目前国内外对房地产需求规模的预测方法较多，但就避暑休闲地产这类非刚性需求的预测还较少。根据文献分析及国内外案例研究，选择了置业比预测法、因子分析预测法和需求比例测算法三种方法进行比较，确定最优测算方法。

1.置业比预测法

（1）测算思路。通过统计近几年避暑休闲地产项目来访量和已购买避暑休闲地产的销售量，计算出置业比（置业客户占避暑休闲地产到访客流量的比例）。根据近几年置业比的增长趋势，结合投资市场情况，区分成熟区和非成熟区，分别估计增长率的上限值和下限值，测算出未来置业比的上下限值。同时通过近几年避暑休闲地产项目来访量历史数据，预测到2020年避暑休闲地产的来访数量，即测算出目标群体数量。通过目标群体数量和置业比增长率测算避暑休闲地产需求量，增量减去存量即为需求量。

（2）测算步骤。

第一步：增量计算。

①统计2008—2013年置业比：

置业比=购买避暑休闲地产人数/接待量（来访人数）

②估计增长趋势（百分比）的上下限值，计算时间节点的置业增长比率。主要考虑投资市场波动，在成熟区维持某个较低值，未成熟区按年度增长较快估算。

③根据2008—2013年避暑休闲地产访客数量得出增长率，计算出时间节点的来访量，即目标群体数量。

④置业比增长率上下限值×时间节点的避暑休闲地产目标群体数量=购买避暑休闲地产的需求增量的上下限值。

第二步：以2013年购买避暑休闲地产的量为基础，作为存量。

第三步：需求量上下限值=增量上下限值-存量。

（3）相关数据。2008—2013年的避暑休闲地产目标群体数量或增长率；2008—2013年避暑休闲地产的销售量。

2.因子分析预测法

（1）测算思路。根据近几年避暑休闲地产销售数据，采用因子分析法确定影响避暑休闲地产购买的主要因素，建立数学模型，并通过历史数据对模型进行修正，最后采用修正后模型对规划期内避暑休闲地产需求量进行预测。

（2）测算步骤。

第一步：统计近几年避暑休闲地产的销售数据。

第二步：分析购买避暑休闲地产的影响因子（例如：人均GDP、城市化率、私家车拥有量、交通等）。

第三步：进行销售量和因子之间的相关性分析。

第四步：建立面板数据模型，进行预测。

第五步：对模型进行修正。(www.daowen.com)

（3）相关数据。各区县2008—2013年的避暑休闲地产销售情况统计（包括已销售数量、在售数量、批准预售量、未销售数量等）；2013年人均GDP、城市化率、私家车拥有量、交通等相关统计数据，对收集到的数据进行误差值修正、指数平减等相关处理。

3.需求比例测算法

（1）测算思路。采用问卷调查法进行消费需求调查，问卷内容包括被访者性别、年龄、职业、需求情况、需求户型、需求区域、可接受价格区间等选项，对被访者需求情况进行深入调查，同时通过与避暑休闲地产从业人员、开发企业、销售人员等进行深度访谈，补充和印证调查结果。

（2）测算步骤。

第一步：测算需求规模。

通过调查确定需求群体和需求比例，通过调查中高收入家庭购买需求比例测算需求规模。

第二步：测算建设规模。

Q总=Q住+Q商

Q总：建筑规模；

Q住：住宅建设面积，Q住=需求家庭数量×需求比例×套均面积；

Q商：商业配套建设面积，由住宅商业配套比例计算得来。

第三步：测算用地规模。

Y总=Y住+Y商

Y总：用地规模；

Y住：住宅用地面积，Y住=住宅建设面积÷住宅容积率；

Y商：商业配套用地面积，Y商=商业配套建设面积÷商业配套容积率。

（3）相关数据。需求人群数量及分布情况，需求比例，购买户型面积，各物业类型平均容积率等数据。

4.测算方法比较

方法1数据需求量少，计算过程相对简单，但是通过访客数量增长来确定置业比增长率的方法误差较大，最终会导致测算结果不准确；方法2数据需求量较大，数据收集较难，准确性受数据获取性影响较大，计算过程较复杂，结果误差较大。方法3基于问卷调查获得的数据进行需求分析，能够实时、客观地反映市场的需求情况，测算方法简单可行，但问卷的设计及调查的时间段等对问卷调查结果有一定影响。在问卷调查的同时，通过对避暑休闲地产开发企业、物业人员、销售人员等深度访谈，对调查数据进行补充和修正，因此问卷质量能够得到保证。

通过上述比较分析，本研究选择方法3进行需求测算。