策划人员对国外养老地产开发模式进行分析时，既可以采用分别对各国养老地产开发模式进行分析的方式，也可以对国外养老地产常见的开发模式进行总体的概括分析。

分析各国养老地产的开发模式，主要是对老龄化程度高的亚洲和欧美国家的养老地产开发模式进行分析。如某养老地产项目的各国养老地产开发模式分析：

欧美各国由于受到传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国，迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方国家所经历的沉重财政负担的覆辙，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面做了许多的努力。

（1）亚洲国家的老年住宅

1）日本的老年住宅。

从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：

①同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。

②同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。

③邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。

④完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。

随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述4种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。

从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：

①国家建设地方管理的老年人住宅：属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。

②押金式老年人住宅：由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。

日本在老人福利与居住问题的对策上均表现了“先进”的姿态与成果。一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其他亚洲地区似乎提早涣散。日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人综合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。

2）新加坡的老年住宅。

新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。据统计，1990年已有87%的人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁的仅8.6%。新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下：

①多代家庭组屋办法：此办法意在优先分配组屋给予父母同住之已婚子女，并给予其他各种优惠，如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。

②合选组屋办法：此办法使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷款售价之90%。自1978年开始实施，反应甚佳。

③与父母邻居补助办法：首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地区或2km距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。

建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、执行共管型及上下二楼型，面积约为105m²、120m²、145m²、165m²，附有二套至二套半的浴厕设备。这些大单元均可供三代同堂家庭居住。因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，很受欢迎。除此之外，建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心、社区老人服务及设施网络上不遗余力。社区发展部在社区提供了以下多项老人服务项目：交友服务、辅导与顾问服务、日间中心、餐食服务、老人俱乐部、健康教育和健康检查、家庭护理、老人优待、居住照顾。

以上这些居住照顾之设施及社区服务，新加坡政府及学者专家均不断在检讨，并且对未来的需求，以及各设施、服务未来的发展亦有预测，并制订相关计划。(www.daowen.com)

（2）欧美国家的老年住宅

与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。

1）美国的老年住宅。

美国人意识到银发产业带来的机会，首先是老年住房业的需求。老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980年到1990年间，护理院、中长期照料和其他老年住房增加了24%。辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分。1990年该部分的收入为125亿美元，2000年约300亿美元。尽管这个行业的70%是以妈妈—爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些著名的房地产商。据统计，排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的床位数。1999年时排在前5位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了10000张。比如排居第三的Marriott，总共拥有11603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。

美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，二是相对独立的监察员体制。

政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销，这笔费用由政府发放到护理院。护理院想要得到政府的钱，就必须符合政府的各项规定，并且在每年的质量评估中达标。政府的主管部门每年对养老机构进行审查，只有符合审核标准、质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助。由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的，实际用的是纳税人的钱，因此每一个纳税人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。

对辅助养老机构而言，如果要想得到某些医疗补助资助的项目，也要符合规定和标准。大部分辅助机构，没有政府的支持，主要遵守市场竞争的原则。

一方面是政府对养老机构的直接监察监督，另一方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项目。由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流，来保护老人的合法权益，以及监督改善养老机构的服务质量。如果老人对入住的养老机构服务质量不满意，一般来说，先在养老机构内部设法寻求解决。如果仍然不能满意，可以在监察员那里申诉。美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业。产业的主体是社会的营利机构这一事实，值得我们仔细研究和探讨。

2）丹麦的老年住宅。

丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”“自行决定”“充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则”。

而丹麦的《老年人住宅法》对住户标准作了规定：老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在67m²以上，必须有24小时紧急通讯联络装置，必要时设有公共娱乐室，方便老年人交往。

3）德国的老年住宅。

德国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件，养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。

4）法国的老人住宅。

人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，当1850年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国60岁以上老年人已占人口的10%，进入了老龄化社会。法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。

特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。

对国外常见的养老地产开发模式进行总结分类，并归纳各种开发模式的客户群体、模式特点、租售方式、开发主体与常见国家等要点。如某养老地产项目的国外常见养老地产开发模式分析：

国外完善的社会保障制度、金融体系，加强老年人的支付能力；针对不同行为能力的老人设计不同的产品，良好的配套服务为老年人提供较大的便利性。国外常见的养老地产开发模式见表2-11。

表2-11 国外常见养老地产开发模式