韩国在亚洲金融危机后，大部分企业都实施了“去杠杆”。为了控制经济下行的压力，韩国政府鼓励居民“加杠杆”，并宣称，借钱消费是一项爱国的举动。这也直接导致了1997年至2003年，韩国的家庭贷款比以往提高了一倍。

在此期间，那些消费需求量大，但收入水平低的年轻人成为“加杠杆”的主力军。大部分年轻人通过贷款和信用卡等消费方式大肆采买。最终，韩国在2003年爆发了信用卡危机，引发了金融市场的动荡。

中国的家庭负债也在近几年内快速增长，这也和房价上涨、偿还贷款有关。从表面上看，住房按揭贷款快速增长，有替代企业部门加杠杆的势头，但企业的负债也是上升的，两者都在加杠杆，究其原因，还是房地产市场的火爆。

那么，如果企业部门实打实地“去杠杆”，家庭部门能否加杠杆呢？这两者又有什么替代关系呢？

美国金融危机后，在信贷紧缩的环境下实行了家庭部门“去杠杆”，企业部门也未能幸免，尽管其杠杆率下降的幅度小一些。日本在房地产泡沫破裂后主要是企业部门“去杠杆”，但家庭部门的杠杆率也下降了。

人们很难想象在房地产价格下跌的情况下，该如何依靠家庭部门“加杠杆”来抵消企业部门“去杠杆”的影响。这就带来一个问题：能否在房地产价格不跌的情况下，实现企业部门去杠杆。

结合当前的情况，房价飙升到底是土地供应的问题还是经济方面的问题？有人说，中国老百姓已经买不起房子，所以房价问题是一个很大的经济问题。那么，让房价飙升的根本原因是什么呢？

有人认为，房价飙升的主要原因是土地供应问题，这个解释看起来非常正确，因为商品供应如果是被垄断的，那该商品的价格自然会上升。但是，房价和一般的资本品垄断带来的影响力是不一样的。

土地这种东西不能在空间上进行移动，也不能在时间上进行转换。如果北京的汽车需求量增加，我们能够将河北、河南生产的汽车移到北京。

但政府不可能因为北京房价高，就把河北、河南的土地移过来。因为土地是不可转移的，而且在时间的使用上，也不可延迟，不能提前。

和一般经济生产要素比，土地是具有“反规模效应”的，即个人占有的空间量越大，其他人的空间量就越小。

大城市房价高，说到底还是因为人口密度大而导致的土地供应量有限。比如说，政府要在雄安建立一个新区，这样就会导致人口增加，雄安的租金就会上升，房价也会暴涨。

虽然不应该否认限制土地供应的影响，但各位可以想一想：如果土地供应不是根本问题，政府将调控政策放在土地供应上就是丢了西瓜捡了芝麻。

房价飙升到底是什么问题？归根结底还是经济问题，这和土地的经济性有很大关系。土地价格对利率极其敏感。资产存续期限越长，当前的价格对利率的波动性就越大。土地相对其他资本品，它的存续期本身就很长。(www.daowen.com)

正因为土地的存续期长，它的单期租金相对于未来几十年租金而言是不值一提的。所以，很少有人或机构能够靠自己的资产去购买土地，土地交易都是依靠外部融资建起来的，所以我们说，所有的房地产开发企业都是在“空手套白狼”。

不止中国是这样的，世界上其他国家也是如此，这是由土地的属性决定的。

房地产是信贷的抵押品。如果把汽车在银行做抵押贷款，其贷款期限最多也超不过5年。房地产存续期长，所以贷款的期限也会长。

在中国，还有一个特殊因素能让土地的经济属性特别强，那就是中国没有房产税。中国有土地出让金，换句话说，它就是房产税的资本化，就是把未来70年的房产税，通过利率结现进行资本化。

一旦土地进行资本化，它就和经济挂上钩了。资产的价格是受投资者心理预期和“羊群效应”影响的，所以，这就是房价飙升的根本问题，它与经济扩张、信贷扩张密不可分。

这也说明了去杠杆是供给侧改革的重点任务之一。它关系到控制经济风险、调整经济结构和促进可持续发展的问题。

但是，社会对于如何去杠杆和如何降低杠杆率、如何影响宏观经济等观点没有达成共识。所以，杠杆的含义应当在金融周期的框架下去了解。把房地产和信用扩张放在一起看，金融周期就是一个从“加杠杆”到“降杠杆”的过程。这其中，有关房产价格的调节是至关重要的一环，没有房价的调整，就没有真正的去杠杆。

抬高增长去杠杆的逻辑类似于通货膨胀，这个观点也有其类似的局限性——高杠杆是结构性的，而且是在一个部门中；而经济总量的增长则不同，它分布在所有或者多个部门中。

因此，要实现没有痛感的去杠杆，其所需要的总量增长幅度会很大，在现实中也不容易达到。提高可持续的经济增长，促进资源配置效率上升，这不仅需要结构性改革，而且需要时间。

更重要的是，导致结构破坏、影响资源配置效率的常常是“高杠杆”领域，而“高杠杆”和房地产泡沫、产能过剩等密不可分。提高经济的潜在增长率，就应当在这些领域进行收缩和调整。

因为在过去的上百年间，不同地区、不同国家都有去杠杆挽回楼市的经历，但能通过经济增长来解决债务问题的只有极少一部分，而且都是在偶然的情况下发生的。

所以，如果这个调整会带来总需求的疲弱，那宏观的政策放松（包括财政扩张）当然有利于控制经济增长下行的压力，这也是政府所进行的合理应对。但如果把希望寄托在提高经济实现无痛的结构调整，那还是相当有难度的一件事。