对区域养老地产市场需求状况进行分析时，可以从宏观、中观和微观3个角度分别对项目所在区域养老地产市场的需求状况进行分析。如某养老地产项目的区域养老地产市场需求状况分析：

（1）宏观需求总结

1）老年人口增长。2009年底，上海市60岁及以上老年人口315.7万，65岁及以上老年人口221万，80岁及以上高龄老年人口56.65万，100岁及以上老人903人。

越是高龄老人，人口增长速度越明显，100岁及以上老人复合增长率更是高达13%。

2）老年人口现状。60岁及以上老年人口中，男性占47%，女性占53%。

100岁及以上老年人口中，男性占20%，女性占80%。

随着年龄的增长，女性寿命明显高于男性，未来女性的入住需求可能大于男性。

3）人口寿命预期。2009年人口预期寿命为81.73岁，其中男性79.42岁，女性84.06岁。

老年人口死亡比例最高的前三种疾病分别是循环系统疾病、肿瘤和呼吸系统疾病，分别占老年人口死因的38.2%、28.0%和12.6%。

4）整体市场入住人群。从性别构成来看，62%入住为女性，38%为男性。

从年龄构成来看，比例最高为80～89岁之间，占48%；其次为70～79岁之间，占24%。

从护理级别构成来看较为分散，专护占21%、一级护理占30%、二级护理占24%、三级护理占25%。

从费用支付类型来看，比例最高为自费老人，占85%。

（2）中观需求总结

1）样本中高端项目入住人群情况。

户籍：以上海本地为主，部分郊区项目以本地居民为主（宝山美兰金苑养老院、安亭社会福利院、东方老年公寓）。

性别：基本均为女性占比例较大，男性占比例较少。

教育程度：相对高端项目入住人群受教育程度较高。

婚姻状况：单身为主，仅银都豪锦养老公寓以夫妻为主（占70%）。

付费方式：65%自己及子女共同承担；15%自己承担为主；10%以子女承担为主。

收入水平：相对高端项目入住人群收入水平较高。

退休前职业：相对高端项目入住人群以退休干部，老师，军人，知识分子，记者，银行工作人员为主。

子女状况：均有子女，相对高端项目中，部分入住人群子女居住在港澳台、国外。

身体状况：社会办养老机构的主要入住人群以能自理的老人为主；政府办养老机构由于定位不同，入住人群呈现明显差别（如第三社会福利院含大量完全不能自理老人，不接受完全可自理老人）。

2）项目借鉴意义。

高端项目的入住人群职业以退休干部，老师，军人，知识分子，记者，银行工作人员为主；以能自理为主；为项目定位提供了一定的参考。

（3）微观需求总结

1）基本情况。

常住区域：嘉定区占24.1%，浦东新区占14.8%，闵行区11.1%，普陀区10.2%；

年龄：平均70.74岁；

性别：男女各占50%；

户籍：上海本地户籍占98.1%；

婚姻状况：已婚有偶占69.4%，丧偶占28.7%；

受教育程度：中学占56.5%，本科及以上占16.7%；

子女：2～3个子女居多，平均3.06个，96%子女常住上海；

同住人：50.9%与配偶同住，14.5%与子女同住；

生活支出：68.5%完全自立，30.6%部分依赖子女/亲属赡养；

月收入：平均3831.08元；

主要供养者家庭年收入：10～12万占70.6%；

健康状况：88%为完全能自理；

护理照料人：配偶护理占58.6%，子女护理占21.5%；

职业背景：企业里的普通职员占47.2%；企业单位里的高层管理干部、机关事业单位的干部各占11.1%；

入住意愿：仅一成左右被访者考虑过入住养老机构，个人观念是考虑的主要原因。(www.daowen.com)

2）选择偏好。

项目印象：亲和源、莲花老年公寓等较受欢迎；

选择时考虑要素：位于市区、交通便捷、开发商运营商声誉良好、运营模式合理可靠、距离社会医疗机构近、软性服务齐全、价格租金水平合理、硬件品质优良、项目内配套辅助设施齐全、附带零售设施这十大要素为消费者最为关注的；

建筑形态：73%的被访者将低层公寓作为第一选择偏好，75%将小高层公寓作为第二选择偏好，84%将高层公寓作为第三选择偏好；

户型：61%的被访者将一室一厅作为第一选择偏好，50%将双人间作为第二选择偏好，也有32%将一室一厅作为第二选择偏好，57%将双人间作为第三选择偏好；主要偏好集中在一室一厅、双人间；

面积/朝向：56%的被访者选择人均面积在30～40m²，仅有12%的被访者表示人均使用面积可以低于30平；98%的被访者在朝向上要求南北通透；

室内功能：83%的被访者选择偏好阳光室；相对淋浴、浴缸的设置，厨房的功能更被消费者关注；

室内设施：对于供暖和宽带的要求则与市场目前提供的有差距；

室内特殊设施：生护节奏监控系统和煤气报警器的选择偏好也较多；

公用设施：目前大多数项目均提供公用交通、卫生间、浴室等，但另一偏好较高的公用厨房尚未大面积出现；

设计要素：房间朝向、建筑形态、房型、房间面积、室内特殊设施依次为被访者最为关心的设计问题；

配套设施：医疗类配套（项目内医院诊所、理疗室）为被访者最为关心的配套，其次为活动中心，阅览室、银行、零售、餐厅、健身房；

对项目的借鉴意义：目前市场偏好的建筑形态、户型、朝向、功能等设置均为项目的规划设计提供了来自市场的指导性意见。

3）资金来源/付费方式。

资金来源方面：有62%被访者表示由老人独立承担入住资金，仅有1%表示完全由子女承担；

付费方式方面：83%受访者接受月租形式，17%受访者接受一次性购买产权形式；

目前市场上的主流仍然是以月租为主，但是从客户角度反馈可以看到一次性购买产权也具有一定的接受度，为项目的销售形式提供了借鉴。

①一次性付款：

可承受总价方面：有72%被访者可承受总价范围在80～100万元，平均为85.83万元。

可承受单价：有67%受访者可承受8000～10000元/m²，22%接受10000～12000元/m²，平均为9222.22元/m²。

目前亲和源售价调整至20000元/m²，已经大大超出了市场可接受的范围，但亲和源也即将停止销售，转向会籍制，也给项目产生了一定的经验参考。

②月租：

押金方面：75%被访者可承受押金范围在5000～10000元之间，有25%的受访者可以接受1万元以上的押金，平均为10916.67元；

床位费：60%受访者可承受1000～1500元/人/月，12%接受1500～2000元/人/月，平均为1172.22元，基本符合目前上海中高端项目的定价；

护理费方面：86%被访者可承受范围在500～1500元/人/月之间，有7%的受访者可以接受2000元/人/月以上，平均为989.35元；

伙食费方面：56%受访者可承受500～1000元/人/月，1%可以接受1500元/人/月以上的标准，平均为1172.22元；

在月租方面未来各项价格增长空间均不大，项目的高端定价需谨慎考虑。

4）空置率水平。

本项目所在区域养老地产项目的空置率情况如图2-21所示。

图2-21 区域养老地产项目空置率

从运营模式来看，政府公办的养老机构（第三社会福利院、安亭社会福利院、彭浦新村老年公寓、宝山美兰金苑），除了宝山美兰金苑以外，其余全部爆满，社会办的养老机构中仅莲花老年公寓、日月星养老院、逸仙第二敬老院、普善老年公寓、黄浦老年公寓5家满员，其余11家均有空余床位，政府办机构由于价格相对低廉，更受欢迎。

从区域分布来看，外环外项目平均空置率为48%，略高于外环内项目平均空置率（42%）。

2010年新建成的6个项目空置率均较高，银都豪锦养老公寓、宝山美兰金苑、红日养老院-延吉、逸仙第三敬老院、逸仙第五敬老院、康乃馨养老院，空置率在60%～97%。

5）租金水平（床位费）。

本项目所在区域养老地产项目床位费的收取情况如图2-22所示。

图2-22 区域养老地产项目床位费

从运营模式来看，政府公办的市级养老机构由于政策限制，收费标准全市统一为500元/人/月，社会办的养老机构中最高床位费为2600元/人/月。

从区域分布来看，外环外项目平均床位费为978元/人/月，外环内项目平均床位费为1414元/人/月。

部分项目有7～9折不等的价格折扣（如银都豪锦——85折、逸仙第三敬老院——8折、逸仙第五敬老院——7折、百达敬老院——9折、莲花老年公寓——8折等），可见市场对于价格的敏感性较高，超过1800元/人/月的床位费需要有折扣优惠。