在对区域房地产市场的现状进行分析总结之后，可以对当地房地产市场运行的基本特征进行分析，一般可以考虑的角度有：国家政府出台的相关政策对当地房地产市场的影响、房地产投资商、开发商对当地房地产的投资开发情况、消费者的房产交易情况等。如某养老地产项目的区域房地产市场运行基本特征分析：

1）国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展。

由于我国部分地区房地产开发市场过热，地价、房价上涨过快，为规避风险，保持全国经济持续、快速、健康增长，国家相关部门陆续颁布了一系列宏观调控政策：别墅类用地叫停、央行121文件出台、国务院18号文件颁布……在国务院以及中央有关部门连连出台重要政策规范房地产市场的同时，××市政府和有关部门也政策举措频出，如调整城市规划，大兴城市基础设施建设，加强土地资产经营，调整住房结构，规范经济适用房管理，实行预售房备案制度，启用新的《商品房买卖合同》等。这些新政策、法规的出台引起了××市房地产开发市场不小的反响，影响较大，它将改变现有的开发模式和企业生存格局。

2）旧城改造力度的加大给××市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣。

在过去几年，××市房地产开发形成的以城郊接合部为主，老城区为辅的旧格局，随着市政府关于旧城改造政策和法规的出台，加大旧城改造力度，实施整片旧城改造的政策已经和正在发生变化。市政府旧城改造政策成了激活市场潜在需求的导火索，已经形成了哪个区的旧城改造力度大，哪个区的住房需求量猛增的局面。与此同时，旧城改造也促使旧城区居民的住房观念由生存空间转为生活空间，市场的竞争也由价格竞争转向了综合实力竞争。

3）土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正。(www.daowen.com)

××市土地整理储备供应中心的成立，使××市的土地市场机制完成了由无形市场向有形市场的根本转变，经过四年的发展，旧的供地方式被彻底打破，新的制度产生，使开发企业得以在同一起跑线上公平竞争，给有实力的企业增加了扩张的空间，而一些无实力的“三无”企业将被淘汰出局。××市土地市场透明化，土地交易阳光化已经成为不可遏止的潮流，它对××市房地产市场乃至××城市建设的影响已经开始显露。

4）国内外房地产大鳄纷纷登陆××市，为××市房地产市场注入新的活力。

随着我国加入WTO以及国家西部大开发战略的实施，××市作为我国中部的特大城市，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含的巨大潜力日益彰显；同时，目前××市人均住房建筑面积仅22.1m²，处于全国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大；土地有形市场的建立和土地交易的阳光化操作，再加上××市地价低、房价低，利润上升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好××市的市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入××市场寻找商机，而且，就其开发力度分析，均是将××市作为其全国性战略扩张中最重要的支点，使得××市房地产市场呈现精彩纷呈的局面。据不完全统计，截至目前，已登记的外地房地产开发企业已达102家，如万科、龙腾、顺驰、泰跃、三金、复地……这些企业均拥有先进的营销理念、雄厚的资金实力、优良的管理团队、先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进一步繁荣房地产市场，带动××市楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高××市房地产开发的整体水平。

5）三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产一级、二级市场的发展。

存量房成交70244套，面积为636.52万m²，分别同比上涨26.29%、21.45%，交易额达55.61亿元。2015年，全市存量房年均价为1335.51元/m²，同比上涨121.23元/m²，涨幅为9.98%。其中，住宅类物业年均价1154.46元/m²，交易68460套，交易面积506.79万m²；商铺类物业年均价2709.19元/m²，交易1155套，交易面积27.1万m²；写字楼类物业年均价1540.28元/m²，交易256套，交易面积29.32万m²。房地产业的理论和实践证明：性属三级市场的二手房交易对象是“以小换大”“以旧换新”“以劣换优”的消费群体，他们的交易在客观上形成了住房消费的差异消费、梯度消费，为房地产一级、二级市场注入了活力，创造了潜在客户群，增加了购买力，从而激活了一级、二级房地产市场。