全龄社区养老地产项目面向各年龄阶段的客户群体，其产品类型需要满足不同年龄层次的居住需求。如果该项目地块具有不同属性的用地类型，策划人员需分别对不同类型用地的产品类型进行定位。如某养老地产项目的产品类型定位：

（1）旅游用地产品类型定位

1）定位前分析 ××市有300万70岁以上老人，养老需求非常旺盛。

××市60岁以上的户籍老年人口数量首次突破了300万，达到300.57万人，占总人口的21.6%，比2013年增加了13.74万人。80岁及以上高龄老年人口达到了53.44万人。

据预测，2020年60岁及以上户籍老年人口比例将超34%，即每3个人中有1个是老年人。并且未来几年还将不断增加，最高峰时将达到400万人。

××市目前仅有普通养老机构，但高端养老基本空白。目前××市的养老机构主要为：政府举办的敬老院、日托所、民办敬老院等，政府还提倡社区养老、居家养老和以房养老等多种模式。

但目前××市敬老院的需求量非常大，条件较好的敬老院基本上都需要排队等位，可见，××市在养老模式上，还有很大的发展空间。

2）产品类型定位 别墅；公寓套房（4层左右）。

（2）居住用地产品类型定位

综合容积率为0.5，旅游用地作为高端养老社区，预计居住用地的容积率则在0.3左右，该地块初步定位为独立别墅社区。

1）市场论证。

①××市独立别墅市场，稳步上升，均价高达40500元，最近一年的成交情况如图3-9所示。

图3-9 ××市独立别墅最近一年成交情况

由图3-9可知，2015年上半年独立别墅的成交量节节攀升，整个6月份成交接近12万m²。经过7～9月的调整期，最近两个月的成交有所反弹，基本维持在每月10万m²。另外，从成交价格看，自2015年8月起，每月的成交均价始终保持稳步上升的走势，11月均价高达40500元/m²。

②市场竞争分层如图3-10所示。

图3-10 市场竞争分层

第一层紧凑型市场

主力总价：450～700万元

代表楼盘：佘山三号

产品指标：容积率0.4～0.5

第二层传统主流独立别墅市场

主力总价：700～1500万元

代表楼盘：南郊别墅、佘山银湖别墅

产品指标：容积率0.3～0.4

第三层顶级独立别墅市场

主力总价：1500万元以上

代表楼盘：世茂山庄、绿城玫瑰园、合生东郊别墅

产品指标：容积率0.10～0.25

根据以上分析得出：(www.daowen.com)

本案从容积率来看，比较符合做顶级别墅产品。

以下市场论证以单价在30000元以上的别墅市场进行调研论证。

③单价30000元以上独立别墅成交呈现小幅上涨趋势，成交情况如图3-11所示。

图3-11 ××市单价在30000元以上的独立别墅成交情况

根据房地产交易中心的数据显示，最近一年单价在30000元以上的独立别墅成交活跃，量价走势基本与全市独立别墅走势一致，最近3个月整体呈小幅上涨的走势。另外据统计，单价30000元的独立别墅占全市独立别墅成交的1/4，月均销售约60套，尤其是10月、11月，分别成交94套和105套。

④××是顶级别墅社区的集聚地，本案靠近××，在区位上具备优势。单价在30000元以上的独立别墅区位分布如图3-12所示。

图3-12 单价在30000元以上的独立别墅区位分布

由图3-12可知，成交单价在30000元以上的独立别墅主要位于××区、××区、××区，分别占总量的32%、29%、21%，其中主要以××板块、××板块、××板块、××板块和××板块为主。

⑤顶级别墅的主力面积主要分布在400～500m²，单价在30000元以下的独立别墅成交情况见表3-5，单价在30000元以上的独立别墅成交情况见表3-6。

表3-5 单价在30000元以下的独立别墅成交情况

表3-6 单价在30000元以上的独立别墅成交情况

根据相关统计显示：

单价在30000元以下的独立别墅，以控制总价为主，因此套均面积相对偏小，主要集中在300～350m²；单价在30000元以上的独立别墅，以品质感、舒适度及彰显身份为主，因此套均面积主要集中在400～500m²。

2）市场小结。虽然本项目位于××区板块，但是实际位置却紧贴××高档别墅区，同时结合当前独立别墅的旺销市场，这种天时、地利、人和的项目较适宜定位为高端的纯独立别墅社区，关键抓住需求与供应的平衡点，形成附有一定特色且差异化的东西，如豪华舒适的户型、面积、立面等，这样才能更好地实现利润最大化的总体目标。

（3）产品定位

1）初步定位 独立别墅。

市场过滤：独立别墅市场走势稳定，量价齐升；在独立别墅市场中，顶级别墅市场去化速度相对较快。

产品过滤：规模不大，容积率较低；周边环境相对较好，紧靠××板块。

2）产品定位 顶级、独立别墅。

本项目的产品定位见表3-7。

表3-7 项目产品定位

物业形态：独栋及联排别墅。

单套面积：500m²。

预计套数：200套。