4.朱孟依：光环减退的地产航母

一年多来，因传受累黄光裕案，朱孟依一直未出现在公众视野中。对于家族企业来说，掌门人涉案对公司产生的影响是致命的，项目停工、裁员降薪、高层震荡、融资不畅。2009年的合生创展霉运连连，它并未在房地产市场形势一片大好中重拾生机。甚至是在拿地这件地产商去年热衷的事上，合生创展也变得有气无力，整个2009年，它仅在慈溪以不足900元/平米拍下了一块地。看看2009年的那些天价地，就知道开发商们跑马圈地的时代还远未结束，可合生创展却失去了放手一搏的勇气和能力。

令人称奇的开发商

1980年代中期，经商热潮席卷广东省。朱孟依的老家在广东省丰顺县，高中毕业、才20岁出头的朱孟依也一头扎进了商海，成了一个搞建筑的包工头。

朱孟依去找镇政府，表示愿意出资兴建商业街，回报只要将业主租金给他分成就可以了。朱孟依认为：当时很多人在家门口开商铺，很乱。如果把这些人集中在一条街上的经营话，又好管理，又容易形成市场。

朱孟依由此挖到了其人生的第一桶金。那个时候，他就把策划投资与参与经营与地产开发捆绑在一起，远远超出了包工头的工作范畴。可以说从进入这个行业起，朱孟依就自觉地成为了地产开发商。

几年后，朱孟依从丰顺到广州寻求新的发展空间，并在几年时间内积累了丰富的人际关系以及超强的市场洞察能力。1990年代初期朱孟依又来到香港，并顺利获得香港永久居住证。1992年，他与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港共同创办合生创展集有限公鼓公司。这家公司性质上虽是一家港资公司。

但其主要活动地或者说经营地却在广州。朱孟依和他的合生创展开始了强势出击：

-1993年，在天河动工开发人型商住区华景新城；

-1994年兴建文化社区暨南花园；

-1997年开发了愉景雅苑和骏景花园；

随后，合生创展在广州开发的房地产项日多达16个，开发的项日面积超过600万平米。

持续的开发很大程度上不是依靠强大的资本或人脉，而在于他对于市场前景的准确判断。合生创展拿到的上地都位置偏僻且地价低廉，但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域，比如广东的天河、番禹。价格低、前景好，合生创展在不断的扩张中成长为房地产界的“航空母舰”。

但是，公司的发展并不仅仅是广积上地的原因，懂得精耕细作才是关键：合生创展集团有限公司引进了香港房地产先进的设计、开发以及管理理念，大量创新保证了物业的高品质。低价格、高品质的物业最终在市场上形成了强势竞争力。

而且，朱孟依无心小打小闹，合生创展从天河华景新城开始，面积大就是其显著的特征。合生创展在广州开发完成的项日中，建筑面积超过50万平方米的项日有5个，超过100万平方米的项日有3个，甚至有项日超过200万平方米。

廉价的上地和大规模的建设，使合生开发的项日比别人拥有更低的成木。原恒基中国公司总经理，现在合生创展的总经理谢世东深有体会：在大型发展商中，我们的建筑成本是最低的。以高层塔楼为例，一般发展商每平方米的建筑成木是3500元，但合生的成木只有2500元。而十几层的小高层，合生每平方米的建筑成本仅为1700元，但其他发展商却需要2300元。

2001年，第九届全国运动会在广州举行。对精明的商人说，这是个难得的商机。

2000年1月，朱孟依出资2亿元，成立了广东盈通投资公司，成立这家公司，就是为了承揽建设九运会数据传输网络工程，顺利地切入了广东政务IP宽带网建设。

实际上这项工程只是开挖铺设光纤网络传输的管道，朱孟依一举拿下了在广东全省建设光纤骨干网、城域网以及接入网的许可。接着，他把这项工程细划，又分包给自己的工程公司。通过这一来一往，朱孟依狠狠地赚了自己一笔，实际的工程投资远低于2亿元。

朱孟依看准了这项工程的前景，将企业利润最大化演绎的淋漓尽致。他在挖管道的同时，不只铺设一根政务IP光缆，而是预留铺设好了更多的管道，将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商。一根管道每公里的售价是8到20万元，做到了一举多得。

不到两年时间，朱孟依在广东省内铺设了3000多公里的网络。民营企业铺设光纤以及销售管道的做法，引起了信息产业部的不满。除了中国电信，盈通是广东省内拥有光纤网络资源最多的公司。

2001年11月，朱孟依将其在盈通的绝大部分股份，全部出售给急于介入电信行业的中信集团。业内流传这项巨额交易的价格高达11亿元人民币。

在朱孟依的发迹史中，除了合生创展，还有一家不能不提到的公司，即广东珠江投资有限公司。广东珠江投资有限公司成立于1993年2月，合生创展的大多数项目，几乎都是与这家公司合作完成的。珠江投资与合生创展一起，成为了朱孟依行走江湖的左膀右臂。据调查，珠江投资的股东之一广东新南方建筑工程有限公司的控股股东即是朱孟依的胞兄朱沐之，珠江投资的另一位股东则是朱老家广东丰顺县的韩江建筑安装工程公司。

珠江投资与合生创展的分工是这样的，两家公司以组合投资方式做项目，由珠江投资负责拿地，拿到地后，再由两家按某种比例关系组成中外合作合营的项目公司进行开发。这种比例关系，基本是合作创展占70％，珠江投资占30％。在品牌使用上，对外，比如在北京则打珠江品牌，在广州则大多打合生创展品牌。

另外，朱孟依非常反感做事张扬，多说少作，在合生内部，行事低调务实成为公司最具特色的企业文化。

锻造“地产航母”

这个低调的地产大亨，一直信仰着“求财不求名”的生存哲学。但市场却因此更对他瞩目有加。(www.daowen.com)

2005年3月8日，合生创展发布公告称，在北京拿到总建筑面积为20.3万平方米的两块地，共付金额为别1亿元人民币，预付约34亿元人民币，其余款项在几个月内支付。其公告显示，代价总额由集团内部资源担负。

2005年6月3日，合生创展发布公告，委任武捷思为其集团董事总经理及行政总裁。武捷思来头甚健，原为深圳市副市长、广东省省长助理，曾配合王歧山主刀被认为是“亚洲有史以来最大及最复杂”的债务重组一一粤海集团重组，从而在国内国际资本市场留下口碑。

武捷思的履新更加重了外界对珠江系资金链的质疑。大量的土地储备和大开工量必然要求大量的资金滚动投入，在银行紧缩信贷的关键时刻，资金链的紧张成了悬在朱孟依头上的达摩克利斯之剑。

同年，8月9日，合生创展发布公告称，公司董事局主席朱孟依减持公司股权，由63.56％减至52.97％，同时引入淡马锡、老虎基金成为合生创展的战略投资者，合生创展向这两家配售了2.06亿股，每股4.875港元，这样两家战略投资者为合生创展提供了9.57亿港元的资金支持。公告显示，2004年本公司欠债总额为35亿港元，所得款项用于偿还债务、一般营运资金及扩展中国业务。

11月2日，合生创展宣布发行3亿美元7年期优先票据，票息及收益率订为8.125厘，较美国国库债券高359点在4年后赎回。据透露，发行票据所得款项净额估计约2.91亿美元，用作购买土地及物业发展等一般企业用途。

朱孟依的这些动作，不仅融到了大笔资金，缓解了资金压力，也增强了资本市场对合生创展的信心，同年到11月份时，股价逼近12港元。

在解决资金链紧张的同时，合生创展并没有停下拿地的步伐，2005年7月2日，合生创展以象征性的代价间接获得位于上海一块商业用地总面积为81000平方米。

同年，7月15日，合生创展又以约3.23亿元人民币（约合3.044亿港元）收购惠州亚新100％月受本权益，获得总面积为1275000平方米的土地。

2006年4月13日，朱孟依为董事局主席的合生创展集团有限公司（0754.K）在香港联交所公布其2005年全年业绩公告，根据公告资料显示，其营业额为61.34亿港元，盈利大幅度增加，达到12.17亿港元，比2004年的4.33亿港元增长181％最令地产商头痛的土地储备则达到1295万平方米，据调查，合生创展目前的土地储备居行业第一位。

自2006年起，朱孟依引领合生创展在全国纵横裨阖后挥师北上，一口气在京城拿下数幅大地块。为了运作这些项目，此后，朱孟依频繁往返于北京和广州之间，更重要的是：为能把合生创展集团总部安置在这里，他在北京停留的时间越来越长。2008年8月份，身在北京的朱孟依没有心思看奥运，他每天都坚持上班。当时，在位于东三环外大望路上的珠江帝景酒店，他像个包工头一样指挥着他旗下的项目施工进展。

在天津，一个39平方公里的超级大盘也在相继完成开发建设。根据规划，这里还将出现占地3000亩的国际竞赛标准27洞高尔夫球场、建筑面积几万平方米的五星级水皇宫酒店、占地400亩的亚洲最大的温泉度假村、容纳220人的国际峰会中心以及8000栋别墅。

朱孟依一直默默吸纳土地储备，锐意要成为全中国最大的地产发展商。

到2006年，合生创展突然发力，仅在北京就推出六大新项目，分别位于CBD、第三使馆区项目、西二环、南二环、东二环，都是北京的黄金地段。物业形态涵盖了公寓、高档住宅、别墅和写字楼。这样一来，合生创展在京津地区的项目已经达到11个。在全国范围内同时运营的项目更是高达36个。

尽管合生创展在2007年的土地竞赛中没有成为土地储备最多的开发商，但在当年广东资信二十强的评比会上，与会人士透露，朱孟依三兄弟所控股的合生一珠江系，拟正式过户的土地储备量近5000万平方米。

朱孟依家族控股的珠江投资也进行了多元化投资，包括在内蒙古开发煤矿火电，在广东建设发电厂和数条高速公路等。目前，合生一珠江系的投资范围包括地产、物流、能源、教育、交通等多个体系。

与王石、潘石屹不同，朱孟依走的是一条“借强大社会资源，让企业出名，个人却藏起来”的路。对于朱孟依的人脉关系和资产总值，合生的员工永远都只有一句话，“很大很强，谁都没法摸到底。”他的工作要求则被员工概括为“不打折扣地接受任何高难度目标，没有条件也要创造条件，办成一切看似不可能的事”

光环退去的“地产航母”

潮汕企业对家族的天然弊端似乎视而不见——其中最大风险，就是老板出事，会给公司带来巨大的不确定性。合生创展2009年的业绩以及剧烈的人事变动，已经足以说明问题。2009年，合生创展仅以150亿元的销售收入位列房地产百亿俱乐部的第17位。而万科的业绩已经超过600亿。而仅几年之前，在2004年，合生创展销售额率先突破百亿，成为与万科、中海并肩而立的百亿级公司，万科董事长王石曾盛赞“合生创展是真正的行业大鳄”，但此后几年。合生创展却被一家有一家的后起之秀赶超。

“这几年合生创展基本是在吃老本，早年领先的优势，比如成本控制，拿地的优势，现在已经不是能够领先行业的优势了。”“现在房地产行业已进入到比管理能力、战略决策能力的阶段。但合生创展大的战略依旧取决于朱老板与政府的关系。”在房地产市场格局发生巨大改变之后，合生创展的市场能力正在面临严峻考验。其在天津宝坻的京津新城项目，已经投资60多亿，但从2005年至今销售额不到30亿。

客观的来看，家族企业并非潮商独有——中国的民营企业70％以上均为家族企业。种种问题导致了在资本市场上合生创展不被认可。“合生创展的关联交易太多，给人的感觉透明度不高。”香港盛诺金年公司董事总经理黄立冲说，香港的基金经理不喜欢这样的公司。而这又会影响到合生创展的再融资。2007年1月以后，合生创展仅仅在2009年6月做过一次配股，融资15.96亿港元。而同期的万科、保利等公司，通过资本市场融资额都已经超过百亿。

2009年春节后，当万科在上海等地重燃价格战烽火的同时，北京也传出了合生创展位于北京东三环和东四环间的“珠江帝景”项目打7折的消息。同时也引发了业内担心合生此举将引发北京房价雪崩的担忧。

就在业内针对合生创展北京降价的举动众说纷纭的时候，此刻却传来了合生创展公司主席朱孟依因涉黄光裕案而被调查的消息。

抓其了解，朱孟依涉及的只是黄光裕案的边缘事件。朱孟依这一个月来只是协助警方调查，人身自由没有受到限制。

合生—珠江系未来的三大战略实施离不开朱孟依。无论是珠江投资的股权整合，企业管理成本的收缩，还是商业地产的割舍，涉及的都是利益重新分配的格局。只有朱孟依才有能力平衡来自家族的各方利益。所以如果朱孟依无法从黄光裕案脱身，合生—珠江的各大战略最终也只能是镜花水月。

资料来源 http：//baike.baidu.com/view/184784.htm

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