目前，我国地方政府釆用的土地出让金收取方式是一次性收取，这就使得本届地方政府独占了土地出让金，也在一定程度上提高了购房的门滥；地方政府也无法获得未来土地增值的收益。因此，可以适当考虑借鉴国外（地区）的做法，改为出让与年租的混合制度，即先一次性收取部分出让金，其余出让金在出让期限内按年来收取。按年收取的出让金在出让期限内可以定期进行调整。这种新的方式使得未来几届的地方政府也可以获得部分土地出让金，也在一定程度上降低了购房的门槛；地方政府也可以获得一部分未来土地增值的收益。当然，在现实中，对上述出让与年租的混合制而言，还需要解决出让收入与年租收入之间的比重如何确定的问题。土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金，并且土地年租制按年收取的租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值。按年收取土地出让金的方式能有效避免政府追求一次性收入的短期行为，从而规范其土地出让行为。可以充分考虑以下因素：出让所获取的收入比较多，而年租收入的不足之处在于管理难度大、管理成本高。目前政府及其与开发商、居民间的关系没有理顺，且地方主体税种房地产税没有建立的情况下，可以考虑出让所占的比重高、年租所占的比重低的混合制度。

我国一次性出让若干年土地使用权的土地制度，是将土地成本转嫁到高房价用地成本上的重要因素，也是地方政府依赖土地财政的重要动因。土地年租制是将一次收取未来几十年的地租转变为每年收取一定地租的土地出让方式，降低了地方政府过度依赖土地出让金的心理预期，减少了地方政府能够通过土地获取的一次性收益，在一定程度上控制了政府以地生财的动力因素。同时，这种分期支付方式，不仅不会减少地方政府土地出让金的总数，相反，由于按年调整地租，随着时间产生变化的增值土地收益将能够囊括到地方政府的总收益中来。对于土地本身而言，能够使土地回归其自然属性，减少其被赋予过于浓厚的经济增长支柱的色彩。

由于土地的年租制，所以要求地方政府更合理的使用土地，降低了未来的购房门槛，一定程度上缓解了房地产市场的投机热，使得房屋可以逐步回到原有的价值和作用上。但值得注意的是，国内众多文献已经证明在我国经济发达地区，由于土地具有较高的商业和经济价值，往往更具有商业融资力，也更容易获得房地产相关税费，地方政府对土地财政的依赖程度远远高于经济不发达地区。因此，在实行土地年租制时，应针对不同经济水平的城市差异化实施，相对发达的地区严格控制土地出让制度，而相对落后的地区，由于地方经济受限，采取相对宽松且合理的年租制。 (www.daowen.com)

实行土地年租制，应当循序渐进地进行。一是根据不同区域的实际情况推进试点，对于一线城市和热点二线城市，可以首先进行土地批租制的改革，积累经验，对于三线城市等地区可以暂行土地批租制，待年租制成熟后再逐步推行。二是在土地年租制的适用范围内，建议从公共租赁住房方面逐步展开推行，降低保障性住房建设成本，缓解我国目前房地产市场过热、突出的社会矛盾。三是在地租估值问题上，应当根据市场机制对地租进行定期适时调整，但在较长年限内保持不变，从而保证地方政府正当的土地增值收益，并且确保土地收益的稳定性。土地年租金的取值应当进行复和性考虑，结合当地经济发展水平，体现出区域级差，同时结合基准定价等方面综合分析，体现公平性、科学性。四是根据不同的用地类型，确定不同的年租费率，住宅用地、工业用地、商业用地应当有所区别。

土地出让金预算管理的薄弱使地方政府使用土地出让收入时具有较大的自由裁量权。尽管我国已将土地出让涉及的所有收支活动都纳入地方政府性基金管理中，但土地出让收入仍严格按照“以收定支，收支分离”的原则进行管理。然而在实际情况中，许多地方政府对土地出让收入的管理并未完全按照法律的规定进行执行。因此，完善对土地出让金的预算监督制度迫在眉睫。由于土地出让金的收支管理内容复杂，涉及的项目及概念较多，而这些项目规定散布于各个法规条款之中，缺乏统一的制度规范及管理体系。因此政府应着手在这些方面进行系统的规范，并加强对财政收支管理的监督，从重、从严对收支管理中的违规行为进行处理，提高违规成本。同时，应对所进行的每一块土地设立专门的财务档案管理，对成本核算，支出核算等进行严格把控，在每一个环节阶段都做到有效核查，严格监督。为了能做到及时高效监督，应加强国土部门与财政部门的协同共治，将每年征缴金额、收购计划等资料与相关财政部门共享，财政部门负责实时监督与跟进，规范国土部门对土地使用的收支管理，保障国家利益。