（1）空间规模迅速扩大，出现“一区多园”以及辖区扩张等现象

国家最初批准的开发区的规模一般都比较小。经过20多年的发展之后，几乎所有开发区的规模都已经突破了原定范围，并且仍继续保持着迅猛扩张的势头。据官方的统计资料，至2005年，国家经济技术开发区国务院批准面积为841.92 km2，平均每个开发区约15.6 km2；而历年累积已开发土地面积已达到1085.23 km2，平均每个开发区约20.1 km2；国家高新区规划面积为961.47 km2，平均每个高新区约18.1 km2。但这还只是各开发区上报的面积情况，实际实行开发区政策的面积则远不止此。由于国家规定的开发区地理限界限制了开发区的空间扩张，开发区除了通过申请扩区来取得经过国务院认定的空间范围扩大之外，还通过“一区多园”以及扩大辖区等手段进行变相的空间扩张，主要手段包括：①“一区多园”。城市区域不同开发区通过互惠“结盟”形成“一区多园”，一般是高等级大开发区“收编”低等级开发区，高等级开发区成为“主区”而较低等级开发区成为下挂“子园”（王慧，2006）^[9]。这样，不仅扩大了高等级开发区的“管区”范围以及优惠政策范围；同时，还能使低等级小开发区能够提升自身形象以及避免被“清理”。②扩大辖区。有一些开发区，如无锡高新区、常州高新区、广州经济技术开发区等在开发区基础上设立“新区”或行政区，并实行管理合一，从而使得开发区的地理界限逐渐模糊或泛化。在政府官方网站以及相关新闻媒体的报道中，通常以新区或行政区指代开发区或者以开发区指代新区或行政区。2005年，国土资源部实施对开发区“划桩订界”、“落实四至范围”，但“上有政策、下有对策”，这些界限范围对于大部分开发区并没有任何实质性的意义。

（2）产业空间与人居空间开发的不对称性

与一般的出于疏解人口或截流人口的城市新区建设不同，开发区在设立之初即明确了产业开发的基本要求，政策驱动与外来投资构成了开发区空间拓展的核心动力，由此形成了开发区空间拓展以产业空间为重的特征，而人居空间的发展则相对滞后。工业用地占据开发区空间拓展的绝对主导地位（表4-7）。

表4-7　部分开发区城市建设用地构成概况

此外，产业空间与人居空间开发的不对称性还表现在土地价格方面。开发区的土地市场实际上细分为两个层次：一是低价供应的工业用地，二是招拍挂供应的经营性用地，二者之间的价格存在巨大差距（周涛，2006）^[10]。为了招商引资，工业用地基本上是微利甚至低于成本价供应。尤其是长三角地区，迫于激烈的引资竞争，大部分开发区在2000—2003年前后进入土地出让数量的高峰期和土地出让价格的低谷期，这不仅给开发区带来了巨额的债务，而且使得投资企业面临着极低的土地成本约束，客观上鼓励了承租企业粗放使用土地。考虑到今后土地有可能升值等因素，一些企业选择将其二期甚至三期的土地一次性购入，哪怕是备而不用；并且，为减少开发成本，企业倾向于选择1—2层的低容积率开发方式。(www.daowen.com)

（3）土地使用的集约度及产出效益不高

开发区GDP的高速增长总体来说是以土地、能源等的大量甚至过快消耗为基础的。开发区土地使用集约度低，空间的快速扩张以量的增长为主，并未伴随着产出效益的提高。

从现实的土地使用看，一是工业用地的开发强度偏低，除深圳高新区等少数开发区外，大部分开发区的工业建筑以1—2层为主，并且，致力于建设“花园式”工厂，建筑密度较低。毋庸置疑，在工业园区建设中，控制一定的绿地，重视环境营造是必要的，这将有益于塑造园区形象和吸引投资。但同时也需要意识到，在划定的工业园区，不是建筑容积率、建筑面积率越低越好。土地资源的低效利用与生态可持续的目标是背道而驰的。相对于中国土地资源紧张的现实而言，现实的开发强度明显偏低。二是工业用地开发存在比较明显的闲置现象。即使在那些发展较好的开发区中开发最早、成熟度最高的区块，也仍存在着大量的空地，“占而不用”的现象比较普遍。三是不少开发区由于前期统筹考虑不足，用地分散不连续，造成基础设施的低效使用。四是在事实上的土地开发“买方市场”情况下，投资者的选址要求一般都能得到满足甚至迁就，不同区域内交通便利、区位优越的地块总是首先被选中，土地的级差地租规律并未得到体现。

从产出效益看，尽管我国开发区的整体空间效益在逐步提高，并高于全国工业用地的平均水平，但与国际上先进开发区相比较，空间效益水平极为低下。国家经济技术开发区2005年工业用地产出率（工业增加值/已建工业项目用地面积）平均为10.1亿元/km2；国家高新区2004年^[11]工业用地产出率平均为13.1亿元/km2。该数值分别仅为新加坡裕廊管理局所辖工业园区工业用地产出率的14%和18%（表4-8）。王兴平等（2003）^[12]的比较研究也显示，综合实力排名靠前的苏州新区其工业用地单位面积投资、单位面积销售额、单位面积研发投入仅为同期新竹科学园区的8%、6%和2%。考虑到如前所述官方统计数据工业用地面积小于实际的工业用地开发面积，真实的产出率水平应更低。

表4-8　工业用地产出率比较

资料来源：国家高新区工业用地面积按新建区累计开发面积（705.3 km2）的60%折算；新加坡裕廊管理局所辖工业园区数据来源于“JTC Official Statistics 2005”，原值为900美元/m2，按1∶8.2的汇率，折合人民币73.8亿元/km2