养老地产项目的运营管理尤为重要。在对项目运营管理企业进行分析时，既要介绍企业的优秀经验和运营管理能力，也要客观地说明可能遇到的困难及其解决方案。如某养老地产项目的运营管理企业分析：

（1）公司基本信息

1）公司名称：×××

2）公司性质：有限责任公司

3）公司宗旨：为老年人提供各类高品质专业化服务，以期令我们的客户真正能够老有所享，老有所乐。

4）公司理念：精心服务，科学管理，求实发展，锐意拓取。

本公司旨在为老年群体提供一系列高品质、专业化的综合型服务，以精心服务为根本，以科学管理为依托，以求实发展为方向，以锐意拓取为目标，力求营造一个和谐、美满、幸福、温馨的老年家园，让老年人在操劳半生之后，真正享受到丰盛的精神文化大餐。本公司将创建优秀的企业文化，树立良好的企业形象，在追求盈利的同时，力争服务于社会老年群体，在一定程度上能助力解决老龄化社会带来的一系列社会问题，推动经济社会的发展。

5）企业文化：责任明晰，管理科学。

6）市场定位：各种消费能力和消费需求的老年群体。

7）公司产品：老年课程，保健品代销，结伴旅游项目，棋牌、乐器娱乐项目，老年志愿者项目，反哺园。

（2）团队简介

在团队整体水平上，本团队4名成员分别学习过金融、国际贸易、物流、管理、会计、审计以及财税方面的相关知识，专业基础知识扎实丰富，并都在学生社团中担任过重要职务，有很强的社会实践能力和人际沟通能力，而且分工明确，责任心强，所以整个团队水平达到了一个较高的程度。

在成员职能分配上，本团队综合各位成员的兴趣爱好、专业知识、实践经历以及个性特质分配职能，使得成员之间优势互补，有利于团队成员最大限度地发挥其优势，并且明晰的职能分配也有利于责任的明确。

在团队工作制度上，对于重大决策，本团队都会进行认真而细致的讨论，并且每位成员对决策都有发言权和表决权。就具体工作而言，本团队有着明晰的责任制，使得每位成员主动肩负责任，专注团队工作，提高工作效率。而对公司有较大贡献的成员，会给予相应的物质奖励。

在绩效考核上，本团队每一阶段都将定期进行绩效考核，认真总结本公司这一阶段的运营情况以及各部门的工作情况，探讨公司出现的问题和商议未来的发展道路，查缺补漏，敦促每个成员认真对待自己的工作。

在团队理念上，本团队立足实际，注重创新。本团队鼓励每位成员提出立足实际又具有前瞻的新想法、新方案，鼓励成员随时关注老年服务市场变化，关注国内、国外本行业的实际情况和可以借鉴的经验教训，使整个团队生机勃勃、充满活力，与时代同步。

（3）公司构架

公司的部门分配综合考虑了每位成员的专业知识、理论、实践能力、工作实习经验、学习经历和性格特征。公司的职能分配能够充分保证每位成员的优势能够得到充分发挥。公司的岗位及职责见表2-14。

表2-14 公司岗位及职责

（4）企业发展战略

1）第一阶段战略。

①经营目的：不以盈利最大化为目的，其盈利项目能保证公司正常的日常运营，在××市老年群体中树立良好的企业形象，让本公司提供的优质专业精心服务深入客户心中，并为公司相关业务的开展和进一步的市场拓展打下坚实的基础。

②经营方式：通过对××市具有典型代表的几个居民区进行深入细致的市场调研后，初步定位老年人的消费水平及消费需求，通过印发传单、刊登广告和网络宣传，推出本公司收费的老年课程项目，并以免费的棋牌乐器娱乐休闲项目和茶饮点心吸引客户，同时积极开展老年人交友老年人志愿者活动，树立社会公众形象，让老年人觉得成为我们客户真正能做到老有所享、老有所乐。(www.daowen.com)

③战略目标：所谓万事开头难，该阶段最关键的是将公司理念中的精心服务推向客户群体，让他们切实感受到专业精心的高品质服务，建立公司与客户之间良好的沟通和合作关系。同时，在免费项目中，要真正认识到老年朋友的消费需求，隐形地做进一步的市场细分，以便推动相关项目的发展，为进一步拓展市场做铺垫。

④困难分析：市场调研可能有误，宣传力度也许不够，对专业人才的吸引力或不足。

⑤解决方案：市场调研或多或少与实际情况有一定偏差，比如说由于老人攀比心理而故意虚报实际收入，也容易遇上闭门羹。鉴于此，将通过联系社区物业管理人员，自明身份和意图以便取得老人信任进行调研，在与第一批客户建立起良好的沟通关系以后，便能从日常谈话和观察中真正了解客户的实际需求和消费能力，以便及时改变运营方向，服务社会，兼顾盈利。

在宣传上，力求以点带线，以线带面，先立足于一两个居民区重点宣传，除在小区之外，还会在热闹繁华的地段分发传单，并通过居委会或物业管理公司进行直接到家的宣传；另外还会在具有影响力的杂志上刊登广告，以及通过电视广播和网络宣传，力求做到宣传到位，及时推出免费和部分收费项目。

由于本公司尚处于襁褓之中，还未在公众面前树立起良好的企业形象，所以企业在引进专业教授人员方面略显薄弱。本公司通过开设多门课程，每位老师一周讲授一门课的形式，招收在读大学生或研究生从事老年课程的教授工作，当然需要对其讲授能力进行面试。这样既弥补了专业讲师的不足，又降低了成本，也拉近了老年客户和年轻人的交流。

2）第二阶段战略。

①经营目的：主要以盈利为目的，进一步开拓市场。

②经营方式：在树立起一定的企业形象后，以精心服务为根本，科学管理为依托，求实发展为方向，锐意拓取为目标，不断推出新的项目。免费项目上，可以走子女路线，陆续推出面向其子女的老年心理知识培训，老年保健培训，并逐步丰富棋牌乐器项目，老年志愿者和反哺园特色项目。在收费项目上，可陆续推出老年大学其他课程，并在建立了良好的合作与沟通关系后，开展相关的保健品代销项目和老年结伴旅游项目。

③战略目标：进一步细化公司的服务项目，针对不同目标消费群体有的放矢，在同地区同行业中率先创立出具有一定吸引力的特色产品，拓展市场份额。

④困难分析：盲目扩大业务具有风险，与保健品厂商和旅行社合作具有不确定性。

⑤解决方案：随着业务的扩大，公司原有的机制和运营环节必然会较大幅度调整，成本也会相应增加，风险也会相应增加。公司应该在对第一阶段的客户进行隐形而深入的观察，并真正了解老年客户的消费能力和消费需求后，再合理地开展新的服务项目，并科学地制定出相应的运营机制。

与保健品厂商以及旅行社的合作关系到企业的社会形象，必须通过认真考察，选择信誉良好的合作伙伴，坚决杜绝伪劣产品和低质服务，真正开展有利于老年人身心健康的保健型项目和旅游型项目。

3）第三阶段战略。

①经营目的：扩大企业规模，延伸覆盖地区。

②经营方式：总店-连锁店式。在第二阶段顺利进行的基础上，公司的整个运营模式都日趋成熟，便可复制总公司模式在周边地区开设分店，再逐步向周边其他地区或其他城市开设分店。

③战略目标：通过开设分店，加强公司在本地区本行业的影响力，并逐步开设其他地区的市场，共享资源，优势互补，形成一定的规模效应，以期打造出公司的拳头产品和特色项目，进一步提高公司的核心竞争力。

④困难分析：总店模式也许并非最优，在周边市场上公司力量相对薄弱。

⑤解决方案：对周边地区做认真的市场调研后，会根据当地老年群体实际的消费能力和消费需求逐步开设相应适合当地客户的服务项目，很多地区也许总店模式并不能一步到位，就需要耐心从零开始，从头做起。

公司在周边地区影响力较小，可通过前一阶段的老年结伴旅游活动在旅游地树立起一定的企业形象，并配合在周边地区的大力宣传，免费在新兴市场所在地举办公司服务成果展吸引老年朋友。

公司各阶段的发展战略如图2-30所示。

图2-30 公司各阶段的发展战略