1.测算思路和方法

（1）新增规模测算。

通过问卷调查获得中高收入家庭现状和购买需求比例，考虑需求比例的动态性，选取城镇家庭人均可支配收入增长率及老龄化率作为修正影响因素，修正测算得到2020年的购买需求比例，将2020年中高收入家庭户数乘以相应的购买需求比例得到2020年避暑休闲地产需求套数。在需求套数的基础上，累加已开发项目销售总量，即得到2020年重庆市避暑休闲地产建设总量。

在2020年重庆市避暑休闲地产需求总量基础上，扣除目前（截至2013年底）已开发项目存量，得到2020年避暑休闲地产新增住宅总量。根据商业配套比例、容积率，测算出2020年避暑休闲地产新增建设规模、用地规模（图3-12）。

图3-12　2020年重庆市避暑休闲地产发展规模测算流程图

（2）总发展规模测算。

在2020年重庆市避暑休闲地产新增建设面积的基础上，累加已开发项目建设面积，得到2020年避暑休闲地产建设总规模。根据容积率，测算出2020年避暑休闲地产用地规模。

2.需求规模测算

根据调查，购买避暑休闲地产家庭主要为中高收入家庭，且主城和远郊区县需求比例不同。根据统计部门统计，中高收入居民家庭中，中等收入家庭（家庭年收入为5万～10万元，2012年数据，下同）占40%、高收入家庭（家庭年收入为10万元以上）占20%。

根据重庆各区域发展目标，到2020年重庆主城区城镇人口1098万人、远郊区县城镇人口1206万人，按照户均2.74口人计算，2020年主城城镇家庭数量约为400万户、远郊区县城镇家庭数量约为440万户。

问卷调查显示，主城区中等收入家庭中具有购买避暑休闲地产意愿的家庭约占15.6%，高收入家庭中约为17.3%；远郊区县中等收入家庭中具有购买避暑休闲地产意愿的家庭约占5.0%，高收入家庭中约为5.8%。

鉴于上述需求未考虑动态因素，故采用系数对其修正。在修正系数确定过程中主要考虑居民家庭人均可支配收入增长率、老龄化率（65岁以上）两个影响因素。根据《重庆统计年鉴2013》，得到“居民家庭人均可支配收入”消除价格因素后的年平均增长率为6.05%，“65岁及以上人口数”的年均增长率为0.24%，采用（其中t=1，2，…，6分别对应于2015年、2016年、……、2020年的修正系数。）

得到2020年的需求比例修正系数K≈1.2。

目前，重庆到周边地区购买避暑休闲地产的人数略多于外地来渝购买避暑休闲地产人数，随着重庆市避暑休闲地产供应逐渐增加，预计市内需求流出将逐步减少，需求流入和流出相当，对需求规模测算基本不影响。

根据上述方法测算，2020年重庆市避暑休闲地产的需求总量为63.3万套，其中主城区需求总量为46.6万套，远郊区县需求总量为16.7万套（表3-2）。

表3-2　2020年重庆市避暑休闲地产需求总量测算

［1］数据来源于《重庆统计年鉴2013》。
［2］数据来源于重庆市避暑休闲地产需求调查问卷。

3.开发规模测算

（1）户均面积确定。

调查显示，户均需求建筑面积为49.69平方米。其中购买高端、中端和普通住宅的比例分别为3.9%、23.2%和72.9%，高端、中端和普通住宅平均面积分别为110平方米、70平方米和40平方米，则：

平均户型面积=高端住宅平均面积×高端住宅比例+中端住宅平均面积×中端住宅比例+普通住宅平均面积×普通住宅比例

=110×3.9%+70×23.2%+40×72.9%=49.69平方米(www.daowen.com)

抽样调查已竣工和施工的54个典型项目显示，截至2013年，已竣工和施工避暑休闲地产销售套均面积为51.7平方米，其中已竣工为50.4平方米，施工项目为52.7平方米。

在考虑避暑休闲地产平均需求户型面积和抽样调查套均面积的基础上，结合避暑休闲地产特点，确定避暑休闲地产的套均面积为50平方米。

（2）商业配套比例确定。

抽样调查已竣工和施工的54个典型项目显示，商业配套比例约占8%。

通过和开发商座谈了解，避暑休闲地产的商业配套主要使用时间为夏季避暑高峰期，其他季节处于闲置状态，现状配套8%的比例能够满足使用，为了避免过多配置造成资源浪费，确定避暑休闲地产的商业配套比例为8%。

（3）容积率确定。

项目容积率：通过已建和在建避暑休闲地产项目的调查，避暑休闲地产项目平均容积率为1.17，为确保避暑休闲地产建筑风貌、形态、密度、高度等与周边生态环境相协调，同时也为了保证避暑休闲地产居住舒适性，项目容积率原则上不大于1.2。

综合容积率：抽样调查已竣工和施工的54个典型项目显示，综合容积率为0.86，其中已竣工项目为0.96，施工项目为0.79。

考虑到避暑休闲地产基本公共设施配套，结合对已开发项目的舒适度和平均容积率的调查，在测算用地规模时，按照片区综合容积率0.8测算用地规模。

4.建筑规模和用地规模测算

（1）增量。

2020年重庆市避暑休闲地产需求总量为63.3万套，累加已开发项目销售总量12.2万套，得到2020年避暑休闲地产总量约为75.5万套。

在63.3万套基础上，扣除已开发项目存量9.1万套，得到2020年避暑休闲地产新增住宅总量54.2万套。

根据商业配套比例8%、容积率0.8，测算出2020年避暑休闲地产新增建设规模为2946万平方米、用地规模为3682公顷。具体测算过程详见表3-3。

表3-3　重庆市避暑休闲地产建设规模测算表

（2）总量。

在2020年重庆市避暑休闲地产新增建设规模2946万平方米的基础上，累加已开发项目建设1161万平方米，得到2020年重庆市避暑休闲地产建设面积为4107万平方米。

根据综合容积率0.8，测算得到2020年重庆市避暑休闲地产用地规模为4676公顷。具体测算过程详见表3-4。

表3-4　2020年重庆市避暑休闲地产新增建设规模测算表

[1]鉴于消费群体主要集中在主城，3000份问卷仅是重庆主城区问卷调查样本量，不包括重庆远郊区县问卷调查样本。