旧城改造追求的是一种多目标系统的综合利益，而目标实现的关键则往往取决于理念及改造模式。随着20世纪90年代以来上海旧区改造的持续推进，今天人们的居住水平大大提高，社会矛盾得以消减，发展理念与改造方式日趋多元，管理政策也日趋完善。与此同时，上海旧区的实践发展仍面临城市肌理断裂、空间极化生产、场所社会性的遗失、公共空间的“失落”等一系列瓶颈问题。这些问题激发了变化的多种可能性，包括价值的取向、创新的理念与技术实践及预测性和实验性的应对等，这些都构成了张家花园地区更新发展的重要前提与现实背景。

张家花园地区位于上海市中心城区核心地段，属于中央活动区的重要构成，区位优势显著；处于南京西路历史文化风貌区，极富历史人文价值（图1.1）。今天的张家花园，拥有众多的历史建筑、人文资源，街道尺度宜人、环境雅致，其内的现存石库门建筑历史地位较高，历史空间格局及城市肌理也保存完好，整体价值较高（图1.2，图1.3）。张家花园地区北侧南京西路上的梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场金三角商圈为上海最高档的购物中心和甲级写字楼聚集区之一，东侧新建的大中里同样是以购物中心、甲级写字楼为一体的综合性建筑（图1.4），12号线南京西路重点地块已建设完成（图1.5），西侧则是上海保存完好的大型新式里弄静安别墅。周边轨道交通四通八达，北侧、西侧、东侧分别为地铁2号线、12号线、13号线，独特的区位条件与便利的轨道交通将为张家花园地区带来更大的商业价值。

图1.2（下图） 张家花园所处区域的风貌概览

图1.3（下页图） 张家花园地区现状鸟瞰及历史建筑分布

图1.4　大中里地块设计方案及建设实景

图1.5　大中里地块设计方案及建设实景

从历史上的上海三大私家园林之一，到公共开放式园林和城市的公共活动中心，直至里弄住宅区，张家花园的兴起、衰落与嬗变的轨迹可以说是上海城市核心地段嬗变的浓缩（图1.6）。里弄建筑作为近代上海的重要住宅建筑，不只是近代中西建筑文化交流的见证，也是宝贵的城市人文遗产。上海的里弄建筑见证了上海的历史，传递了历史信息，同时在里弄建筑里展现的生活百态和市井风俗，可以说构成了上海城市记忆的宝贵篇章。

图1.6　历史沿革(www.daowen.com)

历史上的张家花园是晚清民初上海政治活动中心，晚晴民初上海文化娱乐中心。1878年由英国商人格龙营造为私家花园。1882年中国商人张叔和自和记洋行手中购得此园，起名为“张氏味莼园”，俗称“张家花园”。1893年，院内建筑“安垲第”竣工，为上海当时最高的建筑，可容纳千人，进一步彰显了张家花园在当时的辉煌。在1894年，张家花园面积发展到约62亩（1亩≈666.67 m2），为当时上海私家园林之最，与愚园、徐园一并被称为“老上海三大私家园林”，并在1895年正式向游人开放，成为清末民初上海面积最大的对外开放园林（图1.7，图1.8）。

民国以后，随着犹太富商哈同的私人宅邸园林“哈同花园”建成，张家花园经营每况愈下，直至1918年停办，原有园林被拆除，仅留下“安垲第”。张家花园也逐步改为旧式里弄为主，并由新式里弄、花园住宅、花园式公建等组成的里弄社区。直至20世纪40年代，街区整体形成以居住功能为主，街区南、东、北沿街商铺有着连续密集的分布。中华人民共和国成立以后，张家花园地区依然保持稳定状态，仅有少量小型加建。至20世纪90年代，开展了两组院落的整治重建工作。至2010年，对吴江路沿线、街区东南角及西南角学校，整体拆除重建。至新一轮规划设计启动之际，街区东侧、南侧仍有两片拆除的待建空地。历史建筑遗存则主要集中在中西部4.2 hm2范围内（图1.9）。

图1.7　历史地图及历史上的安垲第

图1.8　老上海三大私家园林

图1.9　张家花园地区的历史变迁

张家花园地区的保护发展，本质上可以说构成了当前上海成片风貌保护魅力计划的重要内容，在上海建设文化大都市进程中具有独特的历史风貌价值和地位。从现状用地情况来看，张家花园地区主要分布居住用地，沿吴江路、茂名北路结合底层商业是商住混合用地，该范围及周边有着大量公共建筑，主要是吴江路餐饮街、大中里、广电大厦等，总体功能业态较为综合。就空间格局而言，高层建筑聚集在沿南京西路、石门二路的城市发展轴带上，低多层建筑分布在南京西路历史文化风貌保护区内，向东与人民广场历史文化风貌区相衔接。整体而言，区域中的建筑高低错落分布较为有序，新旧建筑相互融合，具有良好的整体风貌和发展基础。