个城区历史建筑资源家底进行摸底，为实施有效保护奠定基础。根据《长宁区历史建筑普查信息汇总图》所示，上生所所在街坊内共计有12处50年以上的历史建筑，总建筑面积达到2万多m2，其中包括哥伦比亚总会、孙科住宅、麻腮风大楼、工程部大楼、研发财务楼、健身房、游泳池等，具有一定的保留价值（图1.32）。

街坊在最新一轮规划设计研究之前，从整体风貌来看，基本延续了20世纪70年代的肌理和格局，既有20世纪30年代远东第一大城市、东方巴黎时期的辉煌记忆，又有工业时期的建筑风格与特点，具有极高的历史、艺术、社会和情感价值。然而，由于上生所生产功能的外迁，内部的历史建筑缺乏保护与修缮，使得街坊在2016年规划启动时总体形象欠佳；同时，由于上生所原是以生产研究功能为主的科研用地，是封闭式的科研园区，因此四周围墙高耸，基本与外围是一个隔离的状态（图1.33）。

图1.32　上生所项目基地内现状建筑情况（2017）

图1.33　上生所地区现状鸟瞰图（2016）

与此同时，可以发现街坊东侧的番禺路两侧已经有幸福里、邬达克纪念馆等成功的更新项目，加之上生所自身独特的历史文化“基因”，良好的区位优势资源，可以说，无论是内部功能转型诉求还是外部更新政策驱动，都将进一步推动地块的整体更新与发展。由此，如何结合更新政策，充分挖掘上生所的历史人文价值、保护建筑及工业遗产建筑价值；如何通过更新和再生优化城市土地利用、科学盘活资产，同时在城市更新过程中植入符合时代需要的新功能，营造更好的生活环境，建成可进入、可体验的开放式人文街区，形成有温度的更新，成为核心命题，也构成新一轮规划设计研究启动聚焦的关键所在。一方面，让这些建筑能够更好、更长久地保存下去。另一方面，也是希望它能融入当代人的生活。

在新的发展形势与机遇下，项目试图通过对历史文化的传承与挖掘，结合城市更新、相关发展战略和政策，进行整体规划与系统评估，综合考察上述多元因素的合力驱动，研究街坊发展定位、功能主导、历史风貌、城市形态、建筑评价和公共要素落实等具体化的更新内容，试图结合“保护更新、公共优先、特色强化、要素协商”的关键运作方面，合理确定规划控制要素，提出街坊改造的重要调整建议，凸显出特色街区在当代的一种功能再构、复兴发展，这些变化与人们的生活方式和环境特征的改变紧密关联，事实上回应了城市中新与旧、公与私等核心冲突如何更有效地消弭，也体现出目前上海旧城更新机制上的紧密联系实践与动态开放的特点。