在对国外老龄化现状、国外养老地产开发模式进行分析之后，可以针对某些养老地产市场成熟的国家进行更深入具体的分析，分析的角度包括该国的养老方式、养老产业情况、养老地产的政策背景等。如某些养老地产项目的典型国家养老地产分析：

国外高端养老产业非常普及，并且可作为一个盈利项目在可持续经营，有很好的借鉴作用。

（1）在美国，社会养老非常发达，人们普遍接受养老社区的方式

1）发达的市场经济，橄榄型的社会收入结构，有大量的中产阶级人群支撑银发经济的繁荣；

2）完善的社会保障体系，老人可以通过社会保险、医疗照顾计划等领到养老金；

3）社会文化背景，宗族观念淡漠，父母与儿女间的经济联系弱，且征收高额的遗产税；

4）房地产开发市场成熟，政府通过财政手段引导开发商和运营商，提供政策扶持。

老年公寓的传统入住方式是最初交纳约12.5万元的入住费，然后每月再交纳租金。过世的租户可以返还80%的入住费，或者根据居住的月数返还相应的金额。

（2）养老方式

美国5种养老方式对应的社区类型及经营方式见表2-12。

表2-12 美国5种养老方式对应的社区类型及经营方式

（3）养老社区类型

美国养老社区的类型根据老年人身体健康状况以及提供服务的深度进行划分，如图2-19所示。

图2-19 美国养老社区类型

（4）美国养老产业链条

美国的养老产业链条如图2-20所示。

图2-20 美国养老产业链条(www.daowen.com)

（5）美国养老地产得到政府支持

1）政府政策扶持：

政府给予养老地产开发商和运营商税收优惠、条件很好的贷款，通过资质证书和证明信等规范行业准入条件。

特别是对失去部分生活能力和身患重病的老年人，养老社区大部分靠政府资金运作，属于一种社会福利性质的机构。

2）规范的房地产市场：美国的房地产市场运作相对规范，利润空间不大，政府减税等措施可以很好地引导开发商进行养老地产的开发。

3）医疗、保险、金融业体系健全：

在养老人群入住养老社区的资金来源中，社会政府和各类保险资金占了大多数。

各行业和养老地产密切配合，形成了相互咬合的产业链。

4）文化背景：

美国人独立性强，西方文化背景使得老年社区拥有较大的市场空间。

美国养老产业是市场化和社会福利结合的产物，除了多行业交叉协调外，政府起到了重要的促进作用。

（6）入住养老社区客户的资金来源

资金来源保证了养老社区的发展，美国的养老社区建筑规模大，设备设施和功能区划分完善，有各种各样的俱乐部，代表楼盘有：太阳城中心、凤凰城。

1）自有资金：资金实力比较雄厚的老人，会购买住宅养老，可能选择活跃老人社区的住宅产品，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住。

2）社会保险、社会保障收入：政府医疗补助、政府医疗保险、长期服务保险、政府补贴等等，依靠这些收入可以住进相应的养老社区。

3）以房养老：

许多老人退休前10年左右就为养老而购买房子，然后出租给年轻人使用，以房租养老；

政府和金融机构向62岁以上的老年人提供“倒按揭”贷款服务，有三种形式：联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险；由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理；专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理。